​Korvattava katualue

Kunnan omistukseen ensimmäisen asemakaavan alueella siirtyvästä katualueesta on kunta velvolli-nen suorittamaan maanomistajalle korvausta siltä osin kuin luovutettavan alueen pinta-ala ylittää 20 prosenttia hänen kysymyksessä olevalla asemakaava-alueella omistamastaan maasta tai on suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle maalle tällä asemakaava-alueella. Korvausvelvollisuuden määrittelyssä ei oteta huomioon asemakaavassa maa- ja metsätalousalueeksi tai vesialueeksi osoitettua aluetta MRL 104.1 §. Yksityistielain 1 §:n tarkoittama yksityistiealue luovu-tetaan kuitenkin aina ilmaiseksi.

Katualueen korvaamista on käsitelty laajemmin kohdassa Katualueen korvaaminen.

Katualueella olevan kasvillisuuden, rakennusten ja laitteiden korvaaminen

Kaikki rakennukset, puut, istutukset ja laitteet, jotka sijaitsevat kunnan hallintaan siirtyvällä katualueella, on kunnan korvattava maanomistajalle MRL 108.1 §. Rakennusten, kasvillisuuden ja laitteiden osalta ei siis ole minkäänlaista ilmaisluovutusvelvollisuutta.

Asemakaava-alueiden osalta menettely oli sama myös vanhan rakennuslain aikana. Sen sijaan ohjeeellisen tonttijaon mukaisilla alueilla (vanhoilla rakennuskaava-alueilla) säännös on muuttunut melkoisesti. Rakennuslain 104 § 3 momentin mukaan maanomistaja sai poistaa rakennuskaavatiealueelta puut, istutukset ja laitteet, mikäli niitä ei lunastettu. Lainkohta on antanut kunnalle mahdollisuuden päättää, että puita, istutuksia ja laitteita ei lunasteta ja korvata, koska maanomistajalle on annettu tilaisuus korjata ne itselleen. Istutuksia ja laitteita on ilmeisesti kuitenkin pääsääntöisesti korvattu, koska näitten poistaminen ja uudelleen käyttäminen toisessa paikassa on hankalaa tai mahdotonta. Säännös on siis paljolti muutettu vastaamaan jo vallinnutta käytäntöä ja se on ehdottomasti tasapuolisempi kuin vanha säännös.

Jos katualueella sijaitsee vähäistä arvokkaampi rakennus, arvokas laite tai rakennelma tai alue on välttämätön niiden käyttämistä varten, ei kunta saa ottaa katualuetta haltuunsa normaalimenettelyllä MRL 95.1 §. Rakennuksen tai laitteen korvaamisesta on tällöin sovittava tai niiden lunastusmenettely on pantava vireille, jotta haltuunotto voi tapahtua MRL 95.2 §.

Muut haitan- ja vahingonkorvaukset asemakaavan toteuttamisen johdosta

Katualueeksi luovutettavan maan ja sillä sijaitsevan omaisuuden korvaamiseen on selkeät periaatteet. Sen sijaan katualueen luovuttamisesta ja muusta kaavan toteuttamisesta aiheutuvan haitan- ja vahin-gonkorvausvelvollisuuden syntyminen on paljon epäselvempää. Rakennuspaikan ja soranottopaikan menetys on kuitenkin useimmiten korvattava MRL 108.3 §. Muutoin korvausta on määrättävä, mikäli asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu maanomistajalle erityistä haittaa tai vahinkoa, jota ei ole pidet-tävä vähäisenä MRL 106 §. Korvausvelvollisuus syntyy myös silloin, kun katualueen luovuttamisesta ilmaiseksi aiheutuu maanomistajalle erityistä haittaa ja sitä on olosuhteisiin katsoen pidettävä kohtuut-tomana MRL 108.2 §. Samoin on alueeseen kohdistuvan oikeuden raukeamisesta aiheutuva vahinko korvattava oikeuden haltijalle.

Asemakaavan toteuttamisesta aiheutuvan vahingon korvauskynnys on perinteisesti ollut korkealla. Vanhassa rakennuslaissa [RakL 74.2 §] erityinen vahinko rinnastettiin suoraan rakennuspaikan tai soranottopaikan menetykseen. Myös KKO noudatti tätä rinnastusta varsin orjallisesti tuomiossaan [KKO:1999:52]. Tuomio syntyi kylläkin äänestyspäätöksen (3-2) tuloksena. Muutoksen voisi tulkita niin, että korvauskynnystä on hivenen madallettu, mutta oikeuskäytäntö puuttuu vielä kokonaan.

Jo vanhassa rakennuslaissa korvattavaksi haitaksi kadun rakentamisen yhteydessä katsottiin rakennuksen välttämättömän kulkuyhteyden katkeaminen tai huomattava vaikeutuminen (RakL 76.1 §). Vastaavasti kadun korkeusaseman muutoksen johdosta korvattavaksi haitaksi katsottiin kadun varrella olevan maan tai rakennuksen käytölle aiheutuva haitta, jos sitä ei ollut pidettävä vähäisenä. Hallituksen lakiesityksen perusteluiden mukaan asemakaavan toteuttamisesta aiheutuvan erityisen haitan korvausvelvollisuus on ollut tarkoitus säilyttää RakL 76 §:n periaatteita vastaavana.

Vanhassa rakennuslaissa haitan ja vahingon korvausvelvollisuutta koskevissa säännöksissä oli kysy-mys vain katualueen rakentamisesta tai haltuunotosta aiheutuneiden menetysten korvaamisesta. Uusi laki mahdollistaa myös muiden (yleisten) alueiden toteuttamisesta aiheutuvien haittojen korvaamisen. Tällaisia voivat olla esim. yleisen tien (korvausvelvollinen Tiehallinto) tai rautatiealueen (Ratahallintokeskus) toteuttamisesta aiheutuneet haitat ja vahingot. Oikeuskäytäntö korvausasioissa kuitenkin puuttuu ja nykysäännösten suhde muissa lunastuksissa maksettaviin ja sovellettaviin korvauksiin (esim. yleistietoimitus) on hivenen epäselvä. 

Maanomistajan maksettavaksi määrättävä katualuekorvaus

(nk. kateuspykälä)

Jos maanomistaja ei joudu korvauksetta luovuttamaan katualuetta tai luovuttaa sitä huomattavasti vähemmän kuin ilmaisluovutusvelvollisuuden enimmäismäärän (20 %), voi kunta määrätä maanomis-tajan maksettavaksi kohtuullisen korvauksen MRL 105.1 §. Kunnalla on oikeus periä tämä korvaus kolmen vuoden kuluessa asemakaavan voimaantulosta, mutta kuitenkin vasta, kun katualueen lohko-mistoimitus on pantu vireille. Korvausvelvollinen on se, joka on omistanut kiinteistön asemakaavan voimaantulohetkellä MRL 105.2 §.

Säännöksellä on haluttu turvata mahdollisimman tasapuolinen kohtelu kaavoituksessa ja sen toteut-tamisessa. Säännöksellä kompensoidaan niiden saamaa etua, joiden maille on kaavoitettu muihin nähden suhteettoman paljon rakennuskorttelia tai muuta aluetta kuin katua. Tämä ns. kateuspykälä on kuitenkin jäänyt lähes merkityksettömäksi, sillä sitä ei ilmeisesti sovelleta yhdessäkään Suomen kun-nassa tällä hetkellä. Muutamat kaupungit ovat aikoinaan kokeilleet kateuskorvauksen perimistä, mutta päättäneet sittemmin luopua lainkohdan soveltamisesta.

Jos korvauksesta ei päästä sopimukseen, tehdään korvauspäätökset lunastustoimituksessa lunastus-lain nojalla. Vanhan rakennuslain mukaan asia ratkaistiin vielä käräjäoikeudessa [RakL 77.2 §].

Tie- ja katualueeseen kohdistuvien oikeuksien raukeaminen ja saamisen haltijan oikeudet

Kun yleisen tien alue tai katualue siirtyy kunnan omistukseen, siihen kohdistuvat oikeudet raukeavat MRL 107 §. Tällaisia oikeuksia voivat olla mm. rasite- ja tieoikeudet, vuokraoikeudet ja panttioikeu-det.

Jos katualuetta luovuttavaan kiinteistöön kohdistuu siirtohetkellä saamisia, saamisen haltijalla on samanlainen oikeus alueesta suoritettavaan korvaukseen kuin hänellä oli kiinteistöön MRL 107 §. Saaminen tarkoittaa kaikkia niitä saamisia, jotka rahamääräisinä tai rahaksi muutettuina olisi ollut otettava huomioon kiinteistön pakkohuutokaupassa. Mikäli kunta on epätietoinen siitä, kenelle (jollekin velkojista tai maanomistajalle) korvaus tulisi suorittaa, voi se tallettaa ne nk. maksutalletuslain [281/31] 1 §:n nojalla lääninhallitukseen.

Lukuunottamatta saamisoikeuksia ei korvauksia oikeuksien raukeamisesta pääsääntöisesti suoriteta. Korvaukset tulevat kysymykseen vain siinä tapauksessa, että alueen luovuttamisesta aiheutuu oikeuden haltijalle erityistä vahinkoa ja sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana MRL 108.2 §. Tätä asiaa on käsitelty hieman laajemmin kohdassa Muut haitan- ja vahingonkorvaukset asema-kaavan toteuttamisen johdosta.

Korvausasioiden ratkaisu- ja lunastusmenettely

Kaavan toteuttamisesta aiheutuvista korvauksista on pääsääntöisesti sovittu vapaaehtoisesti maanomistajan ja kunnan välillä. Mikäli asiasta tehdään sopimus, sitoo se myös kiinteistön myöhempää omistajaa MRL 109.1 §.

Jollei korvauksesta päästä sopimukseen, ratkaistaan asia lunastuslain mukaisessa lunastustoimituk-sessa MRL 109.2 §. Lunastustoimitusta voivat hakea maanomistaja tai oikeuden haltija (korvauksen saaja) sekä kunta tai muu korvausvelvollinen. Lunastustoimituksen toimitusmenettelyä on käsitelty laajemmin yleisen alueen lunastamisen yhteydessä, mm. kohdassa [Lunastuslupamenettely].