Kunnalla on monia syitä edistää tonttien ja rakennuspaikkojen rakentamista. Kaava-alueen vajaarakentaminen aikaistaa uusien alueiden kaavoitusta ja luo alueen palvelujen vajaakäyttöä. Jokainen rakentamaton tontti aiheuttaa joka vuosi kunnalle myös suoraan rahassa mitattavan taloudellisen tappion. Tappio koostuu sekä investoidun rahan korkotappiosta että kunnallistekniikan kulumisen aiheuttamasta käyttöiän lyhenemisestä. Tyhjien tonttien rakentaminen on perusteltua myös kaupunkikuvan kannalta.
Kunnalla on myös monia keinoja edistää tonttien rakentumista. Kunta voi avustaa yksityisiä maanomistajia tonttien markkinoinnissa tiedottamalla yksityisistä tonteista kunnan oman tonttitarjonnan yhteydessä. Joissain kunnissa maanomistaja saa rakentamissopimuksia vastaan tietyt tontin myynnin ja rakentamisen kynnystä alentavat palvelut kunnan maksamana.
Maankäyttösopimuksissa ja tontinluovutusehdoissa voidaan käyttää rakentamisvelvoitteita ja niitä koskevia sopimussakkoja. Maanvuokrasopimuksiin usein kirjataan kunnalle oikeus irtisanoa maanvuokrasopimus, mikäli tonttia ei ole määräajassa rakennettu.
Lakisääteisiä keinoja ovat rakentamiskehotus ja rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistövero.
Miksi rakentamiskehotuksia annetaan?
Rakentamiskehotuksilla edistetään asemakaavan toteutumista. Tavoitteena on lisätä rakentamattomien ja muulla tavoin vajaakäyttöisten tonttien ja rakennuspaikkojen rakentamista. Tarkoitus ei ole hankkia yksityisten omistamia tontteja kunnan omistukseen, vaan saada tontit rakennetuiksi.
Rakentamiskehotus on tehokas ja taloudellinen tapa edistää kaavojen toteutumista.
Kehotus merkitsee maanomistajalle, että hänen tai jonkun muun on rakennettava tontti lähivuosien aikana. Myynti on täysin vapaata, ja omistaja saa tontistaan käyvän markkinahinnan. Mikäli tonttia ei rakenneta kehotuksen edellyttämällä tavalla, kunta voi lunastaa tontin. Tällöin maanomistajalle määrätään lunastustoimituksessa tontin käypää arvoa vastaava korvaus.
Rakentamiskehotukset osana maapolitiikkaa
Kunnan kehotuspolitiikka on tarpeen määritellä maapoliittisessa ohjelmassa. Tällöin on muistettava lainsäädännön lisäksi julkisen vallan käyttöä säätelevät hyvän hallinnon oikeusperiaatteet: yhdenvertaisuus-, tarkoitussidonnaisuus-, objektiviteetti- ja suhteellisuusperiaate. Kunnalla on siis mm. oltava perusteet sille, miksi jollekin tontille annetaan kehotus ja toiselle ei.
Kehotusmenettelyä on tarkasteltava ottaen huomioon myös markkinatilanne. Yksityisellä tarjonnalla on oma merkityksensä tonttimarkkinoiden monipuolistajana, joten tavoitteeksi ei pidä asettaa kaikkien tonttien saamista kerralla rakentamisen piiriin. Selkeintä on rajata tarvittaessa uudemmat kaava-alueet kehotusmenettelyn ulkopuolelle. Kehotusta voidaan käyttää silloin, kun markkinat kaipaavat tonttitarjontaa. Kehotuspäätöksellä ei saa kuitenkaan vaikuttaa epäterveellä tavalla tonttien hintatasoon. Kunta ei saa antaa kehotuksia, jos kaavan toteutukselle ei ole markkinoilla edellytyksiä.
Tavoitteena tulisi olla, että sekä prosessin aikana rakentuvat kohdetontit että kunnan koko tonttitarjonta vastaisivat kunnan tonttikysyntää. Kehotusprosessin aikana rakennetaan yleensä noin puolet kohdetonteista ja lopuista tonteista edelleen puolet rakennetaan tai niiden rakentamisesta sovitaan lunastusprosessin aikana. Näin siis vain pieni osa alkuperäisistä kohdetonteista jää lopulta kunnan lunastettaviksi.
Kehotuspolitiikan on oltava osa perusteltua kokonaisuutta, mm. suhteessa rakentamattomien tonttien kiinteistöveron korotuspolitiikkaan. Kehotuksesta on syytä luopua vain kaavallisista tai muista maankäytöllisistä perusteista johtuen, ei lapsille varaamisesta ym. henkilökohtaisista syistä. Jokainen poikkeamisesitys on perusteltua viedä luottamusmiesten päätettäväksi. Joustaminen kehotusprosessin sisällä on sen sijaan mahdollista, esim. sovitaan sitovasti, että kehotus annetaan vasta kolmen vuoden kuluttua.
Kehotuspäätökset on annettava kokonaistarkastelun pohjalta suunnitelmallisesti yhtenäisin perustein. Kunnan on asetettava päätöksille tavoiteaikataulu ja saatettava jokainen kehotushanke johdonmukaisesti loppuun jokaisen kehotustontin osalta. Kehotusten ja uusien asukkaiden määrät on suhteutettava kunnan investointiohjelmaan ja talouteen, ts. tehtävä oikein sijoittuvalle ja oikealle määrälle tontteja kerrallaan. Kunnan on myös varauduttava tonttien lunastuskorvauksiin ao. vuosien talousarvioissa.
Mikäli kehotuksia ei ole aiemmin annettu tai aiemmat kokemukset kehotusten antamisesta ovat olleet huonoja, hankkeen alkuvaiheet ovat ensiarvoisen tärkeät. Päättäjien kanssa käytyjen alustavan myönteisten keskustelujen jälkeen on toimintalinjan julkiselle keskustelulle ja kuntalaisten mielipiteen kuuntelemiselle varattava riittävä aika.
Rakentamiskehotuksen edellytykset
Rakentamiskehotus perustuu MRL 97 §:ään. Kunta voi antaa sitovaa tonttijakoa edellyttävän asemakaavan mukaisen kaava- tai rekisteritontin omistajalle ja haltijalle rakentamiskehotuksen sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta. Jos tonttia ei ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuspäätöksen tiedoksiantamispäivästä, kunnalla on oikeus lunastaa tontti ilman erityistä lupaa (MRL 97.3 §).
Rakentamiskehotus voidaan antaa sitovan tonttijaon mukaisen tontin lisäksi myös muulle alueelle, joka on asemakaavassa tarkoitettu rakennuspaikaksi. Rakentamiskehotus voidaan antaa joko määrällisen (1) tai laadullisen (2) vajaakäytön perusteella, kun
1) tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai
2) asemakaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaavan mukaisesti.
Rakentamiskehotus annetaan tyhjille tonteille määrällisen vajaakäytön perusteella. Laadullisen vajaakäytön arvioinnissa on pitäydyttävä kaavan toteutumisen kannalta oleellisiin seikkoihin. Rakentamiskehotus on mahdollista antaa, kun tontti on rakennettu vastoin asemakaavan periaatteita.
Rakentamiskehotusta ei saa antaa enintään kaksi asuntoa käsittävän asuinrakennuksen rakentamiseen tarkoitetun asemakaavan mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontilla jo on käytössä oleva asuinrakennus. Kehotus voidaan antaa, jos tontille saa rakentaa useita paritaloja, vaikka tontilla olisi käytössä oleva omakotitalo. Samoin voidaan kehotus antaa rivitalotontille, jolla on käytössä oleva asuinrakennus. Kehotuksen antamisen ehtona on kuitenkin aina tontin laadullinen vajaakäyttö.
Loma-asunto tulkitaan käytössä olevaksi asuinrakennukseksi. Kehotus voidaan antaa, jos asuinrakennuksen rakennuspaikalla sijaitsee varastorakennus tai mikäli olosuhteista voidaan päätellä, ettei asuinrakennus enää ole käytössä.
Kunnallistekniikan ei tarvitse olla valmiina kehotuksen antohetkellä. Rakentamiskehotus on kuitenkin syytä antaa vasta, kun tontille tarvittava kunnallistekniikka on joko valmis tai voidaan toteuttaa viivytyksettä, kun tontin rakentaminen kehotuksen jälkeen alkaa.
Rakentamiskehotusta ei saa antaa MRL 53 §ssä tai 58.4 §:ssä tarkoitetun rakennuskiellon voimassa ollessa. Rakentamiskehotus raukeaa, jos tontille tulee voimaan kehotuksen antamisen jälkeen jokin mainituista rakennuskielloista.
Kehotuksen antamisen edellytyksenä on, että koko kehotuksen kohteena oleva kaavatontti on saman omistajan omistuksessa. Kunnan onkin järkevää laatia aina ennen rakentamiskehotusten antamista tonttijaot, jolloin tonttien muodostuminen ja omistussuhteet selvitetään. Kehotus voidaan antaa, vaikka tontin omistaja ja haltija olisivat eri henkilöitä.
Kehotusmenettely
Inventointi ja suunnittelu
Aluksi on selvitettävä yksityisten omistamien ja hallitsemien rakentamattomien tonttien määrä ja sijainti. Alueiden kunnallisteknisestä valmiudesta on varmistuttava.
Laki ei mainitse sitovaa tonttijakoa rakentamiskehotuksen antamisen välttämättömänä edellytyksenä. Tonttijaon puuttuminen vaikeuttaa kehotusten antamista. Tonttijako on tarpeen erityisesti täydennysrakentamisalueilla, joilla osa korttelialueesta on jo rakennettu. Rakennetut korttelin osat voidaan erottaa tonttijaolla kehotustonteista. Näin ollen on syytä laittaa tarpeelliset tonttijaot vireille heti inventointivaiheessa.
Kehotusprosessiin on varattava riittävästi aikaa, esimerkiksi näin:
Tiedottaminen ja asianosaisten kuuleminen
Rakentamiskehotuksen antaminen edellyttää hallintolain 34§:n mukaista asianosaisten kuulemista. Ennen kehotuspäätöksen tekoa on tontinomistajille ja vuokratonttien haltijoille varattava tilaisuus esittää selityksensä asiassa. Kuulemisesta voidaan tiedottaa tavallisella kirjeellä. Tällöin asianosaisen katsotaan saaneen tiedon asiasta seitsemäntenä päivänä siitä, kun asiakirja on annettu postin kuljetettavaksi, ellei muuta näytetä. Hallintolain 41§:n mukainen vireille tulosta ilmoittaminen ei korvaa asianosaisten kuulemista.
Päätös, sen tiedoksi antaminen ja muutoksenhaku
Rakentamiskehotuksen antaa kunnanvaltuusto, ellei kehotuksen antamista koskevaa päätöksentekoa ole delegoitu kuntalain 14 §:n mukaisesti kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Delegointipäätökseen on valtuuston niin halutessa myös kirjattavissa kunnanhallituksen oikeus ryhtyä rakentamatta jäävien tonttien lunastukseen.
Kehotusta koskeva päätös tulee antaa tontin omistajalle ja haltijalle tiedoksi erityistiedoksiantona niin kuin tiedoksiannosta hallintolaissa (Hallintolaki 6.6.2003/434) säädetään [9 luku]. Erityistiedoksianto voidaan suorittaa joko toimittamalla päätös postitse kirjeenä saantitodistusta vastaan, luovuttamalla se suoraan asianosaiselle tai luovuttamalla päätös haastetiedoksiannolla.
Tontin omistajalle ja haltijalle annettavasta päätöksestä on käytävä ilmi, millä perusteella tontti on katsottu vajaasti rakennetuksi, mitä omistajan tulee tehdä tontin rakentamiseksi sekä valitusosoitus. Jos rakentamiskehotusta ei kumota valituksen johdosta alkaa rakentamiselle varattu määräaika tiedoksiantopäivästä. Mikäli valitusviranomainen ei muuta päätöstä, se yleensä lausuu erikseen määräajasta ja sen mahdollisesta pidentämisestä.
Rakentamiskehotuksen antamispäätöksestä saa tontin omistaja ja haltija valittaa hallinto-oikeuteen 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Hallinto-oikeuden päätöksestä saa valittaa korkeimpaan hallinto-oikeuteen samoin 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Valituslupaa KHO:een ei tarvita. [190.3 §].
Rakentamiskehotusluettelo
Kunnan on pidettävä antamistaan rakentamiskehotuksista luetteloa (MRL 97.5 §). Jos kiinteistö rakentamiskehotuksen luetteloon merkitsemisen jälkeen on siirtynyt uudelle omistajalle tai haltijalle, koskee kehotus myös tätä. Luettelon tulee sisältää MRA 101 §:ssä mainitut tiedot.
Rakentamiskehotusluettelo on julkinen ja ajan tasalla pidettävä luettelo, jonka tarkoituksena on antaa tietoja kiinnostuneille siitä, rasittaako tonttia tai rakennuspaikkaa rakentamiskehotus. Kehotus on merkittävä luetteloon välittömästi tiedoksi antamisen jälkeen.
Luettelo on perustettava heti ensimmäisten kehotusten antamispäätöksen jälkeen. Kunnan on tiedotettava julkisesti paikasta, jossa luettelo on nähtävänä. Luettelosta huolehtiminen sopii kehotusten valmistelusta vastaavalle hallinnon yksikölle, esim. mittausosastolle.
Rakentamiskehotusluettelon hoitajan on seurattava rakennuslupien myöntämistä ja rakentamisen edistymistä kehotustonteilla. Rakennusluvan myöntäminen ja rakennustöiden aloittaminen ei vielä merkitse rakentamisvelvoitteen täyttämistä.
Merkinnän tekeminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin
Rakentamiskehotuksen antamisesta, peruuttamisesta ja raukeamisesta sekä siitä, että velvoite on täytetty, kunnan on viipymättä lähetettävä ilmoitus maanmittaustoimistoon merkinnän tekemiseksi kiinnitysrekisteriin. Säännös turvaa sen, että rakentamiskehotus näkyy myös kiinteistön rasitustodistuksella.
Rakentamattoman tontin lunastaminen
Jos tonttia ei ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuspäätöksen tiedoksiantamispäivästä, kunnalla on oikeus lunastaa tontti ilman erityistä lupaa (MRL 97.3 §). Päätöksen lunastamiseen ryhtymisestä tekee valtuusto, ellei päätösvaltaa ole siirretty. Lunastustoimitusta haetaan suoraan Maanmittauslaitokselta. Hakijana on kunnanhallitus, ellei toimituksen hakemista ole delegoitu lautakunnalle tai viranhaltijalle. Lunastusta on haettava vuoden kuluessa rakentamiseen varatun määräajan päättymisestä.
Lunastaminen ja edelleen myynti on viimeinen keino, jolla kunta saa tontin rakentamisen piiriin.
Kunta joutuu sitomaan varojaan tonttien lunastuskorvauksiin siihen saakka, kun tontit lunastamisen jälkeen luovutetaan yksityisille rakentajille. Rakentamiskehotusten antaminen on asian valmistelua, eikä sinänsä edellytä varautumista lunastuskorvauksiin.
Rakentamissopimus rakentamista todella aikovan maanomistajan kanssa on mahdollista solmia vielä lunastustoimituksen lopettamisen jälkeenkin, mikäli lunastuskorvauksia ei ole maksettu. Sopimukseen on sisällytettävä merkittävä sopimussakko, rakentamisaikaa ei tällöin ole tarpeen antaa yhtä vuotta enempää.
Kunta saa halutessaan lunastustoimituksen rekisteröidyksi, omistusoikeuden tontteihin ja tontit luovutetuksi rakentajille korvauksia koskevista valituksista huolimatta (LunL 53.2 §). Prosessin alussa asetetusta ajasta tonttien saamisesta rakentamisen piiriin, esimerkiksi seitsemän vuotta kehotuspäätöksestä, on kunnan syytä pitää kiinni.
Rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistövero
Korotetun kiinteistöveron tarkoituksena on kannustaa rakentamaan toteutumatta jääneitä tontteja.
Ympärivuotiseen asumiseen kaavoitetusta rakennuspaikasta maksetaan kiinteistöveroa kunnan yleisen kiinteistöveroprosentin mukaisesti. Lisäksi kunta voi halutessaan määrätä rakentamattomille rakennuspaikoille erillisen, korkeamman veroprosentin, joka on vähintään 2,0 ja enintään 6,0. Espoon, Helsingin, Hyvinkään, Järvenpään, Kauniaisten, Keravan, Kirkkonummen, Mäntsälän, Nurmijärven, Pornaisten, Sipoon, Tuusulan, Vantaan ja Vihdin kunnanvaltuustojen on määrättävä rakentamattomalle rakennuspaikalle veroprosentti, joka on vähintään 3,00 prosenttiyksikköä kunnanvaltuuston määräämää maapohjan yleistä kiinteistöveroprosenttia korkeampi. Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentiksi voidaan määrätä näissäkin kunnissa kuitenkin enintään 6,00.
Korotetun kiinteistöveron käyttämisen ehtona on, että
Kunta tai verottaja voi osittain tai kokonaan vapauttaa rakentamattoman rakennuspaikan korotetusta kiinteistöverosta, jos rakennushanke on viivästynyt rakennuspaikan omistajasta riippumattomista syistä. Tällainen syy voi esimerkiksi olla se, että rakennuslupa on viivästynyt kunnasta johtuvasta syystä eikä rakentamista tämän vuoksi ole voitu aloittaa ennen kalenterivuoden alkua.
Aiemmin laissa oli mahdollisuus jättää korotettu kiinteistövero perimättä yhdeltä, maanomistajan tonttiin rajautuvalta rakentamattomalta rakennuspaikalta. Tällainen ”omenatarhahelpotus” ei enää ole mahdollinen.
Palvelemme kuntien henkilöstöä ja luottamushenkilöitä heidän tehtäviinsä liittyvissä asioissa. Neuvontapalveluita varten suosittelemme käyttämään ensisijaisesti neuvontapyyntölomaketta.
Teknisen alan työvoimapula on pahenemassa. Kunnista puuttuu kaavoittajia, rakennustarkastajia, kiinteistöinsinöörejä ja rakennuttajia sekä monia muita maankäytön, rakentamisen ja infrapalvelujen ammattilaisia.