Viime aikojen maapoliittisessa keskustelussa on esitetty joitakin argumentteja, joissa on väitetty raakamaan lunastusprosessia hitaaksi ja mm. tästä syystä lunastusta ei ole pidetty hyvänä keinona maapolitiikan toteuttamisessa. On kuitenkin ilmennyt, etteivät edes maapolitiikan ammattilaiset, puhumattakaan poliitikoista, tunne lunastusprosessia kunnolla. Lunastus voi olla erittäin hyödyllinen keino ja apuväline maapolitiikan hoidossa, jos maapolitiikan kokonaisvaltainen hoitaminen on suunnitelmallista ja lunastusprosessi tunnetaan hyvin. Lunastus ei ole tällöin edes hidaste. Tämän kirjoituksen tarkoituksena on perehdyttää kunnan maapolitiikan hoitajat raakamaan lunastusprosessin saloihin.

1. Kaavanlaatimispäätös

Kun kunta lunastaa raakamaata, ei asemakaavan laatimis- tai muuttamisajankohdan jälkeistä, kaavoituksesta johtuvaa arvonnousua oteta huomioon korvausta määrättäessä. Arvonnousu jätetään kuitenkin huomioon ottamatta vain 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneeltä ajalta. Arvonleikkauksen käytettävyyden edellytyksenä on siis asemakaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen tekeminen. Kaavoitus voi käynnistyä nimenomaisella kunnan viranomaisen - valtuusto, hallitus tai lautakunta - päätöksellä. Kaavan laatiminen voi myös käynnistyä esimerkiksi kunnan kaavoitusohjelman ja siinä hyväksytyn aikataulun mukaisesti ilman nimenomaista kunnan päätöstä.

Lunastuslain 31. 2 §:ssä puhutaan päätöksestä ("..jolle kunta on päättänyt laatia asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa"). Em. säännöksessä tarkoitettu kunnan tahtotila voi ilmetä myös niin, että asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on pantu vireille. Alueelle, jolle asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä, kunta voi määrätä rakennuskiellon. MRL 53 §:n. Kaavanlaatimispäätös kannattaa  tehdä ajoissa. Optimaalista olisi tehdä kaavanlaatimispäätös 7 vuotta ennen lunastuksen vireillepanoa siltä varalta, että päätös nostaa raakamaan hintaa. Päätöksen hintaa nostava vaikutus lienee kuitenkin melko pieni, joten se, että päätös on tehty yli 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa ennen, ei liene kunnan kannalta kovin epäedullista.

2. Kaavoituksen käynnistäminen

Kun kaavanlaatimispäätös on tehty, voidaan kaavoitus käynnistää. Kaavoitus voi nostaa merkittävästikin maan arvoa, mutta kunhan lunastushakemus jätetään 7 vuoden kuluessa kaavoituksen käynnistämisestä, leikataan kaavoituksen tuoma arvonnousu lunastuskorvauksesta. Käytännössä kaavoitus aiheuttaa merkittävästi arvonnousua vasta sitten, kun kaavaluonnos tms. on julkistettu ja maa on osoitettu siinä rakentamiseen. Kaavoitus kannattanee ainakin silloin käynnistää ennen lunastuksen vireillepanoa, kun sen ennakoitu kestoaika on suurempi kuin lunastuksen.

3. Lunastusluvan hakeminen

Lunastuslupaa haetaan siis ympäristöministeriöltä. Ohjeet hakemiseen on esim. Maapolitiikan oppaassa kohdassa Maapolitiikan keinot/Lunastaminen/Lunastuslupamenettely. Lunastusluvan käsittely kestää yleensä 6-8 kk. Mikäli luvasta valitetaan, käsittelyaika KHO:ssa on yleensä 6-12 kk.

4. Lunastustoimituksen aloitus, ennakkohaltuunotto

Lunastustoimitus voidaan aloittaa välittömästi lunastusluvan myöntämisen jälkeen. Toimitusta ei kuitenkaan voi lopettaa, ennen kuin lupa on saanut lainvoiman. Jo lunastustoimituksen alkukokouksessa käsitellään lunastettavan alueen haltuunottoa, mikäli lunastusluvassa on annettu lupa myös lunastuslain 6 luvun mukaiseen ennakkohaltuunottoon. Haltuunotto tapahtuu heti alkukokouksessa, mikäli lunastettavan alueen omistaja ei vaadi ennakkokorvausta. Mikäli ennakkokorvausta vaaditaan, haltuunotto tapahtuu, kun päätös ennakkokorvauksista on tehty ja korvaukset maksettu. Tähän kuluu minimissään 2 kk toimituksen alkukokouksesta, mutta yleensä 3-6 kk. Lunastaja saa siis lunastettavan alueen haltuunsa yleensä viimeistään 6 kk:n kuluessa toimituksen aloittamisesta ja enintään kaksi vuotta lunastusluvan hakemisesta. Ennakkohaltuunottolupaa ei ole useinkaan haettu lunastuslupien yhteydessä ja joskus lupa on evätty. Kysymyksessä on kuitenkin käyttökelpoinen keino alueen käyttöönoton nopeuttamisessa. Luvan saamiseen tulisi vain panostaa perusteellisemmin.

Haltuunotto-oikeus tarkoittaa käytännössä sitä, että alueella voidaan tehdä esim. maaperätutkimuksia ja rakentaa kunnallistekniikkaa. Toistaiseksi ennakkohaltuunottolupaa on raakamaan lunastuksissa haettu melko harvoin, joten myöskään oikeuskäytäntöä luvan myöntämisestä ei juurikaan ole.

5. Lunastustoimituksen lopettaminen

Lunastustoimitus voidaan lopettaa heti, kun lunastuslupa on saanut lainvoiman. Korvausvalmistelua on useimmiten tehty jo ennen luvan lainvoimaiseksi tuloa, joten toimituksen lopettamiseen ei tästä kulu yleensä kuin 2-3 kk. Korvaukset on maksettava 3 kk:n kuluessa toimituksen lopettamisesta. Mikäli kunta haluaa valittaa, voi se tallettaa riidanalaisen korvauksen osuuden aluehallintovirastoon.

6. Omistusoikeus lunastettavaan alueeseen

Omistusoikeus lunastettavaan alueeseen saadaan, kun toimituksesta on tehty merkinnät kiinteistörekisteriin. Mikäli toimituksesta ei valiteta, suoritetaan rekisteröinti 1-2 kk:n kuluessa toimituksen lopettamisesta. Mikäli valitus koskee vain korvauksia (näin on yleensä, lunastuslupahan on jo lainvoimainen), voidaan toimitus rekisteröidä lunastuslain 53 §:n nojalla hakijan pyynnöstä ennen toimituksen lainvoimaiseksi tuloa. Rekisteröintiin tulee käytännössä saada lupa maaoikeustuomarilta. Joka tapauksessa useimmissa lunastuksissa omistusoikeus saadaan jo 3 kk:n kuluessa toimituksen lopettamisesta.

7. Toimituksen lainvoimaisuus

Käsittelyaika maaoikeudessa on yleensä 6-12 kk ja KKO:ssa saman verran. Tätä 1 - 2 vuotta ei siis tarvitse yleensä odottaa omistusoikeuden saamiseen, mikäli kunta esittää kohdan 6 mukaista ennakkorekisteröintiä. Varmuus korvauksien suuruudesta saadaan yleensä vasta valitusten käsittelyn jälkeen. On kuitenkin huomattava, että korvausasioista saa melko harvoin valitusluvan KKO:aan.

PROSESSIN KOKONAISKESTO

Lunastusluvan hakemisesta omistusoikeuden saamiseen kuluu siis yleensä aikaa seuraavasti:

• 6-8 kk  lunastuslupa saaminen/ympäristöministeriö
• 6-12 kk luvan lainvoimaisuus/KHO
• 2-3 kk toimituksen lopettaminen
• 2-3 kk rekisteröinti

Vastaava aika lunastettavan alueen haltuunottoon seuraava:

• 6-8 kk  lunastuslupa saaminen/ympäristöministeriö
• 3-6 kk (ennakko) haltuunotto

Näin ollen lunastusprosessin kokonaiskesto omistusoikeuden saamiseen on yleensä 18 - 24 kk ja haltuunoton saamiseen kuluu 10 – 13 kk. Mikäli toimituksen korvauspäätöksistä valitetaan, venyy prosessi lopullisten korvausten selville saamiseksi yleensä 6 – 18 kk (maaoikeuden + KKO:n käsittelyaika).

YHTEENVETO

Edellä on kuvattu eräänlainen ihanneprosessi, johon harvoin on päästy. Erityisesti asemakaavan laatimisen aloittamista voisi aikaistaa. Sitä aletaan nimittäin usein laatia vasta, kun alueeseen on hankittu omistusoikeus. Kaavoitus kannattaisi joka tapauksessa aloittaa viimeistään siinä vaiheessa, kun lunastuslupaa on päätetty hakea. Tällöin kaavoitus- ja lunastusprosessit etenisivät samanaikaisesti eikä kaavoituksen tuoma arvonnousu näkyisi lunastuskorvauksessa. Kun kaavoitus ja lunastusprosessi ajoitetaan oikein, ei lunastuksesta aiheudu viivästystä alueen käyttöönotolle. Lisäksi alueen ennakkohaltuunotto lunastustoimituksessa ja nk. ennakkorekisteröinti (kohta 6) nopeuttavat käyttöönottoa entisestään. Näistä kahdesta keinosta ja niistä saatavista hyödyistä ei luultavasti ole ollut riittävästi tietoutta kunnissa.