Kehittämiskorvaus

Maanomistajia on kustannusvastuun jakamisessa kohdeltava yhdenvertaisesti (ks. AKL 91 a. 2 §). Maanomistajan vastuu AKL 91 d §:ssä säädetyistä kustannuksista määräytyy laissa säädettyjen perusteiden mukaisesti. Siihen ei voi olla vaikutusta esimerkiksi sillä, peritäänkö suoritus kehittämiskorvausmenettelyä vai sopimusmenettelyä käyttäen. Tosiasiallisesti sopimusmenettelyssä tulevien taloudellisten seurauksien ja kehittämiskorvauksen rinnastaminen on vaikeaa. Lain perusteluissa korostetaan, että yhdenvertaisen kohtelun periaate ei rajoita mahdollisuutta kaava-aluekohtaisesti sopia maanomistajan osallistumisesta laajemmin kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin kuin kehittämiskorvausmenettelyssä. 

Maankäyttösopimuksissa sovitaan usein monipuolisesti erilaisista osapuolten suorituksista ilman niiden rahamääräisen arvon määrittelyä. Siksi sopimuskorvausten välitön vertaaminen lakisääteisen kehittämiskorvauksen rahamääräiseen tasoon ei ole mahdollista. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kunta ei voi myöntää maanomistajalle vapautusta osallistumisesta kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin, jos maanomistaja saa asemakaavasta merkittävää hyötyä ja jos muut kaava-alueen maanomistajat osallistuvat kustannuksiin joko sopimusteitse tai kehittämiskorvauksen kautta.

Merkittävä hyöty kustannusvastuun edellytyksenä

Asemakaavasta aiheutuva merkittävä hyöty (arvonnousu) laukaisee kustannusvastuun. Asemakaavoitettavan alueen omistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (AKL 91 a. 1 §). Tämä tarkoittaa sitä, että vain maanomistajille, joiden kohdalle merkittävän hyödyn kynnys ylittyy, voidaan määrätä maksettavaksi kehittämiskorvaus.

Hyödyn määrää mitataan säännöksen perustelujen mukaan asemakaavan toteuttamisen aiheuttaman maanomistajan kaava-alueella omistamien kiinteistöjen arvonnousun perusteella lunastuslain mukaisia arviointiperiaatteita soveltaen HE 167/2002. Asemakaavoituksesta aiheutuvan maan arvonnousun määrittelyä selostetaan tarkemmin jäljempänä kohdassa Tontin arvonnousu kustannusten osittelun perusteena.

Hyödyn määrä arvioidaan maanomistaja- ja kaava-aluekohtaisesti. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että laadittavan kaavan viereiselle kaava-alueelle heijastamaa maan arvonnousua ei voida arvioinnissa ottaa huomioon, vaikka se kohdistuisi samaan maanomistajaan. Esimerkiksi uudessa kaavassa osoitetun kokoojakadun tai sillan rakentamisesta aiheutuvaa arvonnousua maanomistajan viereisellä kaava-alueella omistamille kiinteistöille ei oteta hyödyn määrää arvioitaessa huomioon. 

Maan arvonnousu määritellään kehittämiskorvauksen määräämishetkeen arvioidun maan arvon (maanomistajan eri tarkoituksiin osoitettujen alueiden yhteenlaskettu arvo) ja samojen alueiden ennen asemakaavoitusta vallinneen arvon erotuksena. Suhdannevaihtelujen tilapäistä vaikutusta ei arvioinnissa oteta huomioon.

Subjektiivisilla tekijöillä ei ole merkitystä. Ratkaiseva peruste hyödyn merkittävyyden arvioinnissa on maan rahamääräinen arvonnousu. Siihen eivät vaikuta subjektiiviset tekijät, kuten maanomistajan varallisuusasema tai se, omistaako maan esimerkiksi valtio, rakennusliike tai yksityinen maanomistaja. Hyödyn merkittävyyden raja vaihtelee paikkakuntakohtaisesti. Se voi vaihdella myös kaava-aluekohtaisesti.

Hyödyn maanomistajakohtaiseen arviointiin erilaisissa omistajatilanteissa saattaa käytännössä liittyä ongelmia. Lähtökohtana on, että maanomistus määritetään kiinteistölle myönnetyn lainhuutotiedon perusteella. Jakamaton kuolinpesä tai yhteiseen lainhuutoon perustuva yhteisomistus on itsenäistä omistusta, joka on käsiteltävä yhtenä omistajana. Niin luonnollisen henkilön kuin yhtiönkin suorat määräosaomistukset voidaan laskea yhteen keskenään ja saman omistajan yksin omistamien kiinteistöjen kanssa. Konsernin omistamia asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöitä, jotka omistavat maata kaava-alueella, käsitellään erillisinä omistajina. Kunnan on johdonmukaista noudattaa samanlaista maanomistajakäsitteen tulkintaa sekä kehittämiskorvaus- että katualueen ilmaisluovutusvelvollisuutta koskevissa korvauslaskelmissaan.

Asuntorakentamiseen osoitettu enintään 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeus

Kehittämiskorvausta ei voi periä, jos maanomistajan maille on osoitettu asuntorakentamiseen enintään 500 kerrosneliömetrin suuruinen rakennusoikeus. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvauksen saa määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a §:ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä (AKL 91 c. 4 §).

Kehittämiskorvauksen määräämisen perusteena on aina maanomistajan omistamille alueille osoitettu koko rakennusoikeus eikä vain 500 kerrosneliömetriä ylittävä rakennusoikeus. Kerrosneliömetrimäärä voi olla jakaantunut useammalle saman maanomistajan kaava-alueella omistamalle tontille. Ratkaiseva kriteeri on kerrosneliömetrien yhteismäärä.

Kunta voi lain mukaan päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta kerrosneliömetrirajasta (AKL 91 c §). Rajauksella asuntorakennusoikeuteen tarkoitetaan alueelle osoitettua pääkäyttötarkoitusta, joten määrän voi sisältyä myös asemakaavassa sallittu vähäisehkö määrä muuta asuntorakentamisen yhteyteen toteutettavaa kerrosalaa. Tässäkin yhteydessä tarkastelu suoritetaan lain mukaan maanomistajakohtaisesti. Käytännössä tulkinnanvaraisia saattavat olla eräät erityiset maanomistustilanteet.

Kehittämiskorvauksen tonttikohtainen enimmäismäärä

Kehittämiskorvauksena voidaan tonttikohtaisesti periä enintään kustannuserä, joka vastaa 60 prosenttia asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Kunnanvaltuusto voi päättää alhaisemmastakin kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauksen enimmäismäärästä (ks. AKL 91 f §). Tämä tarkoittaa, että tonttikohtaisesti ositellusta kehittämiskorvauksesta voidaan periä vain se osa, joka ei ylitä 60 prosenttia asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta. Ylimenevä osuus jää kunnan vastattavaksi. Enimmäismäärän arvioitiin lakia säädettäessä vastaavan tasoa, jota arvioitiin maankäyttösopimuksissa enimmillään kunnissa noudatettavan.

Kunnan aikaisemmin toteuttama alue – erityisen merkittävä hyöty

Erityisen merkittävä hyöty on aikaisemmin suoritettujen toimenpiteiden kustannusten (niin sanotut historialliset kustannukset) perimisen edellytyksenä. Jos asemakaava tai sen muutos hyväksytään alueelle, jolla yhdyskuntarakentaminen on merkittäviltä osin toteutettu ja kaavasta aiheutuva hyöty on erityisen merkittävä, voidaan kehittämiskorvaus määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka AKL 91 d §:ssä tarkoitetun yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi (ks. AKL 91 e §).

Kustannusten kohdentaminen kaava-alueelle

Vain kunnalle aiheutuvat kustannukset voidaan periä. Peruslähtökohta on, että kehittämiskorvauksena voidaan periä vain sellaisia yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvia kustannuksia, joiden lain mukainen toteutusvastuu kuuluu kunnalle. Kehittämiskorvausta ei voi soveltaa vesihuollon toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Niiden rakentamis- ja ylläpitokustannukset peritään verkoston käyttäjiltä liittymis-, käyttö- ja perusmaksuina.

Kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevat toimenpiteet ja maanhankinnat voidaan ottaa huomioon. Maanomistajilta voidaan pääsäännön mukaan periä kunnalle laissa mainittujen toimenpiteiden ja maanhankintojen aiheuttamat kustannukset riippumatta siitä, suoritetaanko ne kaava-alueella vai sen ulkopuolella. Edellytyksenä on, että toimenpiteet ja maahankinnat palvelevat merkittävässä määrin kaava-aluetta. Mikäli kustannus aiheutuu esimerkiksi kokoojakadun, sillan tai muun laajempia alueita palvelevan rakenteen rakentamisesta tai esimerkiksi koulutontin hankinnasta, joka palvelee selvästi kaava-aluetta laajemman alueen tarpeita, voidaan kustannukset ottaa huomioon vain siltä osin kuin hankkeet palvelevat merkittävässä määrin asianomaisia kaava-alueen tontteja. 

Kun arvioidaan rakentamistoimenpiteen vaikuttavuutta kyseisellä asemakaava-alueella, mittareina voidaan käyttää asian luonteesta riippuen esimerkiksi seuraavia tekijöitä:

• liikennemäärä
• asukasrakenne
• työpaikkojen lukumäärä
• julkisten palvelujen luonne 
• rakennusoikeus

Toteutuneet ja arviomääräiset kustannukset

AKL 91 d §:n mukaan kehittämiskorvausta määrättäessä kyseisen kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritetut kustannukset huomioidaan toteutuneina kustannuksina. Kaavan hyväksymisen jälkeiset kustannukset määritellään arviomääräisinä. Tulevat kustannukset arvioidaan kehittämiskorvauksen määräämisajankohdan hintatasoon. Kustannukset ja niiden kohdentuminen tulee kehittämiskorvausta määrättäessä riittävästi eritellä.

Laatutaso

Kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otettavien kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia. Kehittämiskorvauksena perittävissä kustannuksissa saa ottaa huomioon ainoastaan tavanmukaista tasoa oleva toteutus. Yleisohjeena voidaan todeta, että niin sanotuissa sopimuskaavoissa kaavaselostuksessa on tarpeen määritellä riittävällä tarkkuudella yleisten alueiden aiottu laatutaso. Tällöin voidaan välttyä mahdollisilta rakentamisen laatutason tulkintaepäselvyyksiltä kehittämiskorvausta määrättäessä. Kaavaselostuksessa on tarpeen esittää ainakin uusien rakennettavien katujen tyyppipoikkileikkaukset ja puistoalueiden yleissuunnitelma.

Laatutason määrityksessä on huomioitava kunnan yleisten alueiden tavanomainen laatutaso, eli se, mitä on suunniteltu ja tehty aiemminkin. Tasomäärittelyssä tulisi aina huomioida kaava-alueen sijainti kunnassa, kaavallinen käyttötarkoitus ja ajallinen tarve. Jos kunnan strategiana on kohottaa tietyn alueen laatutasoa tavanomaista paremmaksi, tämä tulisi ottaa huomioon asemakaavan tavoitteissa ja sisällössä. Tällöin kehittämiskorvaus voidaan määrätä korkeampaan laatutasoon perustuvien kustannusten mukaiseksi, jos kunta muussakin toiminnassaan tukee tätä kehitystä.

Yleisten alueiden suunnittelu- ja rakentamiskustannukset voidaan siirtää seuraavassa selostetuin edellytyksin maanomistajien maksettavaksi. Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvina kustannuksina voidaan kehittämiskorvausta määrättäessä ottaa huomioon kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset (ks. AKL 91 d. 1 §). Seuraavassa on luettelomaisesti todettu niitä tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa yleisen alueen toteuttamiskustannukseen. 

Suunnittelukustannukset muodostuvat kahdesta osatekijästä: varsinaisesta suunnittelutyöstä ja suunnitelmien hallinnollisesta käsittelystä kunnassa. Näistä suunnittelutyötä tehdään sekä kunnassa että ulkopuolisena toimeksiantona. Lähtökohtaisesti kustannuksiin on perusteltua ottaa mukaan myös kunnalle yleisen alueen toteuttamisesta aiheutuvia rahoituskuluja, koska ulkopuolisen suunnittelijan ja urakoitsijan hintatarjouksissa rahoituskulut ovat mukana.

Kunnan kannalta ulkopuoliseen työhön (suunnittelu ja rakentaminen) sisältyy palkkiolaskutusta, joka sisältää arvonlisäveron. Koska kehittämiskorvaus on viranomaisen määräämä maksu, se on arvonlisäverosta vapaa. Kun kehittämiskorvauksen mukaisia kustannuksia arvioidaan, pitää kustannustasossa huomioida, että ulkopuolisia kustannuseriä käsitellään arvonlisäverottomina.

Pohjaolosuhteet

• vaikeat pehmeiköt, vaativat olosuhteet nostavat kustannuksia
• suuri määrä kalliolouhintaa nostaa kustannuksia, toisaalta materiaali on mahdollisesti hyödynnettävissä rakentamisessa, mikä taas voi alentaa kustannuksia
• erityiset pohjanvahvistukset (pystysalaojitus, paalutukset, painopenkereet, geoverkot) tai pengerrakenteet
• pohjavesisuojaus

Kuivatus

• avo-ojat
• salaojitus ja sadevesiviemäröinti

Päällysrakenne

• rakennekerrosten paksuus, joka aiheutuu pohjaolosuhteista ja katuluokasta
• kaavateiden liikennetekninen mitoitus, kadun ja katualueen leveys

Päällysteet

• kadun pintamateriaalit (sorapinta, asfaltti, laatoitukset)
• reunakiveykset

Kevyen liikenteen järjestelyt

• tarvitaanko erillinen kevyen liikenteen väylä?
• jalkakäytävä vai kevyen liikenteen väylä?

Viimeistelytyöt

• nurmetuksen laatuvaatimukset
• istutustyöt

Valaistus

• valaistuksen tasovaatimukset ja valaisintyypit
• kevyelle liikenteelle mahdollinen erillinen valaistus  

Liikennevalot

• muut risteysalueiden järjestelyt
• sillat, tunnelit, pengerrykset
• katuvarustus

Katuvarusteiden, kuten muidenkin kustannustekijöiden, tulee palvella merkittävästi toteutettavaa kaava-aluetta. Katualueelle rakennettavia pysäköintimaksulaitteistoja ei voi ottaa mukaan kehittämiskorvaukseen.

Puisto

Istutukset

• laatutaso määritettävä, luonnonmukainen vai rakennettu
• istutettavien kasvien lajit ja istutusten määrä
• hoitokustannukset istutusten kasvuun lähdön varmistamiseksi

Varusteet

• valaistus
• lammikot, kumpareet ym. rakenteet
• leikkikenttien ja muiden kenttien välineet
• rakenteet

Muu yleinen alue

Kiinteistörekisteriin merkittäviä muita yleisiä alueita ovat JHS-suosituksen (JHS 183) mukaan:

• tori ja katuaukio
• urheilualue
• retkeily- ja loma-alue
• liikennealue
• vaara-alue
• erityisalue
• vesialue

Tässä yhteydessä muista yleisistä alueista käsitellään urheilualueita, maanpäällisiä yleisiä pysäköintialueita ja torialueita. Muiden yleisten alueiden toteuttamisen kustannusrakenne on hyvin pitkälti vastaava näiden kanssa.

Urheilualueet

• kenttien koko ja käyttötarkoitus
• pohjarakenteet
• urheiluvälineet

Yleiset pysäköintialueet

• alueen laajuus
• pätee pääosin samat perusteet kuin kadunrakentamisellekin
• velvoitepaikkojen kustannuksia ei saa sisällyttää kehittämiskorvaukseen

Torialueet

• alueen laajuus
• kuivatus
• pintamateriaalit
• rakenteet
• istutukset
• pääosin samat perusteet pätevät kuin kadunrakentamisellekin

Liikennealueet, yleinen tie

Yleisten teiden toteuttamisvastuuseen kuuluvia toimenpiteitä ei voi laskuttaa maanomistajilta. Yleisten teiden toteuttamisvastuu kuuluu valtion tieviranomaiselle. Kunnat ovat kuitenkin eräissä tapauksissa ottaneet sopimusteitse kustannettavakseen osia liittymäalueiden rakentamiskustannuksista (liikenteen kanavointi, liikennevalot, eritasoliittymät, kevyenliikenteen alikulut). 

Kunnan maanhankinta

Yleisten alueiden ja yleisten rakennusten maanhankintakulut voidaan periä maanomistajilta seuraavassa selostetuin edellytyksin. Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan ottaa huomioon katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankintakustannukset, sikäli kuin alueet merkittävästi palvelevat kaava-aluetta. Samoin voidaan ottaa huomioon maanhankintakustannukset kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi. Yleisten alueiden ja yleisten rakennusten hankintakustannukset voidaan ottaa huomioon vain siltä osin kuin ne palvelevat kaava-aluetta (ks. AKL 91 d §).

Jos kunta on hankkinut edellä luetellut alueet vapaaehtoisin kaupoin omistukseensa, otetaan kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon niiden toteutunut hankintakustannus.

Mikäli kyseiset alueet hankitaan myöhemmin kunnan omistukseen, arvioidaan niiden arvo lain perustelujen mukaan lunastuslain periaatteita soveltaen, koska kunnalla on mahdollisuus AKL:n nojalla lunastaa kyseiset alueet (ks. HE 167/2002, 91 d §:n perustelut).

Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvina kustannuksina ottaa huomioon kunnalle kaava-alueen maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset (ks. AKL 91 d. 1 §). Maaperän kunnostamiskustannuksena voidaan huomioida kunnan vastattavaksi tulevien koulujen, päiväkotien ja muiden vastaavien tonttien ja yleisten alueiden maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset. Maaperän kunnostaminen tulee tapahtua sillä kaava-alueella, jolla kehittämiskorvausta sovelletaan.

Maaperän kunnostamiskustannukset kohdennetaan ensisijaisesti pilaajan maksettavaksi. Mikäli tämä ei ole mahdollista, voidaan kustannukset kohdentaa kehittämiskorvauksena kaava-alueen maanomistajien maksettavaksi. Koska pilaantuneen maaperän kunnostamiskustannukset saattavat nousta hyvinkin suuriksi, on erityisen tärkeää, että asia on jo ennalta selvitetty arvioitaessa kaavoitushankkeen yleisiä edellytyksiä.

Maaperän kunnostamiskustannuksen osalta on seuraavassa rajauduttu tarkastelemaan pääasiassa pilaantuneen maan käsittelyä. Pilaantuneen maan käsittelykustannusten arviointiin sisältyy monia epävarmuustekijöitä. Tässä yhteydessä on pyritty luettelemaan ne kustannustekijät tai työvaiheet, jotka saattavat vaikuttaa lopulliseen kustannustasoon.

Maaperätutkimuksen ja kunnostuksen vaiheet ovat yleensä:

Tutkimusvaiheet

1. Alustavat selvitykset (puhdistustarpeen ja -vastuun selvittämiseksi)

• Entinen ja nykyinen toiminta alueella (niin kutsuttu historiaselvitys, voidaan tehdä myös kohdassa 3)

2. Tarjouspyyntö/konsulttisopimus

• Tarjouspyyntöasiakirjojen laatiminen sekä kilpailuttaminen
• Tarjousten evaluointi

3. Selvitys

• Olemassa olevan tiedon käsittely
• Entinen ja nykyinen toiminta alueella (jos ei tehty kohdassa 3)
• Tutkimussuunnitelman laatiminen
• Tutkimukset (maaperäkairaukset; pohjavesiputket ja/tai pintanäytteet) ja näytteenotto (maa- ja vesinäytteet, kaasumittaukset)
• Näytteiden analysointi
• Pohjaveden sekä maaperän rakenteen selvittäminen (maaperän pilaantuneisuuden selvittäminen tulosten perusteella sekä pohjaveden pinnan ja virtauksen selvittäminen kairaustulosten perusteella)
• Pilaantuneisuuden massan määrän arviointi (näytetulosten perusteella)
• Tutkimustulosten raportointi, voidaan myös tehdä erikseen tai muodostaa tutkimusvaiheen loppuraportti
• Mahdolliset lisätutkimukset + raportointi
• Riskinarviointi, jos tarpeellista
• Alustava kustannusarvio kunnostuksesta
• Suositus sopivasta loppusijoituksesta tai käsittelymenetelmästä
• Tutkimusvaiheen raportointi

Kunnostusvaihe (mikäli katsotaan aiheelliseksi)

4. Kunnostussuunnitelma

5. Ilmoitus/lupa

• Ilmoitus tai ympäristölupa, laajuudesta riippuen ympäristöhallinnolle

6. Toteutus/rakennussuunnitelma

• Toteutus/rakennus/työsuunnitelman laatiminen

7. Kunnostuksen urakkakilpailu

• Tarjouspyyntöasiakirjojen laatiminen sekä kilpailuttaminen (konsultin kanssa yhteistyössä)
• Tarjousten evaluointi (konsultin kanssa yhteistyössä)

8. Kunnostaminen ja työnvalvonta

• Työnvalvonta
• Massojen kuljettaminen
• Loppukäsittely
• Tarvittaessa lisänäytteiden otto ja analysointi / vaihtoehtoisesti kenttämittaukset

9. Loppuraportin laatiminen

10. Jälkiseuranta

• Seurantaohjelman mukaiset mittaukset

Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan ottaa huomioon kaava-alueen välttämättömästä meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset (ks. AKL 91 d 3 §). Kaava-alueen meluntorjunta on yksi perusselvityksistä, joka on tehtävä kaavatyön aikana. Kaava-alueella kunta vastaa meluntorjunnasta kunnan toteutettavaksi kuuluvalla yleisellä alueella siten, että melumäärät eivät ylitä tontin piha-alueilla määriteltyjä ohjearvoja. Tämän melun torjumiseksi aiheutuvia kustannuksia voidaan huomioida kehittämiskorvauksessa. Meluntorjuntaa ei välttämättä toteuteta kaava-alueella, vaan se voidaan hoitaa myös sen ulkopuolella. Lisäksi on otettava huomioon, että osa varsinkin liikennemelun torjunnasta on sellaista, että sen toteuttamisvastuu ei kuulu kunnalle. Tältä osin syntyviä kustannuksia ei voi siirtää kehittämiskorvaukseen.

Meluntorjunnan kustannuksiin vaikuttavat muun muassa seuraavat asiat:

• Melun aiheuttaja (esimerkiksi liikennemelu)
• Korkeusero ja etäisyys melulähteestä
• Jos kyseessä liikennemelu: liikennemäärä ja ajonopeus
• Maanpinnan korkeuserot ja peitteellisyys
• Mahdolliset heijastumat

Meluesteet:

• Meluvalli
• Meluaita (meluseinä)
• Materiaali (puu, betoni, lujitemuovi, metallikasetti, polykarbonaattilevy, kevytsoraharkko, tiili)
• Korkeus
• Melukaide

Kehittämiskorvauksena voidaan periä tontinomistajilta ne kaavoituskustannukset, joita ei ole peritty AKL 59 §:n nojalla (ks. AKL 91 d. 3 §). Kehittämiskorvauksena voidaan maanomistajalta periä kaavoituskustannukset, vaikkei kaava olisi syntynyt maanomistajan aloitteesta. Tähän ryhmään kuuluvat lähinnä asemakaavan laadintatyön hallinnollinen käsittelykustannus, varsinaisen kaavasuunnittelun kustannus, kaavoituksen edellyttämien perusselvitysten ja vaikutusarviointien laadinta- tai teettämiskustannus sekä tonttijaon ja kaavan pohjakartan laadintakustannukset. Asemakaavan ja tonttijaon suunnittelun ja hallinnollisen käsittelyn kustannus on monissa kunnissa määrätty viranomaistaksana.

Kaavan toteuttaminen

Kunnan on pyrittävä toteuttamaan ne toimenpiteet, joiden kustannukset on otettu huomioon kehittämiskorvausta määrättäessä, viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä kun, kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi (AKL 91 d. 3 §). Lähtökohtana tulee olla, että kunnan toimenpiteet toteutetaan alueen rakentamisen kannalta ja muutoin oikea-aikaisesti ilman aiheetonta viivytystä. Tämä edellyttää kuntataloudelta sitä, että kehittämiskorvauksista kertyvät kassavirrat ohjataan asianomaisten kaavojen toteuttamiseen.

Tontin arvonnousu kustannusten kohdentamisen perusteena

Kehittämiskorvausta periessään kunta osittelee ja kohdentaa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kaava-alueen tonttien omistajille asemakaavan aiheuttaman tonttien arvonnousun mukaisessa suhteessa (ks. AKL 91 c. 1 §). Asemakaavan aiheuttama maan arvonnousu on paitsi kaavan toteuttamiskustannusten kohdentamisen myös maanomistajan kustannusvastuun syntymisen perusteena (merkittävä hyöty AKL 91 a §:ssä). Tontin arvonnousu määrittää myös tontinomistajan kustannusvastuun enimmäismäärää (enintään 60 prosenttia tontin arvonnoususta AKL 91 f §:ssä). Kehittämiskorvausta määrättäessä on sen vuoksi tärkeää kiinnittää erityistä huomiota kiinteistön arvon määräytymiseen vaikuttaviin seikkoihin.

Jos kunnan palveluksessa ei ole kiinteistöjen arvioimiseen koulutuksen saaneita henkilöitä, kehittämiskorvauksen määrääminen saattaa edellyttää asiantuntevan konsulttipalvelun hankkimista. Kunnan on lisäksi lain mukaan pyydettävä kehittämiskorvausta koskevasta päätösehdotuksesta maanmittaustoimiston lausunto, jolle on kiinteistön arvonnousua koskevilta osin säädetty erityinen sitovuus (ks. AKL 91 h §:n selostus).

AKL 91 c 1 §:n sanamuodon mukaisesti tontin arvonnousua määritettäessä otetaan huomioon tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttama tontin arvonnousu. Tonttien arvonnousu arvioidaan kehittämiskorvauksen määräämisen ajankohdan (arvohetki) mukaiseen hintatasoon. Lähtötasona arvioinnissa on maapohjan arvo ennen asemakaavan laatimista arvohetken mukaiseen arvoon muutettuna. Tontin arvonnousu saadaan vähentämällä kaavan mukaisen tontin arvosta tontin arvosta maapohjan arvo ennen asemakaavan laatimista tai muuttamista.   

Tonttien arvonnousun määrittelyssä noudatetaan soveltuvin osin sitä, mitä lunastuslaissa säädetään korvauksen perusteista (ks. AKL 91 c. 2 §). Arviointimenetelmänä on yleensä sovellettava lunastuslain 30. 1 §:n mukaisesti kauppa-arvomenetelmää.

Kauppa-arvomenetelmässä arvioidaan kiinteistön käypä hinta ennen asemakaavoituksen aloittamista. Se tehdään kehittämiskorvauksen määräämishetkellä kiinteistöjen kauppahintatilastosta hankittavien vertailukauppatietojen avulla. Kiinteistöjen arviointiopissa kehitettyjen menetelmien mukaisesti arvioinnissa kiinnitetään huomiota muun muassa vertailukauppojen edustavuuteen, kiinteistöjen samankaltaisuuteen, vertailukauppojen ajankohtaan sekä vertailukauppojen paikkakuntakohtaisuuteen.

Lunastuslain mukaan kiinteistön arvoa määrättäessä ei oteta huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin vaikuttavasta ohimenevästä syystä. Yleisen hintatason kohoamisesta tai muista syistä kuin kyseisestä asemakaavoituksesta aiheutunutta arvonnousua, esimerkiksi omistajan suorittamista perusparannustoimenpiteistä aiheutuvaa arvonnousua, ei myöskään oteta huomioon (ks. lunastuslain 31. 2. §). Sen sijaan tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisesta aiheutuvat kustannukset, esimerkiksi tarpeellisista maanpuhdistustoimenpiteistä ja olemassa olevien rakennusten purkamisesta aiheutuvat kustannukset, otettaisiin tontin arvoa alentavina tekijöinä huomioon.

Ensi kertaa kaavoitettavalla alueella lähtökohtana käytettävä maan arvo vaihtelee tapauskohtaisesti esimerkiksi kyseisen alueen sijainnin, käyttötarkoituksen ja kaavatilanteen mukaan. Alueella, johon ennen kaavan laatimista kohdistui odotuksia aikaisempaa tehokkaammasta maan käytöstä, on perusteltua käyttää lähtökohtana niin sanottua odotusarvomaan hintaa. Jos alueeseen kohdistui perusteltuja odotuksia rakentamisen piiriin saattamisesta, voidaan sen lähtöarvo määritellä niin sanottuna raakamaana. Koska useimmiten asemakaavan mukaiset rakennuskorttelit kaavoitetaan alueelle, jotka myös yleiskaavassa ovat olleet rakentamistarkoitukseen osoitettua maata, vertailu odotusarvomaan hintaan suoritettaisiin yleiskaavassa rakentamiseen varatun maan hintaan.

Mikäli edustavia odotusarvomaan tai raakamaan vertailukauppoja ei ole tehty, lähtötasona arvioinnissa voidaan paikallisista oloista riippuen käyttää maa- ja metsätalousmaan arvon yläpuolelle ja huomattavasti niin sanotun kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan arvon alapuolelle sijoittuvaa maan arvoa. Näiden hintataso voidaan yleensä selvittää Maanmittauslaitoksen ja Tilastokeskuksen kauppahintatilastojulkaisua apuna käyttäen.     

Kaavan muutostilanteissa arvonnousu määritellään uuden kaavan mukaisen tontin arvon ja aikaisemman kaavan mukaisen maapohjan arvon erotuksena.

Poikkeuksellisesti, esimerkiksi kun kauppahinta-aineistoa ei ole riittävästi olemassa, tontin arviointi suoritetaan tuottoarvomenetelmää käyttäen. Tuottoarvolla tarkoitetaan nettotuottojen nykyarvon summaa.

Kustannukset kohdennetaan kaikille tonteille

Yhdyskuntarakentamisen kustannusten osittelu suoritetaan kaikille kaavassa rakennustoimintaan osoitetuille tonteille: paitsi yksityiseen myös yleiseen rakennustoimintaan osoitetuille tonteille. Kunnan yleisen rakennuksen tontiksi osoitetun tontin arvonnousu määriteltäisiin kustannusten osittelun yhteydessä edellä selostettuja yleisiä periaatteita noudattaen.

Kehittämiskorvaus on ositettava myös niiden maanomistajien tonteille, jotka ovat vapautettuja kehittämiskorvauksen maksamisesta. Maksuvelvollisuudesta vapaa laskennallinen kehittämiskorvaus jää kunnan, ei muiden tontinomistajien, maksettavaksi. Kehittämiskorvaus ositellaan myös tontille, joka on rakennettu aikaisemmin myönnetyn suunnittelutarveratkaisun tai poikkeusluvan perusteella. Näidenkin tonttien laskennallinen kehittämiskorvaus jää kunnan vastattavaksi.

Siinäkin tapauksessa, että asemakaavan mukaiseen tonttiin kuuluu alueita useammasta kiinteistöstä, määrätään kehittämiskorvaus kaavan mukaiselle tontille. Maksuunpanossa kehittämiskorvaus määrätään tontin alueellisten osien omistajien maksettavaksi heidän omistamiensa alueiden pinta-alojen mukaisessa suhteessa. Käytännössä osaomistajat voivat olla edellä selostetuista syistä vapautettuja kehittämiskorvauksen suorittamisesta.

Katualueen luovutuksen ja niin sanotun kateuskorvauksen huomioiminen

Kustannusten osittelun yhteydessä vähennetään laskennallisesta kehittämiskorvauksesta maanomistajan korvauksetta kunnalle luovutettavan katualueen arvo ja maanomistajalta perittävä mahdollinen katualueen korvaus eli niin sanottu kateuskorvaus (AKL 91 c. 3 §). Koska kehittämiskorvaus määritetään tonttikohtaisesti ja maanomistajan katualueen ilmaisluovutus käsitellään omistajakohtaisesti, edellä mainittu vähennys on jaettava tonteille maanomistajittain tonttien arvonnousun suhteessa. Kehittämiskorvauksen 60 prosentin raja-arvon mahdollinen ylitys selvitetään vasta, kun edellä mainittu katualueen arvon tai kateuskorvauksen vähennys on suoritettu.

Kustannusten kohdentaminen jo toteutetulla alueella

Kunnan aikaisemmin toteuttamilla alueilla, joilla yhdyskuntarakentamisen toimenpiteet on merkittävältä osin toteutettu, voidaan kehittämiskorvauksen määräämisen yhteydessä huomioon otettavat kustannukset määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevan yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi (ks. AKL 91 e. 1 §).

Kustannukset hyvitetään tonttikohtaisesti sen perusteella, miten toteuttamistoimenpide tai maanhankinta asianomaista tonttia palvelee. Kehittämiskorvauksesta vähennetään suoritukset, joilla maanomistaja jo aikaisemman kaavan yhteydessä on osallistunut huomioitaviin kustannuksiin (ks. AKL 91 e. 2 §).

Päätösehdotuksesta on kuultava maanomistajia. Kehittämiskorvauksen määräämisestä päättää kunta. Ennen asemakaavan hyväksymistä ja kehittämiskorvauksen määräämistä kunnan tulee tehdä valmistelevia toimenpiteitä. Mikäli kehittämiskorvausmenettelyyn päätetään ryhtyä, kunta laatii päätösehdotuksen. Päätösehdotus on annettava kuntalain 95 §:ssä säädetyllä tavalla tiedoksi niille maanomistajille, joita ehdotus koskee.

Maanomistajilla on oikeus tehdä muistutus ehdotuksesta. Muistutus on jätettävä kunnalle 30 päivän kuluessa ehdotuksen tiedoksi saamisesta (ks. AKL 91 h.1 §). Hyvän hallinnon periaatteiden mukaisesti kirjallisen, perustellun vastauksen antaminen maanomistajien muistutuksiin on suositeltavaa.

Samanaikaisesti kun pyydetään maanmittaustoimiston lausunto, päätösehdotus annetaan myös maanomistajille tiedoksi. Heillä on mahdollisuus tehdä muistutus siitä. Kunnan tulee lähettää maanomistajan muistutukset viivytyksettä maanmittaustoimistoon, jotta ne ovat maanmittaustoimiston käytettävissä lausuntoa annettaessa. Mikäli päätösehdotusta muutetaan maanmittaustoimiston lausunnon perusteella, ehdotus saattaa olla tarpeen antaa uudelleen tiedoksi maanomistajille ja varata uusi mahdollisuus muistutuksen tekemiselle.

Kehittämiskorvaus voidaan määrätä vain, jos sitova tonttijako on osoitettu asemakaavassa. Kehittämiskorvaus määrätään kullekin kaavan mukaiselle tontille erikseen. Yhteen käyttötarkoitukseen osoitetulla korttelialueella, jolla on yksi omistaja, ei tonttijaon osoittaminen ole tarpeen. Tällöin kehittämiskorvaus voidaan määrätä korttelikohtaisesti (AKL 91 g. 2 §).

Jotta päätösehdotuksesta olisi mahdollista tehdä muistutus tai antaa lausunto, kaavayksiköiden pinta-alatietojen pitää olla käytettävissä. Luontevimmin pinta-alatiedot saa tonttijakoehdotuksesta. Mikäli alueen tonttijaon osoittamiselle asemakaavan yhteydessä on tarve ja tarkoitus, tonttijakoluonnos pitää olla nähtävillä samanaikaisesti kaavaluonnoksen kanssa. Näin lain edellyttämä kuulemisvaihe toteutuu. Kun tonttijako sisältyy asemakaavaan, asemakaavakartalla osoitetaan tonttien numerot ja rajat. Muut tonttijaon edellyttämät tiedot voidaan osoittaa erillisellä kartalla.

Koska pääsääntöisesti tonttijako pitää osoittaa asemakaavassa kehittämiskorvausta käytettäessä, niin sanotuissa sopimuskaavoissa tulisi varautua osoittamaan tonttijakoehdotus asemakaavaehdotuksessa. Näin voidaan välttää tilanne, jossa asemakaavaehdotus pitäisi palauttaa kehittämiskorvauksesta johtuen ennen hyväksymistä muutettavaksi. Muutettu asemakaavaehdotus pitäisi tällöin asettaa uudelleen nähtäville tonttijakotiedoilla täydennettynä.

Kehittämiskorvauksen päätösehdotuksesta on pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto (ks. AKL 91 h §). Mikäli kaavatyön edetessä on selkeästi nähtävissä, että prosessin aikana joudutaan turvautumaan kehittämiskorvausmenettelyyn, kunnan olisi syytä informoida tästä maanmittaustoimistoa hyvissä ajoin.

Maanmittaustoimisto ottaa lausunnossaan kantaa erityisesti kiinteistöjen arvonnousua koskevaan osuuteen. Kun kunta määrää kehittämiskorvauksen, maanmittaustoimiston kiinteistöjen arvonnousua koskevasta lausunnosta voidaan poiketa vain erityisestä syystä (AKL 91 h. 3 §).

Maanmittaustoimiston lausunnon maksullisuudesta säädetään maa- ja metsätalousministeriön antamalla maksuasetuksella.

Kehittämiskorvauksen määräämisestä päättää kunta. Päätös on tehtävä viipymättä asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Päätöksestä tulee ilmetä korvauksen määräämisen perusteet (ks. AKL 91 g. 1). Kehittämiskorvauksen viipymättä hyväksyminen on tarpeen kiinteistöjen mahdollisten luovutuksensaajien aseman turvaamiseksi. Käytännössä päätös kannattaa tehdä samassa valtuuston kokouksessa, jossa varsinainen asemakaavakin hyväksytään.

Kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätösvalta on mahdollista siirtää johtosäännöllä myös kunnan muulle toimielimelle tai viranhaltijalle. Päätöksestä tulee ilmetä korvauksen määräämisen perusteet. Siihen tulee sisältyä riittävästi yksilöity luettelo kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otetuista kaavan toteuttamiskustannuksista. Päätökseen tulee sisältyä selvitys myös kaavan aiheuttamasta tonttien arvonnoususta ja muista kustannusten ositteluun vaikuttavista seikoista.

Muutoksenhakumahdollisuus hallinto-oikeuteen

Kehittämiskorvauksen määräämistä koskevaan kunnan päätöstä haetaan muutosta siten kuin kuntalaissa säädetään. Muutoksenhakuoikeus määräytyy kuitenkin siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään. Muutoksenhaussa noudatetaan muutoin sitä, mitä hallintolainkäyttölaissa säädetään (AKL 189 a. 1 ja 2 §).

Kiinteistön arvon määritykseen liittyviltä osin hallinto-oikeuden on pyydettävä asiasta maanmittaustoimiston lausunto, jollei se ole ilmeisen tarpeetonta (AKL 189 a. 3 §).