​Raakamaan lunastamisen edellytykset

Raakamaan lunastaminen edellyttää ympäristöministeriön antamaa lunastuslupaa MRL 99 §. Lunastusluvan saamisen edellytyksiä ja lupamenettelyä on selostettu laajemmin kohdassa Lunastuslupamenettely.

Yleisen rakennuksen tontin lunastamisen edellytykset

Kunta, valtio tai kuntayhtymä saa ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukaisen yleisen rakennuksen tontin, jos se on voimassa olevassa asemakaavassa tarkoitettu sen tarpeisiin MRL 96.1 §. Yleisen rakennuksen tontin lunastusoikeuden suhteen on voimassa samat edellytykset kuin muunkin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin kohdassa yleisen alueen lunastusoikeuden edellytykset. Yleisen rakennuksen tontin kohdalla on kuitenkin erityisesti syytä korostaa kaavamerkinnän selkeyden tarpeellisuutta. Kaupungin tai valtion tarpeita osoittava indeksi (esim. Yk) olisi useimmiten syytä sisällyttää kaavamerkintään. Nykyisin yleisen rakennuksen tontti saattaa yhä useammin olla tarkoitettu myös muun kuin kunnan tai valtion tarpeisiin. Tällaisia ovat esimerkiksi vanhusten palvelutalot.

Mikäli yleisen rakennuksen tontin saaminen kunnan omistukseen ei onnistu MRL 96 §:n nojalla, on sen omistusoikeus mahdollista saada tontinosan tai tontin lunastusmenettelyn avulla KmL 62 § ja KmL 62 a §. Tätä mahdollisuutta on käsitelty laajemmin kohdassa Tontinosan lunastus.

Lunastusmenettely

Lunastusmenettely on samanlainen kuin muunkin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin kohdassa yleisen alueen [Toimitusmenettely]. Raakamaan lunastamisen osalta mainittakoon kuitenkin, että ennakkohaltuunotto edellyttää lunastuslupaviranomaisen eli ympäristöministeriön lupaa, joka siis myönnetään samalla kuin varsinainen lunastuslupa.

Korvaukset

Arvonleikkaus

Raakamaan ja yleisen rakennuksen tonttien lunastamista leimaavat lunastuslain nk. arvonleikkaussäännökset LunL 31.2-3 §:t. Normaalistihan korvaus lunastustoimituksessa perustuu käypään hintaan LunL 30.1 §, mutta kun kunnalle, valtiolle tai kuntayhtymälle lunastetaan maata yhdyskuntarakentamista varten, saattaa lunastuskorvaus olla käypää hintaa alempi.

Lunastuslain 31.2 §:ssä säädetään:

"Kun hankitaan valtiolle, kunnalle tai kuntayhtymälle kiinteää omaisuutta tai pysyvä erityinen oikeus yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunnanvaltuusto on päättänyt laadittavaksi asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa, ei huomioon oteta kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvon nousua. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka muutoin on aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan korvauksensaajan hyväksi".

Lunastuslain 31.3 §:n mukaan korvausta 2 momentin nojalla määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvon nousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien.

Lunastuksen vireillepanopäivä on se päivä, jolloin lunastushakemus on saapunut lunastuslupaviranomaiselle (valtioneuvosto, ympäristöministeriö, maanmittaustoimisto).

Arvonleikkauksen edellytyksenä on siis aina nk. kaavanlaatimispäätöksen antaminen. Kaavanlaatimispäätöksellä tarkoitetaan käytännössä rakennuskiellon määräämistä alueelle, jolle asemakaavan laatiminen on vireillä MRL 53.1 §. Lisäksi kaavoituksen tuoma arvonnousu tulee johtua asemakaavasta ja arvonleikkauksen toteutumiseksi arvonnousun on täytynyt tapahtua 7 vuoden kuluessa lunastuksen vireillepanosta. Joskus pelkkä kaavanlaatimispäätös nostaa lunastettavan alueen hintaa, mutta todennäköisemmin arvonleikkauksen aiheuttaa asema- tai yleiskaavaluonnoksen julkistaminen, kaavan hyväksyminen tai vahvistaminen.

Seuraavassa esitetty tarkastelu koskee lähinnä kaavoittamattomia alueita, joiden arvon muodostukseen tuleva kaavoitus tai muu nykyistä käyttöä tehokkaampi käyttö vaikuttaa merkittävästi. Asuinpaikkakäytössä olevalle kiinteistölle taataan kuitenkin aina korvaus, jolla on mahdollista saada tilalle vastaavanlainen asuinkiinteistö leikkaussäännöksestä huolimatta Lun 32 §. Tämä rajoittaa siis seuraavassa esitettävän leikkaussäännöksen soveltamista tietyissä tapauksissa.

Arvonleikkaussäännösten eri soveltamistapaukset

Kaavanlaatimispäätöksestä yli 7 vuotta.

Jos kaavoitustilanteessa ei ole tapahtunut muutoksia kaavanlaatimispäätöksen antamisen jälkeen, leikkaussäännöksellä ei useinkaan ole merkitystä tai sitä on vaikea todeta. Korvaus arvioidaan lunastuksen vireilletuloa 7 vuotta edeltäneen ajankohdan hinnan mukaan. Näin saatua hintaa korotetaan joko rahanarvon muutosta vastaavasti (elinkustannusindeksin muutoksen verran) tai muusta syystä kuin (ko.) kaavoituksesta aiheutuneen maan arvon kehityksen mukaisesti. Käytännössä useimmiten korvaus vastaa tiluksella muutenkin arviointihetkellä olevaa arvoa. 

Jos kaavoitustilanne on muuttunut lunastuksen vireillepanoa edeltäneen 7 vuoden aikana, asetelmat muuttuvat edellisestä. Jos sellainen kaavoitus, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on kohottanut lunastettavien tilusten arvoa tänä aikana, tulee arvonleikkaus väistämättä kysymykseen. Tällöin arvioinnin lähtökohtana on edelleen 7 vuoden takainen tilanne ja hinta, joka muutetaan arviointihetkeen kuten edellä. Lopullinen lunastuskorvaus saadaan siis samalla tavalla kuin edellä ja kaavoituksen tuoma arvonnousu jätetään huomiotta. Jos kaavoitustoimenpiteenä esim. yleiskaavan mukainen viheralue on muutettu yleiskaavassa rakentamisalueeksi, vastaa korvaus käytännössä suunnilleen yleiskaavan mukaisen viheralueen hintaa ko. kohdalla. Yleiskaavan vaikutuksesta arvonleikkaukseen on selostettu kohdassa Arvonleikkaus raakamaan lunastuksissa. 

Jos kaavanlaatimispäätöksestä on alle 7 vuotta ja kaavoitustilanne päätöksen antamisen jälkeen on säilynyt muuttumattomana. Joissakin kaupungeissa kaavanlaatimispäätös on merkinnyt sitä, että kaavoitukseen on hetimiten ryhdytty, jolloin tämä on myös heijastunut kauppahintoihin. Korvaus määrätään siis ennen kaavanlaatimispäätöstä vallinneen arvon mukaan, jota korotetaan arviointihetkeen edellä esitetyllä tavalla. Jos kaavanlaatimispäätösalueilla tehdyissä kaupoissa maan hinnan todetaan olevan korkeampi kuin sen ulkopuolella, leikkaussäännöllä on merkitystä. Säännöksen vaikutuksen arviointi on aina harkintaa, mutta jos paikkakunnalla on tehty vain muutama ns. raakamaan kauppa tosi korkealla hinnalla ja vain nämä kaupat ovat kohdistuneet kaavanlaatimispäätösalueeseen, voidaan näissä kaupoissa katsoa olleen lunastuslain 31.2 §:ssä tarkoitettua kaavoituksen vaikutusta, jota siis ei tule ottaa huomioon korvausta määrättäessä (Hyvinkään lunastus, [KKO 14.1.1991 taltio 74]). 

Suurin mahdollinen vaikutus leikkaussäännöksillä on silloin, kun alle 7 vuotta vanhan kaavanlaatimispäätöksen antamisen jälkeen kaavoitustilanne muuttuu siten, että muutoksen vaikutus maan arvoon on positiivinen. Tällöin korvaus määrätään ennen kaavanlaatimispäätöstä vallinneen tilanteen mukaisesti ottamatta huomioon kaavoituspäätöksen ja sen jälkeisten muiden kaavoitustoimien mahdollisesti aiheuttamaa arvonnousua. Muiden kaavoituksesta aiheutuneiden arvonnousujen leikattavuudelle on kuitenkin edellytyksenä, että ne ovat aiheutuneet siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan. Näin saatua hintaa korotetaan arviointihetkeen edellä esitetyn mukaisesti, vaikka alueelle olisi saatettu lunastuskorvausta määrättäessä jopa vahvistaa asemakaava.

Arvonleikkaus laskevan hintakehityksen vallitessa Esimerkiksi vuosien 1990 - 1994 aikana kiinteistöjen hintataso laski merkittävästi ainakin pääkaupunkiseudulla. Tällaisen poikkeuksellisen hintakehityksen aikana onkin huomattava, että lunastuslain arvonleikkaussäännökset koskevat vain maan arvonnousua, mutta ei lainkaan sen laskua.Korvauksen ylärajana on aina lunastettavan tiluksen arvo arviointihetkellä. Jos kaavoitus ei ole vaikuttanut lunastettavan tiluksen arvoon millään tavalla ja maan arvon kehitys on negatiivinen, korvaus määrätään tiluksella arviointihetkellä olevan arvon mukaan.

Jos kaavoitus, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on vaikuttanut lunastettavan tiluksen arvoon korottavasti, kun taas maan yleinen hintakehitys on paikkakunnalla negatiivinen, korvaus määrätään pitäen lähtökohtana kaavanlaatimispäätöksen tai 7 vuoden takaisen ajankohdan hintaa. Tätä hintaa korotetaan sen verran, mitä elinkustannusindeksi on noussut kaavanlaatimispäätöksestä tai 7 vuoden takaisesta hetkestä arviointihetkeen. 

Arvonleikkaus raakamaan lunastuksissa

Raakamaan lunastuksissa arvonleikkaus on toteutunut melko harvoin. Ensimmäisen kerran raakamaan lunastuskorvaukselle suoritettiin arvonleikkaus vuonna 1987 lopetetussa toimituksessa. Sen jälkeen 1990-luvulla on seurannut muutamia lunastuksia lisää ja näin ollen leikkaussäännöksen soveltamisesta raakamaalunastuksissa on saatu vihdoin oikeuskäytäntöä.

Hyvinkäällä v. 1987 lopetetussa lunastuksessa arvonleikkaus perustui lähinnä kaavanlaatimispäätöksen hintoja nostaneen vaikutuksen poistamiseen lunastuskorvauksesta. Lunastustoimikunta osoitti, että äskettäin annetun kaavanlaatimispäätöksen mukaisella alueella hintataso oli noussut huomattavasti enemmän kuin sen ulkopuolella. Lunastuksen kohteet oli ostettu kaavanlaatimispäätöksen jälkeen korkeahkolla hinnalla, mutta lunastustoimikunta jätti em. kaupat huomioimatta leikkaussäännösten nojalla. Korkein oikeus hyväksyi lunastustoimikunnan ja maaoikeuden päätökset tuomiollaan [KKO 14.1.1991 nro 74]. Arvonleikkauksen merkitys oli useita miljoonia markkoja.

Samoin Kuopion lunastuksessa 1991 ja Oulun kahdessa raakamaalunastuksessa vuosina 1993-1994 arvonleikkaus koski lähinnä kaavanlaatimispäätöksen aiheuttamaa hinnannousua. Sen sijaan Oulun toimituksissa ei yleiskaavamerkinnän muuttumisesta aiheutunutta arvonnousua leikattu, mikä perustui mm. keskeneräisestä Espoon lunastuksesta saatuun välipäätökseen. Kuopion ja ensimmäiseen Oulun lunastukseen ei KKO myöntänyt valituslupaa ja toiseen Oulun tapaukseen valituslupaa ei edes haettu.

Leikkaussäännösten kannalta kenties merkittävin raakamaalunastus pidettiin Espoossa vuosina 1989-1993. Erityisesti sillä on merkitystä yleiskaavan laatimisen johdosta seuraavan maan arvonnousun leikkaamisen kannalta. Lunastus monine vaiheineen on kuvattu seuraavassa tiivistetysti:

Espoon Järvenperän raakamaalunastus, tnro 111 834-4

3.3.1989 vireille tulleen lunastuksen kohteena oli 24 ha:n suuruinen tila Espoon Järvenperästä, jonka maanomistaja oli hankkinut 1.11.1988 21,5 miljoonalla markalla (3 616 040 €) . Tilan alueelle oli tehty kaavoituspäätös vuodelta 1963. Vuonna 1978 kaupunginvaltuuston hyväksymässä, mutta vuonna 1984 KHO:n kumoamassa yleiskaavassa tilan tilukset olivat virkistysaluetta. Vuonna 1987 julkistetussa yleiskaavaluonnoksessa alueesta oli 40 % rakentamiseen varattua aluetta. 28.6.1990 kaupunginhallituksen hyväksymässä yleiskaavaehdotuksessa rakentamiseen varattua aluetta oli 73 % (mm. kerrostaloaluetta 30 %). Lunastustoimikunta katsoi, että "arvonmääräämishetken 2.3.1982 jälkeen tapahtuneet yleiskaavojen varaukset ja niistä aiheutuneet maanarvojen kohoamiset ovat sellaisia LunL 31.2 §:ssä tarkoitettuja arvonnousuja, jotka on jätettävä huomioon korvauksia määrättäessä". Lopulliseksi maapohjan korvaukseksi lunastustoimikunta määräsi 7.11.1990 8,5 milj.mk (1 429 597 €), 35 mk/m2 (5,89 €), joka saatiin korottamalla tiluksilla 2.3.1982 ollutta arvoa kaavoituspäätösalueiden ulkopuolisten alueiden hintakehityksen mukaan. Tilusten käypä yksikköhinta olisi lunastustoimikunnan mielestä ollut 90 mk/m2 (15,14 €).

Maaoikeus hylkäsi 21.11.1991 (Dnro 102.90) valitukset ja pysytti lunastustoimikunnan päätökset voimassa.Korkein oikeus kumosi tuomiossaan 24.5.1993 nro 1887 lunastustoimikunnan päätökset maapohjakorvausten osalta ja palautti toimituksen lunastustoimikunnalle. Perusteluissaan korkein oikeus totesi, että "yleiskaavoituksen aiheuttama maan arvon kohoaminen on arvonnousua, joka on johtunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus on toimeenpantu". Tällainen arvonnousu on KKO:n mielestä LunL 31.2 §:n mukaan luettava korvauksensaajan hyväksi. KKO:n mukaan "lunastushinnan määräämiseksi tulisi selvittää, mikä osa arvonnoususta oli johtunut asemakaavan laatimispäätöksestä ja mikä osa muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus oli toimeenpantu". Lunastustoimikunta antoi asiasta uuden lunastuspäätöksen 21.12.1993. Se määräsi lunastuskorvaukseksi edelleen 35 mk/m2 (5,89 €).

Lunastustoimikunta oli tarkentanut perusteluitaan ja totesi mm. seuraavaa: "Kaupunginhallituksen 28.6.1990 hyväksymä yleiskaavaehdotus lupaa alueelle tulevassa asemakaavassa rakennusmaata, joten tulevan asemakaavan tuomat odotukset voimistuivat verrattuna vuoden 1982 tilanteeseen. Asemakaavan tuleminen ja siinä rakennusoikeuden saaminen alueelle varmistui siis huomattavasti arvonleikkaushetkestä (2.3.1982) ensimmäisen käsittelyn loppukokoukseen. Tämä odotusarvon lisäys perustuu siis tältä osin juuri siihen asemakaavan toteutumiseen, jonka vuoksi nyt lunastetaan ja tätä arvonnousua ei kuulu LunL 31.2 §:n mukaan ottaa huomioon." Lunastustoimikunnan mielestä ensimmäisen käsittelyn jälkeen ilmenneitten uusien kauppojen perusteella tilusten haltuunottohetken (6.2.1991) aikainen käypä hinta 2.3.1982 vallinneen yleiskaavan mukaan (viheralue) olisi ollut vain 25 mk/m2 (4,20 €). Koska ensimmäisessä käsittelyssä määrättyä hintaa ei voitu laskea, korvaukseksi tuli edelleen 35 mk/m2 (5,89 €).Toimituksesta valitettiin uudestaan maaoikeuteen. Etelä-Suomen maaoikeus ratkaisi asian 1.2.1995 ja korotti korvauksen 40 mk/m2:aan (6,73 €).

Korvaushinnan korotusta maaoikeus ei perustellut erikseen. Sen sijaan yleiskaavan merkityksestä maaoikeus esitti muun muassa, ettei yleiskaavoitus Espoossa kulje ohjaavasti edellä detaljikaavoitusta, vaan kaavoitus on lomittaista. Yleiskaavalla ei ole mahdollistettu rakentamista, se on vain tuonut odotuksia epävarmaan arvonnousuun.

Korkein oikeus ei antanut valituslupaa maaoikeuden päätökseen [KKO 6.11.1996 nro 4196]. Arvonleikkauksen suuruus oli noin 12 miljoonaa markkaa (2 018 255,12 €).

Yhteenveto arvonleikkauksen merkityksestä raakamaalunastuksissa

Vain asemakaavoituksesta aiheutuva maan arvonnousu tulee leikata lunastustoimituksissa. Yleiskaavamuutoksen osalta joudutaan selvittämään, mikä osa sen seurauksena tapahtuneesta arvonnoususta katsotaan aiheutuneen pelkästään yleiskaavan muutoksesta ja mikä osa tulevasta asemakaavasta. Pelkästään yleiskaavasta aiheutuva arvonnousu luetaan korvauksensaajan hyväksi.Kaavoitustoimenpiteistä aiheutuneista välittömistä arvonnousuista suurimpia ovat kaavamerkinnän muutos tehokkaamman rakentamisen suuntaan sekä uuden asemakaavaluonnoksen julkaiseminen. Uudenmaan maanmittaustoimistossa tehtyjen hintaselvitysten perusteella yleiskaavassa ei-rakentamiseen varatun alueen muuttaminen pientaloalueeksi nostaa raakamaan hintaa 1,5 - 3,0 -kertaiseksi, varsinaisen asemakaavatyön aloittaminen noin 1,5-kertaiseksi ja asemakaavaluonnoksen julkaisu noin 2,0-kertaiseksi. Edellä mainitut hypähdyksenomaiset arvonnousut pystytään suhteellisen luotettavasti määrittämään ja ne aiheuttavat arvonleikkauksen, mikäli ne ovat tapahtuneet korkeintaan 7 vuotta ennen lunastuksen vireillepanoa. Mitä lähempänä lunastuksen vireillepanoa kaavoitustoimenpide on tapahtunut, sitä varmempaa on leikkaussäännösten vaikutus korvausta määrättäessä.Kaavoitustoimenpiteiden välisenä aikana tapahtuneen, nimenomaan lunastettavaa kohdetta koskevasta kaavoituksesta johtuvan arvonnousun selvittäminen on hankalaa. Järkevintä on selvittää kaavoituksen vaikutus vertaamalla kaavoituspäätösalueen ulkopuolisen maan hintakehitystä kaavoituspäätösalueen hintakehitykseen. Lopullinen lunastuskorvaus saadaan sitten korottamalla arvonmääräämishetken hintaa kaavoituspäätösalueen ulkopuolisen maan hinnanmuutoksen verran.

Kaavanlaatimispäätöksen ajoittamisesta

Kunnan kannalta tarkasteltuna päätös detaljikaavan laatimisesta tai muuttamisesta kannattaa tehdä sellaiselle alueelle, jolle suunnitellaan tehokkaampaa käyttöä esim. rakentamisalueena, ennen kuin yleiskaavan tai detaljikaavan luonnoskaan on julkistettu, koska arvioinnin kannalta lunastuksissa on em. kaavoituspäätös tärkeä. Useimmissa kunnissa pääkaupunkiseudulla yleiskaavan tai detaljikaavan luonnos on selvitysten mukaan heijastunut kauppahintoihin. Jos kaavan laatimispäätös tehdään em. luonnosten julkistamisen jälkeen, tällainen hintavaikutus otettaisiin myös huomioon mahdollista lunastuskorvausta määrättäessä. Sen sijaan, jos kaavanlaatimispäätös on tehty ajoissa, tulevan kaavoituksen maan arvoa kohottavaa vaikutusta ei oteta huomion lunastuskorvausta määrättäessä, jos lunastusta haetaan 7 vuoden kuluessa kaavan laatimispäätöksestä. Tämä leikkaussäännöksen hyöty menetetään käytännössä, kun edellä mainittu 7 vuoden aika on kulunut, ellei kaavoituksen aiheuttama maan arvon nousu katsota tapahtuneen äskettäin, alle 7 vuotta lunastuksen vireilletulosta.

Arvonleikkaus yleisten rakennusten tonttien lunastuksissa

Suhteellisesti laskettuna suurin merkitys leikkaussäännöksellä on ollut yleisten rakennusten tonttien lunastuksissa MRL 96.1 §. Jos kaava on uusi ja sen hyväksymisestä on kulunut lunastuksen vireillepanoon alle 7 vuotta, korvaus määrätään ennen kaavan vahvistamista ja hyväksymistä vallinneen arvon mukaan. Näin esim. isosta tilasta lunastettava yleisen rakennuksen tontti on arvioitava sen odotusarvon mukaan, mikä tiluksilla oli ennen kaavan hyväksymistä.

Jos kaavan hyväksymisestä on kulunut yli 7 vuotta lunastuksen vireillepanoon, korvauksena on tällöin käypä yleisen rakennuksen tontin hinta. Näin lunastukseen ryhtymisen viivyttäminen saattaa nostaa lunastuskorvausta jopa kymmenkertaiseksi.

Yleisen rakennuksen tontin käyvän hinnan arviointi

Kiinteistöarviointia koskevan kirjallisuuden mukaan yleisten rakennusten tontit on tavallisesti hinnoiteltu tavallisen rakennustontin ja vailla rakennusoikeutta olevien yleisten alueiden hinnan väliin. Eräiden teorioiden mukaan (mm. Pekka V. Virtanen) pientalovaltaisilla alueilla Y-tontin hinta vastaisi alueen keskimääräisen pientalotontin hintaa ja kerrostaloalueella rivitalotontin hintaa. Korkeimman oikeuden tuomion [KKO 21.9.1984 nro 2041] mukaan tehokkuusluvulla 0,40 varustettu Y-tontti tuli hinnoitella alueen pientalotonttien keskimääräistä tehokkuuslukua (0,25) vastaavan tontin käyvän hinnan mukaiseksi. Kysymyksessä oli RakL 54 §:n mukainen tontinosan lunastus, joten arvonleikkaussäännöksiä ei sovellettu. Valtakunnallisesti yleisten rakennusten tonttien hintoja on tutkinut Ilkka Saari, jonka tutkimuksen on rakennushallitus julkaissut nimellä "Tutkimus yleisten rakennusten tonttien hinnoittelukäytännöstä ja hintaan vaikuttavista tekijöistä".  

Tutkimus on vuodelta 1981. Alle 0,5 tehokkuudella varustetun Y-tontin yksikköhinta €/m² näyttää Saaren tutkimuksen valossa olevan huomattavasti alhaisempi kuin pientalotontin hinta, millä hinnalla KKO siis määräsi korvattavaksi tehokkuudella 0,40 varustetun Y-tontin. Saaren mukaan Y-tontin hinta riippuu myös sen käyttötarkoituksesta. Kirkolliseen käyttöön varattu Y-tontti näyttäisi halvin ja hallinnolliseen käyttöön varattu kallein (näiden hintaero jopa yli 2-kertainen). Saaren tutkimus perustuu 1970-luvulla tehtyihin kauppoihin, joten lunastuslain leikkaussäännösten vaikutus ei juurikaan heijastu sen tuloksiin. Uudenmaan maanmittaustoimistossa suoritettujen hintaselvitysten perusteella Y-tontin hinta €/m² on ollut pääkaupunkiseudulla keskimäärin 40-50 % pientalotontin hinnasta.

Selvitysten aineistona ovat olleet lähinnä koulu- ja päiväkotitonttien kaupat. Selvitykset tukevat Saaren tutkimusta ja näin ollen näyttääkin, että KKO:n tuomion 1984 nro 2041 viitoittamalla periaatteella saadaan liian korkeita korvauksia. Joka tapauksessa Y-tontin käyvän hinnan selvittäminen on lähes aina työlästä ja hankalaa. Lisäksi hintatutkimuksessa tulisi aina huomioida kaupantekohetkellä kaupan kohdetta koskenut arvonleikkausmahdollisuus.