Kuntien yhdyskuntarakentamisen prosessi: tulot ja menot

Kunnat vastaavat maankäyttöpolitiikan kokonaisuudesta yleiskaavoittamalla, asemakaavoittamalla sekä rakentamalla kunnallistekniikkaa ja viheralueita. Kuntien tehtävänä on huolehtia siitä, että tarjolla on tontteja eri tarkoituksiin, kuten asumiseen ja yritystoimintaan jatkuvasti paitsi riittävästi myös oikeilta paikoilta. Elinympäristöjen on oltava toimivia, turvallisia, viihtyisiä ja ekologisesti kestäviä - tämä kaikki on kuntien vastuulla.   

Kuntien maankäyttöpolitiikan kokonaisuus 

Kuntien maankäyttöpolitiikan kokonaisuutta voidaan esittää yllä olevalla kuvalla. Siinä on eroteltu kunnan hankkiman maan kaavoitus ja yksityisen maan kaavoitus. Varsinainen kaavoituksen osuus sekä katujen ja muiden yleisten alueiden rakentaminen ovat yleensä samanlaisia rahavirroiltaankin riippumatta siitä, kaavoitetaanko kunnan omistamaa vai yksityisen omistamaa maata.  

Yksityisen maata kaavoitettaessa maanomistaja osallistuu kaavoituksen sekä yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin luovuttamalla kunnalle asemakaavan mukaisia tontteja ja yleisiä alueita ja/tai maksamalla maankäyttökorvauksia rahana. Kunnan maata kaavoitettaessa tontinmyyntitulot jäävät kunnalle, yksityisen maata kaavoitettaessa yksityiselle (lukuun ottamatta mahdollisesti sopimuskorvauksena luovutettuja tontteja, joista kunta saa tontinmyyntituloja).  

On kuitenkin huomattava, että kunnat hankkivat maata tarkoituksellisesti myös suojelu- ja virkistystarkoituksiin eli vain osa kunnan hankkimasta maasta päätyy asemakaavoitettavaksi ja yllä kuvattuun tonttituotannon prosessiin. Lisäksi vain osa asemakaavoitettavaksikaan tulevasta maasta päätyy tonttimaaksi. Asemakaavoitettavasta alueesta noin 20-70% on tyypillisesti tonttimaata, muu osa on liikennealueita, puistoja ja suojaviheralueita. 

Kuntien maanhankinta tapahtuu lähes aina vapaaehtoisin kaupoin, yleensä maanomistajan tarjotessa maitaan kunnan ostettavaksi. Kunnissa tehdään useita satoja raakamaakauppoja joka vuosi. Kuntien lunastuslupahakemuksia sen sijaan käsitellään ympäristöministeriössä keskimäärin kaksi vuodessa. 

Maan hankintahinnan osalta ei ole eroa sillä, hankitaanko se ostamalla vai lunastamalla, koska kuntien maanhankintahinnat ovat yhdenvertaisuuden vaatimuksen vuoksi erittäin vakaita. Näin ollen riippumattomat toimitusinsinöörit päätyvät lunastustoimituksissa samoihin kauppahintoihin kuin vapaaehtoisissa kaupoissa käytetään.

Maa ei muutu tonteiksi, eikä sen arvo nouse, ellei kunta tee asemakaavaa lukuisine selvityksineen sekä suunnittele ja rakenna katuja, puistoja, jalankulun ja pyöräilyn reittejä, meluesteitä jne. ja pidä niitä käyttökelpoisina perusparannuksin ja jatkuvan kunnossapidon keinoin.  

Alla on esitetty yhdyskuntarakentamisen tuloja ja menoja koko Suomessa yhteenlaskettuna vuodet 2021 ja 2022. 

Vesihuollon rakentaminen on tästä kuviosta jätetty pois, koska se tapahtuu usein omien yhtiöidensä, kuntayhtymien tai taseyksiköiden toimesta ja rahoitetaan vesihuollon asiakasmaksuilla. Samoin kuvasta puuttuvat kuntien palvelukiinteistöjen menot eli vaikkapa päiväkotirakennukset, koulut, kirjastot, urheilu- ja liikuntatilat, jotka kaikki nekin ovat veronmaksajille suuria investointeja, mutta nostavat asuinalueiden arvoa. 

Alueelliset erot suuria

Kuvassa on esitetty yhdyskuntarakentamisen tuloja ja menoja koko Suomessa eli yhteenlaskettuna kaikki kunnat. Kunnat ovat näiden tulojen ja menojen suhteen voimakkaasti jakautuneet riippuen tonttien kysynnästä, tonttihinnoista sekä yhdyskuntarakenteen tiiviydestä. 

Pääkaupunkiseudun tiheästi rakennetuissa kaupungeissa, joissa myös tonttihinnat ovat korkeimpia, kymmenen vuoden tarkastelujaksolla joinain vuosina maanmyynti- ja maanvuokratuloilla sekä maankäyttökorvauksilla katetaan parhaimmillaan katu- ja viherrakentamisen kustannukset. Kaavoituksen myötä lisääntyvän liikenteen aiheuttamaan katujen korjaamiseen tai kaavoituksen kustannuksiin mainitut tulot eivät riitä ja nämä kustannetaankin verovaroin jopa pääkaupunkiseudulla. 

Etelä-Suomen pienemmissä, kasvavissa taajamissa parhaimmillaan maankäytön tuloilla katetaan puolet katu- ja viherrakentamisen investoinneista. Osuus on sama, vaikka käytettäisiin katu- ja viherrakentamisen rakentamiskustannusten sijaan niistä tehtäviä vuosittaisia poistoja. 

Sen sijaan väljästi rakennetuissa, pitkien välimatkojen ja alhaisten tonttihintojen kunnissa, kuntien maanmyyntituloilla, maanvuokratuloilla ja maankäyttökorvauksilla ei ole mahdollista kattaa kuin alle 10 % infran rakentamisen kustannuksista.