Tonttien luovuttamisella kunta toteuttaa omia asunto- ja elinkeinopoliittisia tavoitteitaan. Sen avulla voidaan ohjata asukasrakennetta, yritysten sijoittumista sekä palvelutarjonnan riittävyyttä. Tonttien luovutusperiaatteilla varmistetaan kuntalaisten tasapuolinen kohtelu sekä toisaalta myös yrittäjien ja elinkeinoelämän kilpailun mahdollisuudet. Tontteja luovutetaan myymällä ja vuokraamalla. Tonttien luovutusehdoilla kunta voi ohjata tontilla tapahtuvaa rakentamista. Seuraavassa on mainittu eräitä yleisimmin käytettyjä tonttiluovutusehtoja. Tonttien rakentumisen varmistamiseen on useita maapoliittisia keinoja, joita käsitellään erikseen sivulla Tonttien rakentumisen varmistaminen.
Tonttien hinnoittelussa käytetään hyvin erityyppisiä perusteita. Yleisimmin käytetty hinnoitteluperuste ainakin kasvukunnissa on suhteuttaa kunnan tonttien hinta paikkakunnan yksityisten välisten kauppojen hintatasoon.
Omakotitalotonttien hinta määritellään yleensä hieman käypää hintatasoa alhaisemmaksi, jotta kunta ei ainakaan omalla hinnoittelullaan olisi nostamassa maan yleistä hintatasoa paikkakunnalla. Yhtiömuotoiseen rakentamiseen rakennusliikkeille luovutettavien tonttien hinnoittelua ohjaa valtiontukisääntely ja kuntalain 130 §, jonka mukaan kunnan luovuttaessa kiinteää omaisuutta markkinoilla toimivalle ostajalle, on hinnoittelun oltava markkinaehtoista. Luovutettaessa tontteja hintasäänneltyyn asuntotuotantoon määrittele tuenantaja yleensä hyväksyttävän tontin maksimihinnan. Valtion tukemassa tuotannossa ARA:n hyväksymä enimmäishinta on tasoa 50-80 % alueen käyvästä tonttien hintatasosta.
Yritys- ja liiketonttien hinnoittelu ei juurikaan poikkea yhtiömuotoiseen rakentamiseen tarkoitettujen asuntotonttien hinnoittelusta, mutta luovuttaminen perustuu kuitenkin useimmin tapauskohtaiseen neuvoteltuun ratkaisuun, johon vaikuttavat monet tonttikohtaiset tekijät (mm. maaperä, pysäköinti- liikenneratkaisut). Tällöinkin on varmistuttava siitä, että hinnoittelu täyttää markkinaehtoisuuden määritelmän. Eräät kunnat luovuttavat yksittäisiä tontteja tarjouskilpailun perusteella.
Tonttien vuokrauksessa yleisimmin käytetty vuotuinen vuokra on 4-6 % tontin arvosta. Vuokra sidotaan yleensä elinkustannusindeksiin. Valtion tukemassa asuntotuotannossa enimmäisvuokraprosentti on viisi.
Kasvukunnissa, joissa tonttien kysyntä on tarjontaa suurempi, aiheuttaa tontin saajien valinta usein laajaa kiinnostusta. Päättäjien käsitykset siitä, keille esimerkiksi omakotitontteja tulisi luovuttaa, vaihtelevat suuresti. Toiset ovat sitä mieltä, että sosiaalisten perusteiden tulisi olla ratkaisevia, toisten käsitysten mukaan hyvä veronmaksukyky on tärkein valintakriteeri.
Kunnat ovat käytännössä soveltaneet ainakin seuraavan tyyppisiä valintatapoja. Tontit voidaan luovuttaa hakemusten saapumisjärjestyksessä joko määräaikana tai jatkuvana hakuna. Tämä järjestelmä toimii silloin, kun tonttien kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa ja tontit ovat ominaisuuksiltaan samankaltaisia. Pisteytysjärjestelmässä tonttien hakijat asetetaan järjestykseen esim. tulotason, lasten lukumäärän, kunnassa asumisajan ja työpaikan sijainnin perusteella. Perustavoitteiltaan pisteytys voi olla oikeudenmukainen valintatapa, mutta käytännössä oikeiden kriteerien löytäminen ja niiden soveltaminen on vaikeaa. Tontin hakijoiden keskuudessa tämä järjestelmä aiheuttaa usein kritiikkiä. Arvontamenettelyssä hakijat saavat valita tonttinsa arpanumeron mukaisessa järjestyksessä. Hakijoiden keskuudessa menetelmä mielletään tasapuoliseksi ja järjestelmä toimii myös hyvin käytännössä. Hyvin järjestetty tarjouskilpailu johtaa yleensä selkeään lopputulokseen, mutta käytännössä tällöin vain hinta voi olla ratkaiseva tekijä, mikä ei aina ole tarkoituksenmukaista.
Tontit luovutetaan joko myymällä tai vuokraamalla. Tonttien eri luovutusmuodoilla on omat etunsa ja haittansa sekä kunnan että luovutuksensaajan kannalta. Suurin osa kunnista käyttää molempia luovutusmuotoja kunnan taloudellisesta tilanteesta ja rakennettavasta alueesta riippuen. Kasvukunnissa tontin luovutetaan usein myymällä kunnallistekniikan kustannusten nopean kattamisen takia, vaikka tämä ei välttämättä ole pitkällä tähtäimellä taloudellisesti järkevää. Tontin vuokraamista halutaan monesti siksi, että rakentajan ei tarvitse sitoa pääomaa tonttiin rakentamisen alkuvaiheessa.
Mikäli maanvuokrasopimuksella halutaan sopia sitovasti myös mahdollisuudesta lunastaa tontti myöhemmin tiettyyn hintaan, on maanvuokrasopimus allekirjoitettava kaupanvahvistajan läsnäollessa ja kirjattava kiinteistökaupan esisopimuksena lainhuutorekisteriin.
Tonttien luovuttamisella kunnat voivat myös toteuttaa ilmastotyötään edellyttämällä esimerkiksi ilmastoviisaita ehtoja tontin saamiselle tai toteuttamalla tontinluovutuskilpailuja, joissa pisteytys tapahtuu ilmasto- ja/tai kiertotalouskriteerein. Tästä aiheesta on tekeillä Kuntaliiton opas: Maapolitiikka kuntien ilmastotyön toteuttamisessa. Oppaan on tarkoitus valmistua vuoden 2024 aikana.
Kunta määrittelee ulkopuolista arvioitsijaa käyttäen vyöhyke- ja tarvittaessa erikseen kohdekohtaiset hinnat luovuttamilleen tonteille. Näitä hintoja käytetään, kun tontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla ilman kilpailutusta. Tontinluovutuksen kilpailutus voi perustua hintojen ja laadun kokonaisuuteen. Mahdollisista elinkeinopoliittisista tuista päätetään tapauskohtaisesti erikseen ja niiden käyttämiseen haetaan tarvittavat luvat.
Komissio on antanut ohjeet koskien julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista.
Valtiontukisäädösten tavoitteena on estää yritysten välisen kilpailun vääristyminen. Tämä tulee varmistaa myös kunnan tontinluovutusten yhteydessä. Kaikkia yrityksiä tulee kohdella tasapuolisesti. Maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtion tukea. Rajoituksia voidaan asettaa yleisen häiriön ehkäisemiseksi, ympäristön suojelemiseksi tai puhtaasti keinottelutarkoituksessa tehtyjen tarjousten torjumiseksi. Maa-alueiden ja rakennuksien käyttöä koskevat kaupunki- ja aluesuunnittelurajoitukset, joita jäsenvaltion lainsäädännössä asetetaan kiinteistön omistajalle, eivät merkitse ehtojen asettamista.
Jos myynnin edellytyksenä on, että tulevan omistajan on otettava vastuulleen muita kuin jäsenvaltion yleisestä lainsäädännöstä, suunnitteluviranomaisten päätöksistä tai ympäristön tai kansanterveyden suojelusta ja säilyttämisestä aiheutuvia erityisvelvoitteita julkisten viranomaisten tai yleensä yleisen edun vuoksi, voidaan katsoa, että tarjoukselle ei ole asetettu ehtoja edellä esitetyssä merkityksessä ainoastaan, jos kaikki mahdolliset ostajat kykenisivät täyttämään saman velvoitteen riippumatta siitä, harjoittavatko he liiketoimintaa ja riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta.
Jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää tarjouskilpailumenettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja, markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäis-ostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.
Kunnan keskeinen tavoite tontinluovutusmenettelyä valittaessa on varmistaa, että ei synny epäselvyyttä yritysten tasapuolisesta kohtelusta tontinluovutustilanteissa ja että kunnan toimenpitein ei vaikeuteta asunto- ja toimitilamarkkinoiden kilpailua ja toimintaa. Kunnan toiminnan tulee olla tasapuolista ja läpinäkyvää sekä sen myös tulee näyttää siltä.
Kuntien tontinluovutuksen valmistelussa ja päätöksentekoprosessissa huolehditaan siitä, että kaikissa luovutustapauksissa kunta toimii, tiedottaa ja näyttää, että toimitaan, valtiotukisäädösten mukaisesti.
Kunta määrittelee ulkopuolista arvioitsijaa käyttäen vyöhyke- ja tarvittaessa erikseen kohdekohtaiset hinnat luovuttamilleen tonteille. Näitä hintoja käytetään, kun tontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla ilman kilpailutusta.
Vyöhykehinnoittelu voi olla mallia ”hintahaarukka” tai ”perushinta +/- x %”.
Ns. laatu/hintakilpailulla tai muulla vastaavalla menettelyllä tässä yhteydessä tarkoitetaan kilpailutuksia, joissa paremmuus ratkaistaan luovutettavan tontin/rakennusoikeuden hinnan, lopputuotteen hinnan sekä rakentamisen sisällön ja laadun kokonaisuutena. Luovutettavan rakennusoikeuden ja/tai lopputuotteen hinta voi kilpailutuksessa olla myös etukäteen määritelty.
Sosiaaliseen asuntotuotantoon myönnettävät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn korkotuki ja erityisryhmien investointiavustus ovat EU:n valtiontukisääntöjen kannalta yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvistä palveluista maksettavia valtiontukia (niin sanottuja SGEI-tukia). Tällainen tuki on korvausta yrityksen täyttämästä julkisen palvelun velvoitteesta, eli sosiaalisin perustein valittujen asukkaiden tarpeita vastaavien ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen tuottamisesta ja ylläpidosta. SGEI-tuki on lähtökohtaisesti yhteismarkkinoille soveltuvaa eikä sitä tarvitse ilmoittaa komissiolle etukäteen, vaan riittää, että jäsenvaltion maksamat SGEI-tuet raportoidaan komissiolle jälkikäteen kahden vuoden välein. ARAn korkotuki ja investointiavustus täyttävät SGEI-tuelle asetetut edellytykset.
Myös tontin luovuttaminen ARAn tukemaan asuntotuotantoon käypää markkinahintaa alemmalla hinnalla voidaan lukea SGEI-tueksi ARA-tuen liitännäisenä. Tällöin tuen määrä on tontin käyvän hinnan ja alemman luovutushinnan välinen erotus. Jotta tämä tukimäärä voidaan raportoida komissiolle, kuntien tulee ilmoittaa ARA-tuotantoon luovuttamiensa tonttien käyvän hinnan ja luovutushinnan välinen erotus ARAlle hanketta koskevan kunnan puoltoilmoituksen yhteydessä.
Jotta voidaan varmistaa tällaiseen tontinluovutukseen sisältyvän tuen hyväksyttävyys ARA-tukeen liittyvänä SGEI-tukena, kunnan on tehdessään rakennuttajan kanssa ARA-asuntohanketta koskevan tontinluovutussopimuksen liitettävä sopimukseen ehto, jonka mukaan rakennuttaja on velvollinen maksamaan kunnalle käyvän markkinahinnan ja ARA-hinnan erotuksen, jos tontille rakennetaankin muita kuin ARA-asuntoja. Muutoin alhaisempaa tontinluovutushintaa ei voida pitää SGEI-tukena vaan se on ilmoitettava komissiolle etukäteen hyväksyttäväksi muiden valtiontukien tavoin. Tueksi katsotaan käyvän hinnan ja tontin pääoma-arvon erotus sekä tonttia myytäessä että vuokrattaessa.
Kunnissa tonttien hinnoittelua tehtäessä tavoitteena on, että ARAn avustamaan asuntotuotantoon luovutettavien tonttien ja rakennusoikeuden hinnoittelu voi laskennallisesti perustua kunnan valtiontukisäännösten ehdot täyttävään vyöhyke- tai kohdekohtaiseen ajantasaiseen hinnoitteluun.
Jos kunta päättää elinkeinopoliittisista syistä tukea nimettyä yritystä käypää hintaa alemmalla tontinluovutushinnalla, kunnan tulee soveltaa valtiontukisäädösten deminimis - menettelyä tai hakea tukemiselle lupa erikseen.
Tontinluovutusmenettelyä valittaessa tavoitteena tulisi olla varmistaa, että kunnan tontinluovutuksen seurauksena ei pääse syntymään rajoitettuja asunto-, toimitila- ja/tai palvelumarkkinoita eikä kunnan toimin aiheuteta häiriöitä yritysten väliseen vapaaseen kilpailuun. Kunta valitsee kulloisenkin tontinluovutuksen lähtötilanteen ja asetettujen tavoitteiden mukaan esimerkiksi jonkin seuraavista menettelytapavaihtoehdoista:
Teknisen alan työvoimapula on pahenemassa. Kunnista puuttuu kaavoittajia, rakennustarkastajia, kiinteistöinsinöörejä ja rakennuttajia sekä monia muita maankäytön, rakentamisen ja infrapalvelujen ammattilaisia.