Sote-ja pelastustoimen kiinteistöjen yhtiöittäminen

Kuntalain 126 §:n mukaan kunnan hoitaessa 7 §:ssä tarkoitettua tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla sen on annettava tehtävä osakeyhtiön, osuuskunnan, yhdistyksen tai säätiön hoidettavaksi (yhtiöittämisvelvollisuus).

Kunta ei hoida tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla ainakaan, jos:

1. kunta tuottaa lain perusteella omana toimintanaan palveluja kunnan asukkaille ja muille, joille kunnan on lain perusteella järjestettävä palveluja;
2. tehtävää hoidetaan 49 §:ssä tarkoitetulla tavalla yhteistoiminnassa lakiin perustuvan yhteistoimintavelvoitteen perusteella ja palveluja tuotetaan omana toimintana alueen asukkaille ja muille, joille on lain perusteella järjestettävä palveluja;
3. tehtävää hoidetaan 49 §:ssä tarkoitetulla tavalla yhteistoiminnassa ja kyseessä on hankintalain 15 §:ssä tarkoitetun sidosyksikön tai 16 §:ssä tarkoitetun toisen hankintayksikön tai erityisalojen hankintalain 25 §:ssä tarkoitetun sidosyksikön, 26 §:ssä tarkoitetun toisen viranomaishankintayksikön tai 27 §:ssä tarkoitetun sidosyrityksen toiminnasta taikka jos yhteistoimintaan ei muutoin sovelleta kilpailuttamisvelvollisuutta; (29.12.2016/1411)
4. kunta järjestää laissa tarkoitettua opetuksen tai koulutuksen järjestämislupaa, toimilupaa tai oppilaitoksen ylläpitämislupaa edellyttävää koulutusta, edellä mainitussa luvassa määrättyjä muita tehtäviä tai tuottaa palveluja tällaiseen opetukseen kiinteästi liittyvinä oppilas- ja opiskelijatöinä;
5. toiminta perustuu lakiin perustuvaan monopoliasemaan tai muodostaa luonnollisen monopolin tai tuottaa välittömästi näihin liittyviä palveluja; tai
6. kunta ostaa, myy tai vuokraa kiinteistöjä ja toiminta liittyy kunnan alueidenkäyttölaissa tai rakentamislaissa tarkoitettujen tehtävien hoitoon. 

Kiinteistöjen vuokraaminen hyvinvointialueille on yhtiöittämisvelvoitteeseen kuuluvaa toimintaa eikä se sisälly myöskään 127 §:n mukaisiin poikkeuksiin yhtiöittämisvelvoitteesta. Kunta toimii lähtökohtaisesti kilpailutilanteessa markkinoilla. Kunnan on siis hyvä arvioida kuntansa tilannetta pitäen kuitenkin mielessä se, että kynnys tulkintaan, ettei kunnassa olisi kiinteistönvuokrausmarkkinoita on korkea. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa asiaa on arvioitu myös siten, että kunnan toimiminen markkinoilla voi johtaa siihen, ettei ulkopuolisia palveluntarjoajia tule markkinoille. Kunnan toiminta markkinoilla voi siis jopa estää yhtiöiden tulemisen markkinoille.

Kuntalain 127 §:n 1 momentin perusteella yhtiöittämisvelvoitteen ulkopuolelle jää kunnan toiminta, kun se täyttää vähäisyyden tunnusmerkit. Hallituksen esityksessä (268/2014) vähäisellä toiminnalla tarkoitettaisiin satunnaista toimintaa markkinoilla sekä toimintaa, jolla ei olisi markkinavaikutuksia tai ne olisivat vähäisiä. Satunnaisella toiminnalla tarkoitetaan, että kunta ei voisi suunnitella toimintaansa siten, että se tuottaa jatkuvasti tavaroita ja palveluja markkinoille. Vähäisyyttä tulisi tulkinta tiukasti eikä sitä voida arvioida pelkästään toiminnan vähäisen liikevaihdon perusteella. Näin ollen kuntien tulee valmistautua siihen, että ne yhtiöittävät vuokraustoimintansa muusta kunnan toiminnasta omaksi yhtiökseen.

Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (616/2021) (jäljempänä myös ”sotevoimaanpanolaki”) hallituksen esityksen (HE 241/2020) 4.1.10 kohdan mukaan "Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalihuollon ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyisivät vuokrasopimuksen nojalla hyvinvointialueen hallintaan. Siirtymäkauden vuokrasopimus olisi voimassa vähintään kolme vuotta ja hyvinvointialueella olisi oikeus pidentää sopimuksen voimassaoloa vuodella. Siirtymäkauden jälkeen hyvinvointialue voisi jatkaa vuokrausta niiden tilojen osalta, jotka se toiminnassaan tarvitsisi.”.

Vuokrasopimuksia koskevan 22 §:n perusteluissa todetaan (s. 21/34): "Siirtymäkauden ajaksi hyvinvointialueen ja kunnan välillä solmittava vuokrasopimus perustuisi lain säännökseen, jolla kunta velvoitettaisiin vuokraamaan omistamansa toimitilat hyvinvointialueelle. Siirtymäkauden aikana kunta ei siis toimisi kuntalain 15 luvun tarkoittamalla tavalla markkinoilla. Siirtymäkauden jälkeen tilanne kuitenkin muuttuisi. Siirtymäkauden jälkeen kunnalla olisi mahdollisuus vuokrata omistamiaan tiloja edelleen esimerkiksi hyvinvointialueelle. Tässä tilanteessa kunnan todennäköisesti katsottaisiin toimivan kilpailutilanteessa markkinoilla. Tällöin toiminta olisi kuntalain 126 §:n mukaan pääsääntöisesti yhtiöitettävä. "

Siirtymäaika loppuu vuoden 2025 lopussa, jonka jälkeen toiminta olisi em. yhtiöitettävä. Jos optio käytetään, siirtyy edellä mainittu takaraja vuodella eteenpäin.

Mikäli kyse on kuntien voimassa olleista sopimuksista, jotka ovat suoraan lain nojalla siirtyneet hyvinvointialueille (ns. siirtyvät sopimukset), yhtiöittämisvelvoite konkretisoitusi vasta sopimuskauden päättyessä tai muutettaessa sopimusta. Esim. hyvinvointialueelle siirtyneen 10 vuoden määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä kunnan tulisi viimeistään yhtiöittää ko. toiminta. Jos siirtyviä sopimuksia muutetaan, on epäselvää, milloin yhtiöittämisvelvoite konkretisoituu. 

Valtionvarainministeriö on valmistelemassa asetusta, jossa otetaan kantaa siihen, miten kunnille kompensoitaisiin soteuudistuksen takia tyhjäksi jääneitä kiinteistöjä. Voimaanpanolain 4 luvun 43 §:n mukaan kunnalla on oikeus saada hakemuksen perusteella valtiolta korvaus tässä luvussa säädettyjen, kunnan omaisuuteen kohdistuvien järjestelyjen perusteella kunnalle aiheutuvista välittömistä kustannuksista.

Kunnalla on oikeus saada korvaus siltä osin, kuin omaisuusjärjestelyistä aiheutuvista välittömistä kustannuksista johtuva kunnallisveroprosentin laskennallinen korotustarve ylittää 0,5 prosenttiyksikköä (korvausraja). Laskennan perusteena ovat viimeisimmät valmistuneet verotus- ja tilinpäätöstiedot. Jos korvausraja ylittyy ja kunnan tuloveroprosentti on korvauksen hakemisvuonna vähintään 2,0 prosenttiyksikköä korkeampi kuin kaikkien kuntien painotettu keskimääräinen tuloveroprosentti, kunnalla on lisäksi oikeus saada korvausta kolme neljäsosaa korvausrajan alittavalta osalta.

Kunnalla on kuitenkin oikeus saada korvausta omaisuusjärjestelyihin liittyvistä välittömistä kustannuksista, vaikka korvausraja ei ylity, jos kunnan mahdollisuus päättää omasta taloudestaan ilmeisesti vaarantuu.

Korvauksen perustana olevat välittömät kustannukset lasketaan omaisuusjärjestelyjen kohteena olevasta omaisuudesta uudistuksen voimaantulon jälkeen syntyvien ja todennettavissa olevien kulujen ja tuottojen erotuksena. Korvauksen perustana olevilla kustannuksilla tarkoitetaan kustannuksia, joiden syntymiseen kunta ei ole voinut omilla toimillaan vaikuttaa tai niitä vähentää. Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä omaisuusjärjestelyistä aiheutuvien välittömien kustannusten määrittämisestä.

Yhtiöittämisvelvoite perustuu kilpailuneutraliteettivaatimukseen. Kunnan toimiessa markkinoilla, sen tulee toimia samoin pelisäännöin kuin markkinoilla toimiva yksityinen toimija.

Yhtiöittämisvelvollisuuden taustalla on Euroopan yhteisön komission 11.2.2007 tekemä päätös C 7/2006, joka koski Tieliikelaitoksen (Destia Oy:n) saamaa valtiontukea. Komissio piti kiellettynä valtiontukena liikelaitoksen konkurssisuojaa ja tavanomaisen yhteisöverotuksen soveltumattomuutta. Myöhemmin kuntien liikelaitoksiin liittyen komissio oli 14.4.2010 lähettämässään kirjeessä katsonut Helsingin kaupungin Palmia-liikelaitoksen toiminnasta tehdyn kantelun johdosta, että liikelaitoksen oikeudellisesta asemasta osana kuntaa johtuvaa konkurssiin liittyvän liiketaloudellisen riskin puuttumista voidaan pitää liikelaitoksille myönnettynä rajoittamattomana valtiontakauksena. 

Lisäksi komissio katsoi, että kunnalle myönnetyt veroedut, vapautusyhtiö-, kiinteistö- ja pääomaverosta, ovat valikoivia ja EU-valtiontukisäännösten vastaisia tukia.  Tällä perusteella yhtiöittämisvelvoitetta ei voitaisi kiertää esim. vuokraamalla tiloja kunnan omistamalle tytäryhtiölle, joka edelleenvuokraisi toimitiloja hyvinvointialueelle.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto valvoo kuntien yhtiöittämisvelvoitteen noudattamista (kilpailulain 4 a luku). Sen ensisijaisena keinona on neuvotteluteitse pyrkiä poistamaan kunnan tai niiden määräysvallassa olevassa taloudellisessa toiminnassa sovelletun menettelyn tai toiminnan rakenteen. Jos kilpailulain 30 a §:ssä tarkoitettu neuvottelu ei johda tulokseen, Kilpailu- ja kuluttajaviraston tulee kieltää kuntaa käyttämästä menettelyä tai toiminnan rakennetta taikka asettaa toiminnan jatkamisen edellytykseksi sellaiset velvoitteet, jotka varmistavat tasapuoliset toimintaedellytykset markkinoilla.

Ennen päätöstä kiinteistöjen yhtiöittämisestä, kunnan tulee selvittää sen voimassa olevien vuokrasopimusten tilanne. Kuntalain 127 §:n mukaan yhtiöittämisvelvoite ei koske tilanteita, joissa kunta vuokraa toimitiloja pääasiassa käytettäviksi kunnan omassa toiminnassa ja kuntakonserniin kuuluville tytäryhteisöille tai käytettäviksi sellaisessa palvelutuotannossa, jonka tuotannon kunta on kilpailuttanut (127§:n 1 momentin 5 kohta).

Kuntien tulisi varautua myös siihen, miten ne toimivat tilanteessa, jossa hyvinvointialue ei jatka tällä hetkellä voimassa olevia vuokrasopimuksia syystä tai toisesta. Mikäli kunnalla on jäämässä tyhjäksi sote- ja pelastustoimen kiinteistöjä, niiden siirtämisessä perustettavalle yhtiölle tulee käyttää erityistä harkintaa. Tyhjäksi jääneet kiinteistöt tai rakennukset voivat olla kunnan toiminnan ja kehittämisen kannalta helpompi säilyttää kunnan taseessa, jotta tyhjät tilat eivät rasita perustettavaa yhtiötä. Toisaalta kunnalla on kaavoitusmonopoli, joten se voi itse parhaiten hyödyntää kiinteistöä sen jatkojalostamiseksi toiseen käyttötarkoitukseen. 

Mikäli kunnassa on jo toimiva yhtiö, on tärkeää myös pohtia, olisiko toiminnan siirtäminen jo olemassa olevaan yhtiöön järkevämpää kuin kokonaan uuden yhtiön perustaminen. Mikäli jo olemassa olevan yhtiön toiminta on sen luonteista, että siihen sopii sote- ja pelastuskiinteistöjen vuokraus, on hyvä miettiä, voisiko olemassa oleva yhtiö ottaa vastattavakseen myös sote- ja pelastuslaitoksen kiinteistöt. Tällöin saavutettaisiin säästöjä hallinnollisissa kustannuksissa. Huolimatta siitä, siirretäänkö omaisuus perustettavaan vai olemassa olevaan yhtiöön, valmistelussa on hyvä ottaa huomioon tässä muistilistassa esitetyt asiat.

Sotepe-kiinteistöjen siirtäminen kunnan omistamaan vuokratalonyhtiöön voi olla haasteellista vero-oikeudellisista syistä. Lisäksi järjestelyyn voi sisältyä ongelmia esim. ARA-rahoitteisten kohteiden osalta. ARA-rahoitteisten kohteiden siirtäminen toiseen yhtiöön edellyttää tähän nimenomaista suostumusta ARAlta. Lisäksi järjestelyyn sisältyy myös yhtiön taloudelliseen asemaan liittyviä riskejä. Näistä syistä asia kannattaa valmistella huolella ja käyttää apuna veroasiantuntijaa.

Yhtiömuodon valintaan vaikuttaa perustettavan yhtiön toimiala, tehtävät ja tarkoitus. Miten kiinteistöjen hallinta aiotaan toteuttaa yhtiössä? Tuottaako yhtiö omana työnä kiinteistöjen ylläpitotehtäviä vai ostetaanko nämä ulkoa? 

Jos yhtiön tehtävänä on myös muita kuin kiinteistön hallintaan liittyviä tehtäviä, tällöin yhtiömuodoksi on varmasti viisainta valita osakeyhtiö. 

Mikäli yhtiön tehtävänä on ainoastaan hallita tietyllä kiinteistöllä olevia rakennuksia, voi perustettava yhtiö olla joko 1) keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö 2) kiinteistöosakeyhtiö tai 3) osakeyhtiö.

Keskinäinen kiinteistöyhtiö

Keskinäisessä yhtiössä yhtiö omistaa rakennukset ja jokainen osakas hallitsee huoneistoja osakeomistuksen perusteella. Yhtiö kerää vastiketta kattaakseen rahoitus- ja kunnossapitomenot. Tyypillinen keskinäinen kiinteistöyhtiö on kerrostaloyhtiö, jossa jokainen asukas hallitsee tilojaan osakeomistuksen perusteella. Yhtiö pyrkii nollatulokseen ja voi tähän päästäkseen jonkin verran hyödyntää poistopohjaa tuloksen tasaukseen. Osakkaat vuokraavat hallitsemansa huoneistot kolmannelle ja osakas saa itselleen vuokrauksesta kertyvät tulot. 

Yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (jos yli puolet pinta-alasta käytössä asuinhuoneistoiksi), ellei toisin ole sovittu. Vuokratulot ovat omistajalleen pääomatuloa.

Jos yli puolet huoneistojen pinta-alasta on muussa kuin asuinkäyttötarkoituksessa, siihen sovelletaan osakeyhtiölakia. Yhtiöjärjestykseen voidaan sisällyttää ehtoja, joiden mukaan yhtiöön sovelletaan tiettyjä asunto-osakeyhtiölain säännöksiä (esim. kunnossapitovastuun ja huoneiston haltuunottoa koskevien säännösten osalta). Keskinäisen kiinteistöyhtiömuodon valinta sotekiinteistöjen yhtiöittämisvelvoitteen mukaisessa tilanteessa sisältää ongelmia. 

Keskinäisessä kiinteistöyhtiössä kunta hallitsee huoneistoa osakeomistuksen kautta, mutta vuokraa hallitsemiaan tiloja itse. Kunta maksaa hoito- ja pääomavastiketta yhtiöön kattaakseen yhtiön kustannukset. Tämä järjestely ei täyttäne lain ja oikeuskäytännön tavoitetta. Vuokrasopimukset tekee tässä mallissa edelleen kunta, joka ei voi mennä konkurssiin, ja saa muita edullisempia lainoja. Tämä hallintamalli ei poistane oikeuskäytännössä todettuja ongelmia.

Kiinteistöyhtiö

Kiinteistöyhtiö omistaa rakennukset ja hallitsee osakeyhtiön tiloja. Yhtiö vuokraa omistamansa tilat kolmansille. Osakkaat omistavat yhtiöstä osakkeita, joiden perusteella heillä on oikeus osakeomistuksensa mukaiseen osuuteen yhtiön voitosta. Kiinteistöyhtiöön sovelletaan lähtökohtaisesti osakeyhtiölakia. 

Kiinteistöyhtiö on kuin osakeyhtiö, mutta sen toimialana on omistaa ja hallinta tietyllä kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta tai hallita maanvuokrasopimuksen perusteella tiettyä aluetta ja sillä sijaitsevia rakennuksia. Osakeyhtiö maksaa veroja tuloksestaan ja osakkaat voivat nostaa osinkoa yhtiön jakokelpoisista varoista. 

Osakeyhtiö

Osakeyhtiö harjoittaa toimialansa mukaista toimintaa ja siihen sovelletaan osakeyhtiölakia. Osakeyhtiön tarkoituksena on tuottaa voittoa osakkailleen, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin sovittu. Osakeyhtiö maksaa veroa liikevoitosta ja osakkaille voidaan jakaa osinkoja yhtiön vahvistetut tilinpäätöksen osoittamista jakokelpoisista varoista.

Jos yhtiö ei halua tuottaa itse sen tarvitsemia palveluita, se voi hoitaa ne esim. managerointisopimuksen avulla. Kilpailutettu managerointiyhtiö voi kilpailuttaa sopimukset ja sopimukset tehdään suoraan tilaajan nimiin tai managerointiyhtiö voi kilpailuttaa sopimukset siten, että ne tehdään suoraan managerointiyhtiön nimiin. Tällöin tilaaja maksaa tilaajan ja managerointiyhtiön välisen sopimuksen perustella tuotettavista palveluista managerille.

Lain 126 §:n mukaan kunnan hoitaessa 7 §:ssä tarkoitettua tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla, sen on annettava tehtävä osakeyhtiön, osuuskunnan, yhdistyksen tai säätiön hoidettavaksi (yhtiöittämisvelvollisuus). Hallituksen esityksen mukaan yhtiöittämisvelvoitteen ulkopuolella ovat kuitenkin kunnan tuottamat tukipalvelut tytäryhtiölleen. 

Kunta voisi siis myydä tukipalveluja kuntakonserniin kuuluvalle tytäryhteisölle ilman, että kunnan katsottaisiin toimivan markkinoilla. Tukipalveluja olisivat muun muassa kirjanpidon ja palkkahallinnon järjestäminen sekä tietojärjestelmät ja niiden ylläpitoa koskevien palvelujen myynti, siivous, arkistointi, kiinteistöhuolto sekä tilojen vuokraus ja myynti. 

Näin ollen yhtiö voisi myös hankkia suoraan konsernilta edellä mainittuja tukipalveluja ilman kilpailutusta ottaen kuitenkin huomioon hankintalain asettamat reunaehdot hankinnalle. 

Ennen yhtiön perustamista, kunnan tulee tehdä päätös siitä, luovutetaanko rakennusten mukana maapohja vai ainoastaan sillä sijaitsevat rakennukset. Mikäli maapohjaa ei luovuteta, kunnan tulee laatia jokaisesta kiinteistöstä erillinen maanvuokrasopimus. Kunta on vapautettu kiinteistöverosta, mutta kuntien omistamat yhtiöt eivät ole. Tämä tulee ottaa huomioon yhtiötä perustettaessa esim. talouden mallinnuksessa.

Mikäli kunta aikoo luovuttaa koko kiinteistön, tulee luovutuksessa ottaa huomioon kiinteistönkauppakirjaan yleensä otettavat ehdot mm. pilaantuneista maista ja muista kaupanehdoista. Kiinteistönluovutus tulee tehdä maakaaren muotosäännöksiä noudattaen ja luovutuksessa tulee käyttää kaupanvahvistajaa.

Mikäli kyseessä on osakeyhtiömuotoinen omistus, luovutuksessa siirretään yhtiön osakkeet. Luovutus on tällöin tehtävä osakekauppaa koskevin luovutusehdoin. Riippuen siitä, mikä luovutuksen muoto on, on luovutuskirjassa käytettävä tähän luovutustyyppiin soveltuvia luovutusehtoja.

Huolimatta luovutuksen tyypistä, myös apporttiluovutuksessa on hyvä tarkasti ottaa huomioon vastuukysymykset, varsinkin silloin, jos kyseessä olevan yhtiön omistus tai sen omaisuutta on tarkoitus jollain aikavälillä luovuttaa kolmannelle. Jotta yhtiön hallitus toimisi lain edellyttämän huolellisuusvelvoitteen mukaisesti, sen on syytä olla tietoinen sille kuuluvasta omaisuudesta ja siihen liittyvistä vastuukysymyksistä. Myös mahdollisessa kiinteistön myöhemmin tapahtuvassa luovutuksessa tulisi pyrkiä siihen, että kaikki yhtiölle siirtyneet vastuut ja velat siirrettään kokonaisuudessaan mahdolliselle ostajalle. Tästä syystä on alusta asti tärkeää, että osapuolille on mahdollisimman selvää, mitkä ovat vastuurajat kunnan ja sen omistaman yhtiön välillä.

Jos omaisuutta siirretään perustettavaan yhtiöön apporttina, yhtiöoikeudellisesti kyse on osakkeiden merkintähinnan maksamisesta rahan sijasta apporttiomaisuudella. Apporttisopimuksella sovitaan omaisuuden luovuttamisesta yhtiöön. Apporttisopimukseen tai sen erillisen liitteeseen on kuitenkin syytä ottaa erityisehtoja koskien tavanomaisia kaupanehtoja. Lisäksi kiinteistönkauppa tulee aina tehdä pakottavien muotomääräysten mukaisesti, vaikkakin kyseessä olisi apporttiluovutus.

Kiinteistönluovutuksia arvioidaan EU:n valtiontukisäännösten kontekstissa kahdessa asiassa 1) omaisuuden arvonmäärityksessä ja 2) kaupan ehdoissa. Mikäli jokin kaupan ehto on epätavallinen, voidaan tätä joutua arvioimaan myös EU:n valtiontukilainsäännösten näkökulmasta. Tästä syystä kauppakirjan/luovutuskirjan markkinaehtoiset (toisin sanoen tavanomaiset kaupan ehdot) ovat lähtökohta omaisuuden luovutuksissa. Tämän voidaan tulkita tarkoittavan myös selkeitä vastuunrajauksia ja vastuukysymysten tarkkoja määrityksiä. 

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kaikista kiinteistöön liittyvistä tiedossaan olevista seikoista. Luovutuskirjan liitteeksi on syytä koota listaus kaikista luovuttajan antamista tiedoista luovutuksen saajalle. Luovutuksen saaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka sillä on ollut tiedossaan luovutushetkellä. Yleensä myyntitilanteessa ostaja laatii due diligencen ostettavasta kohteesta. Selvityksessä käydään läpi kohteeseen liittyviä teknisiä ja juridisia seikkoja, jotka voivat muodostua jopa kaupan esteeksi tai vähintään kauppahintaa alentaviksi seikoiksi. Tällaisia ovat mm. pilaantuneet maat, mahdolliset sisäilmaongelmat, uhkaava tai käynnissä oleva oikeudenkäynti tai muu vastaava asia. Kaikkien tiedossa olevien vastuukysymysten jakaminen osapuolten kesken olisi hyvä sopia luovutussopimuksessa. Lisäksi sopimuksessa olisi syytä sopia myös muista vastuunrajoituksista, toisin sanoen esim. piilevien virheiden vastuunjaoista.

Lisäksi kiinteistöihin kuuluu valtava määrä erilaista materiaalia liittyen kiinteistön ylläpitoon, korjauksiin ja hallintoon (esim. huoltokirjat, piirustukset, urakka-asiakirjat, lupa-asiat, sopimukset, rakennuksien kuntoraportit, sisäilmamittaustulokset, PIMA-selvitykset jne.). Nämä kaikki asiakirjat tulee koota yhteen, jotta luovutettavan omaisuuden mukana yhtiöön siirretään kaikki luovutettavaan kokonaisuuteen olennaisesti kuuluvat asiakirjat.

Mikäli rakennuksiin liittyy sopimuksia (rasite-, palvelu-, tukiasema-, liittymäsopimus, jne.), jotka on tarkoitus siirtää vastaanottavalle yhtiölle, sopimuksista tulee tarkistaa, sallivatko ehdot sopimuksen siirtämisen ilman toisen osapuolen hyväksyntää. Mikäli sopimus ei tätä salli eikä sopijapuoli suostu kirjallisesti sopimuksen siirtämiseen, tulee sopimukset irtisanoa sopimuksen mukaisesti päättymään yhtiön perustamishetkeen.

Tyypillisesti rahoitussopimukset ovat ehdoiltaan sellaisia, jotka eivät ole siirrettävissä ilman luotonantajan suostumusta. Lisäksi rahoituslaitos saattaa vaatia siirron edellytykseksi lisävakuuksia. Lisäksi siirrolla voi olla vaikutuksia lainan hintaan. Kunta saa lainaa markkinoilta halvalla erityisesti sen takia, ettei kunta voi mennä verotusoikeutensa vuoksi konkurssiin. Yhtiömuodon muutoksella on vaikutus myös pankin asemaan luotonantajana, mikä voi tarkoittaa heikompia lainaehtoja yhtiölle. Tämä tulee ottaa huomioon ennen yhtiöittämistä tehtävässä taloudenmallinnuksessa ja aikataulussa, jotta rahoitusneuvottelut eivät estä tai pitkitä yhtiöittämisprosessia.

Mikäli rakennuksiin liittyy sopimuksia (rasite-, palvelu-, tukiasema-, liittymäsopimus, jne.), jotka on tarkoitus siirtää vastaanottavalle yhtiölle, sopimuksista tulee tarkistaa, sallivatko ehdot sopimuksen siirtämisen ilman toisen osapuolen hyväksyntää. Mikäli sopimus ei tätä salli eikä sopijapuoli suostu kirjallisesti sopimuksen siirtämiseen, tulee sopimukset irtisanoa sopimuksen mukaisesti päättymään yhtiön perustamishetkeen.

Tyypillisesti rahoitussopimukset ovat ehdoiltaan sellaisia, jotka eivät ole siirrettävissä ilman luotonantajan suostumusta. Lisäksi rahoituslaitos saattaa vaatia siirron edellytykseksi lisävakuuksia. Lisäksi siirrolla voi olla vaikutuksia lainan hintaan. Kunta saa lainaa markkinoilta halvalla erityisesti sen takia, ettei kunta voi mennä verotusoikeutensa vuoksi konkurssiin. Yhtiömuodon muutoksella on vaikutus myös pankin asemaan luotonantajana, mikä voi tarkoittaa heikompia lainaehtoja yhtiölle. Tämä tulee ottaa huomioon ennen yhtiöittämistä tehtävässä taloudenmallinnuksessa ja aikataulussa, jotta rahoitusneuvottelut eivät estä tai pitkitä yhtiöittämisprosessia.

Varainsiirtoverolakiin on 1.1.2024 alkaen lisätty määräaikainen verovapaussäännös, joka koskee eräitä sosiaali- ja terveydenhuollon uudistukseen liittyviä toimitilojen yhtiöittämisiä. Säännöstä sovelletaan takautuvasti 9.10.2023 tai sen jälkeen tehdyn sopimuksen perusteella tapahtuneeseen luovutukseen.

Varainsiirtoveroa ei ole suoritettava, kun kunta tai sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (ns. voimaanpanolaki 616/2021) 32 §:ssä tarkoitettu kuntayhtymä viimeistään vuoden 2030 loppuun mennessä luovuttaa yksin tai yhdessä toisen kunnan tai kuntayhtymän kanssa omistamalleen osakeyhtiölle sen osakkeita vastaan kiinteistön omistamista ja hallintaa harjoittavan yhtiön osakkeita, kun näiden osakkeiden perusteella hallittava toimitila on:

1. voimaanpanolain 22 tai 25 §:n perusteella vuokrattu hyvinvointialueelle ja joka on ollut 31 päivänä joulukuuta 2022 pääasiallisesti kunnan taikka voimaanpanolain 20 tai 32 §:ssä tarkoitetun kuntayhtymän järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen tai pelastustoimen käytössä tai valmistuu tällaiseen käyttöön mainitun lain 22 §:n 2 momentissa tarkoitettuna aikana; tai
2. ollut pääasiallisesti sellaisen yhteisön 1 kohdassa tarkoitetun toiminnan käytössä, joka on harjoittanut toimintaa kunnan tai voimaanpanolain 32 §:ssä tarkoitetun kuntayhtymän kanssa tehdyn kilpailutukseen perustuvan sopimuksen nojalla.

Hallituksen esityksen (HE 40/2023) mukaan luovutus voi tapahtua sekä olemassa olevaan, että tarkoitusta varten perustettavaan yhtiöön. Yhtiöoikeudellisesti kyse on osakkeiden merkintähinnan maksamisesta rahan sijasta apporttiomaisuudella. Apporttiomaisuus voi kiinteistövarallisuuden lisäksi käsittää myös muuta yhtiöön siirrettävää varallisuutta. Verovapaus ei koske luovutusta, jossa käytetään rahavastiketta. Siirtävälle kunnalle tai kuntayhtymälle voidaan siten antaa vastikkeena ainoastaan vastaanottavan yhtiön osakkeita. 

Varainsiirtoverolain määräaikaisessa muutoksessa apporttiomaisuuden luovutuksessa hankintamenona pidettäisiin käyvän arvon sijasta kirjanpitoarvoja hallituksen esityksen (HE 40/2023 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa mainituin perustein. Hallituksen esityksessä todetaan, että vastaanottavan yhtiön verotuksessa käyttöomaisuuden ja muun omaisuuden verotuksessa vähentämättä olevaksi hankintamenoksi ja pitkävaikutteisten menojen verotuksessa vähentämättä olevaksi määräksi katsottaisiin varojen siirtoa edeltävältä viimeksi päättyneeltä tilikaudelta laaditun tilinpäätöksen mukainen omaisuuden ja pitkävaikutteisten menojen kirjanpitoarvo. 

Siirrettyjen varojen arvostaminen esimerkiksi käypään arvoon antaisi yhtiölle perusteettoman edun kiinteistötoimialan kilpailijayrityksiin verrattuna, kun yhtiö saisi arvostamisen kautta tuloverotuksessa liiallisen kuluvarannon, joka myöhemmin pienentäisi harjoitetun vuokraustoiminnan perusteella suoritettavaa tuloveroa. 

Mikäli kunta haluaa vapautua varainsiirtoverosta, sen tulisi luovuttaa omaisuus perustettavaan yhtiöön apporttina. 

Luovutustavan valinta ja sen vaikutus perustettavan yhtiön /vastaanottavan yhtiö talouteen on erittäin tärkeä selvitettävä asia. Talouden mallinnuksella varmistetaan se, että yhtiö pystyy toimimaan itsenäisesti ja selviämään sille kuuluvista velvoitteista. Mikäli yhtiötä joudutaan pääomittamaan yhtiöittämisen jälkeen, jokaista pääomitusta tulee arvioida EU:n valtiontukilainsäädännön lähtökohdista ja säännösten asettamat rajoitukset on syytä ottaa huomioon jo yhtiötä perustettaessa.

Perustettavalla yhtiöllä tulisi olla kaikki toimintansa edellyttämät mahdollisuudet toiminnan käynnistämiseksi. Perustettavan yhtiön toiminnasta vastaavat yhtiöön nimetyt hallituksen jäsenet henkilökohtaisesti ennen yhtiön merkitsemistä rekisteriin. Vasta rekisterimerkinnällä yhtiö ottaa vastattavakseen kaikki yhtiön ennen sen perustamista tekemät toimet.

Yhtiöllä tulee olla vähintään seuraavat asiat heti järjestettynä:

1. hallitus (ja tj?)
2. kirjanpito ja tilintarkastus
3. vakuutukset (vähintään toiminnanvastuuvakuutus, hallituksen jäsenen ja mahdollisesti tj:n vastuuvakuutus, kiinteistön täysarvovakuutus jne.)
4. yhtiön toiminnan järjestäminen (kuka hoitaa kiinteistön ylläpidon ja mahdolliset korjaukset)
5. reskontra (laskutuksen ja perinnän hoitaminen, miten hoidetaan?)
6. asianhallintajärjestelmä
7. vuokraoikeuden/oikeuksien kirjaaminen Maanmittauslaitokselle
8. mahdollisen varainsiirtoveron maksaminen valtiolle
9. lainhuudon hakeminen kiinteistöille Maanmittauslaitokselta
10. työeläkeyhtiöön liittyminen.

Lainhuuto tarkoittaa kiinteistön omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuutoa pitää hakea silloin, kun kiinteistön omistaja vaihtuu.

Lainhuutoa voi hakea kiinteistöön, määräalaan tai määräosaan. Lainhuutoa haetaan kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai sopimuksen allekirjoittamisesta. Vain lainhuudatettu kiinteistö voidaan kiinnittää ja käyttää velan vakuutena.

Mikäli lainhuutoa ei ole haettu, hakijan tulee maksaa viivästyskorotusta. Viivästyskorotus on 20 % varainsiirtoverosta jokaiselta alkavalta 6 kuukaudelta. Korotus lasketaan sitä seuraavasta päivästä alkaen, jolloin lainhuutoa tai kirjaamista olisi viimeistään pitänyt hakea. Viivästyskorotuksen määrä voi olla enintään 100 % veron määrästä. Viivästyskorotus on seuraamus lainhuuto- tai kirjaamishakemuksen myöhästymisestä. Viivästyskorotus on maksettava, vaikka varainsiirtovero olisi maksettu ajallaan (lähde: Vero.fi)

Sama koskee erityisen oikeuden kirjaamista. Erityisen oikeuden kirjaamista on myös haettava Maanmittauslaitokselta. Mikäli tätä ei tehdä määrätyssä ajassa, on tästä seurauksena varainsiirtoveronkorotus. Lisää asiasta Maanmittauslaitoksen verkkosivuilla.

Kun kaikki edellä olevat asiat on saatu selvitettyä, kunnalla tulisi olla tehtynä luovutuskirjat (sopimus apporttiomaisuuden siirrosta yhtiölle tai kauppakirjat). 

Kuten todettua, mikäli omaisuus siirretään yhtiöön apporttina, olisi suositeltavaa, että apporttisopimuksen lisäksi olisi erillinen liite, jossa luovuttaja antaisi vakuutuksia tietyistä osakekauppaan tai rakennusten kauppaan tyypillisesti kuuluvista seikoista, jotta vastuut olisi selkeästi määritetty luovuttajan ja luovutuksen saajan välillä. Lisäksi sopimuksen liitteellä voidaan rajoittaa luovuttajan korvausvastuuta myöhemmin ilmenevistä omaisuuden luovutukseen liittyvien vakuutusten paikkansapitämättömyydestä.

Yleensä rakennusten luovutuksiin ei sovelleta kauppalain säännöksiä, vaan sopimuksessa on nimenomaisesti sovittu, ettei kauppalain säännöksiä sovelleta ja luovutus tapahtuu ainoastaan luovutuskirjassa sovituin ehdoin. Lisäksi on huomioitava, että kiinteistönkaupassa ei voida koskaan sopia maakaaren pakottavista säännöksistä poikkeavasti. Luovutus tulee tehdä määrämuotoisena ja kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus.

Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista tai suorittamista itse. Kiinteistöinvestointi käsittää lisäksi sellaisen kiinteistön hankkimisen, josta luovuttaja on suorittanut oman käytön veroa arvonlisäverolain 31 §:n 1 momentin 1 kohdan tai 33 §:n perusteella.

Rakentamispalveluja ovat kiinteistöön kohdistuvat rakennus- ja korjaustyöt sekä työn yhteydessä asennetun tavaran luovuttaminen. Lisäksi rakentamispalveluja ovat edellä mainittuihin töihin liittyvät suunnittelu, valvonta ja muut niihin verrattavat palvelut.

Muuta kiinteistön korjaamista kuin perusparantamista ei pidetä kiinteistöinvestointina. Perusparantaminen tarkoittaa kiinteistön laatutason muuttamista olennaisesti alkuperäistä tasoa paremmaksi. Käytännössä perusparantamisena pidetään kaikkia niitä muutos- tai parannustöistä aiheutuvia menoja, jotka tuloverotuksessa on pakko aktivoida kiinteistön hankintamenoon. Perusparantamista on siten esim. kiinteistön laajennus-, muutos- ja uudistustyöt.

Korjaustyöllä tarkoitetaan työtä, jolla palautetaan tai varmistetaan rakennuksen tai sen laitteen kunto ilman, että rakennuksen käyttöarvo kasvaa verrattuna siihen millaisena se oli alun perin elinkeinonharjoittajan hallussa.

Tarkistuskausi on ajanjakso, jonka aikana tapahtuneet kiinteistön käytön muutokset oikeuttavat tai velvoittavat verovelvollisen tekemään tarkistuksia alun perin tehtyyn vähennykseen. Ajanjakso, jonka aikaisia käytön muutoksia tarkastellaan, on kalenterivuosi (tarkistusvuosi). Tarkistukset tehdään, jos kiinteistön käyttö on tarkistuskauteen kuuluvan kalenterivuoden aikana muuttunut. Kunakin vuonna tarkistuksen kohteena on 1/10 kiinteistöinvestoinnin hankintaan sisältyneestä arvonlisäverosta.

Tarkistuskausi on kymmenen vuotta sen kalenterivuoden alusta, jonka aikana uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittynyt rakentamispalvelu on valmistunut. Jos kiinteistö on hankittu sellaiselta luovuttajalta, joka on suorittanut kiinteistöllä suoritetusta uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvästä rakentamispalvelusta oman käytön veroa, kymmenen vuoden aika lasketaan sen vuoden alusta, jona kiinteistö on valmistumisen jälkeen vastaanotettu.

Tarkistuskauden pituus on käytännössä 9–10 vuotta, koska tarkistuskauteen ei lueta mukaan rakentamispalvelun valmistumista tai kiinteistön vastaanottamista edeltävää kalenterivuoden osaa.

Rakentamispalvelun valmistumisella tarkoitetaan ajankohtaa, jolloin ostettu rakennus tai palvelu on vastaanottotarkastuksessa tai muutoin hyväksytty vastaanotetuksi. Itse suoritetun rakentamispalvelun valmistumisajankohtana pidetään rakennuksen tai perusparannetun rakennuksen käyttöönottoajankohtaa.

Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli kiinteistön arvonlisäverollinen käyttö muuttuu tarkistuskauden aikana siten, että tilojen loppukäyttäjä ei ole toiminnastaan arvonlisäverovelvollinen, tulee yhtiön palauttaa kiinteistöinvestoinnista tekemiään arvonlisäverovähennyksiä tarkastuskaudelta siltä ajalta, kun loppukäyttäjän toiminta ei ole arvonlisäverokelpoista. 

Yhtiön tulee ottaa huomioon vuokranmäärityksessä takaisinmaksettavien kiinteistöinvestointien arvonlisävero loppukäyttäjän ollessa arvonlisäverokelvoton toimija.

Lisäksi kiinteistöjä koskevassa valmistelussa tulee ottaa huomioon muut verotukselliset asiat kuten luovutusvoiton verotus. Verotukselliset seikat (muiden muassa järjestelyn mahdollinen luovutusvoiton verotus kunnissa, mahdollinen verottajan ennakkonäkemyspyyntö ennen yhtiön perustamista verotuksellisista seikoista) tulee selvittää mielellään vero-oikeuden asiantuntijan kanssa. 

Tuloveroseuraamukset

Vaikka yhtiöittämistilanteista vältyttäisiin varainsiirtoveroseuraamuksilta, tulee kiinteistövarallisuuden järjestelyissä ottaa huomioon myös mahdolliset vastaiset tuloveroseuraamukset. Toimittaessa varainsiirtovapauden mahdollistavalla tavalla luovutetaan kiinteistöt tai osakkeet yhtiön osakkeita vastaan apporttiluovutuksena. Tällöin tulee omaisuuden hankintamenona huomioiduksi ko. omaisuuden viimeksi päättyneeltä tilikaudelta laaditun tilinpäätöksen mukainen kirjanpitoarvo. Tilanteessa, jossa yhtiö myöhemmin myisi siirretyn omaisuuden, realisoituisi tuloveron alaista myyntivoittoa luovutushinnan ja hankintamenon erotus. On huomioitava, että kiinteistön kirjanpitoarvo saattaa olla käypää arvoa huomattavasti pienempi.

Kiinteistöverotus

Kunnat ovat kiinteistöverovelvollisia vain oman alueensa ulkopuolella sijaitsevien kiinteistöjen osalta. Verovapaus ei sen sijaan ulotu kuntayhtymiin, kuntien omistamiin kiinteistöyhtiöihin tai muihin kunnallisesti omistettuihin yhtiöihin. Sikäli kun kunnallista kiinteistövarallisuutta yhtiöitetään, tulevat nämä kiinteistöt kiinteistöverotuksen piiriin. Tilanteissa, joissa kuntaomisteinen yhtiö maksaa kiinteistöveroa omistajakunnalle, jossa kiinteistö myös sijaitsee, on kiinteistöveron vaikutus kunnan osalta neutraali. Tämä tilanne lienee todellisuutta valtaosassa yhtiöittämistilanteita. Kuntakonsernissa on kuitenkin huomioitava veronmaksutilanne ja sen aiheuttamat rahoitukselliset vaatimukset.