"Kehittämisaluesäännöstön tarkoituksena on mahdollistaa erikseen määriteltyjen erityisjärjestelyjen käyttö rajattujen alueiden keskitetyksi kehittämiseksi kunnassa. Pyrkimyksenä on tarjota keinovalikoima, josta eri tavoitteiden saavuttamiseksi on valittavissa kussakin tapauksessa sopivat kehittämisvälineet. Tarkoituksena ei ole luoda pysyvää tukijärjestelmää, vaan mahdollisuus mahdollisimman tehokkaisiin projektiluontoisiin kehittämisohjelmiin". (Hallituksen esityksen HE 101/1998 perustelut)
"Kunta voi määräajaksi, enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnasta kehittämisalueeksi"MRL 110 §
Kehittämisalueeksi voidaan samalla päätöksellä nimetä yksi tai useampi rajattu alue.
Kehittämisaluemenettely soveltuu rakennettujen alueiden uudistamiseen. Hallituksen esityksessä mainitaan esimerkkeinä tarve vanhan teollisuusalueen käyttötarkoituksen muuttamisesta tai lähiön kehittämisestä.
"Kehittämisalueeksi voidaan nimetä rakennettu alue, jonka uudistamista, suojelemista, elinympäristön parantamista, käyttötarkoituksen muuttamista tai muuta yleistä tarvetta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteet ovat tarpeen"MRL 110 §
Muu yleinen tarve voi tulla alueen sisältä tai ulkopuolelta.
Rakentamattoman alueen kehittämisalueeksi määräämisen edellytyksenä on ensinnäkin, että rakentaminen on elinkeino- ja asuntopoliittisista syistä tarpeen. Tällainen syy voi olla esimerkiksi kunnan tarve uudesta tonttimaasta. Toisena edellytyksenä on, että alueen toteuttaminen edellyttää maanomistuksen pirstoutuneisuudesta tai kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä MRL 110 § Maanomistuksen pirstoutuneisuus tarkoittanee useampia maanomistajia, joiden etujen yhteensovittaminen vaatii erityistä huomiota. Kiinteistöjaotuksen pirstoutuneisuus tarkoittanee, että erillisten kiinteistöjen suuri määrä edellyttää omistuksen yhtenäistämistä tarkoituksenmukaisten maankäyttöyksiköiden aikaansaamiseksi. Omistus voidaan yhtenäistää kehittämisprosessin aikana kiinteistökauppojen ja maanvaihdon tai kehittämisaluesäännösten mukaisen kiinteistöjärjestelyn kautta.
Kunta voi nimetä alueen kehittämisalueeksi päätöksellä, jonka enimmäiskesto on 10 vuotta MRL 110.1 § Kehittämisaluemenettelyn jatkuminen tämän jälkeen edellyttää uutta päätöstä, mikäli tarve ja edellytykset ovat olemassa.
Kehittämisaluepäätöksen tekee kunta, useimmiten valtuusto MRL 111.1 §.
Päätös voidaan tehdä kaavassa tai kaavapäätöksen yhteydessä erillisenä päätöksenä. Jos tehdään kaksi erillistä päätöstä, saattaa syntyä tilanne, jossa kaavasta valitetaan ja kehittämisalueesta ei. Mikäli kaavassa on kuitenkin kehittämisaluetta koskevia merkintöjä, saattaa syntyä epäselvä tilanne.
Kehittämisaluepäätös tehdään erillisenä esimerkiksi silloin, kun alueelle on jo laadittu asemakaava ja kaavan toteuttaminen ei etene toivotulla tavalla. Toinen tyypillinen tilanne on sellainen, missä nykyinen kaava on suhteellisen väljä eikä edellytä merkittäviä muutoksia nykyiseen rakennuskantaan. Tällaisia alueita voisivat olla esimerkiksi keskustan tai lähiöiden kehittämishankkeet.
Päätös kehittämisalueesta voitaneen tehdä erillisenä, vaikka tiedossa on mahdollinen tarve muuttaa alueen kaavaa kehittämisaluemenettelyn yhteydessä.
Kehittämisalueeksi määrääminen on kuitenkin viime kädessä kunnan tahdonilmaus, joka on rinnastettavissa päätökseen laatia kaava, silloin kun rakentaminen kunnassa sitä edellyttää MRL 110 §.
Päätös kehittämisalueeksi nimeämisestä ei syrjäytä kaavan laatimiselle tai sen sisällölle maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja vaatimuksia MRL 111.4 §.
Kehittämisaluepäätökseen tulee sisältyä ainakin seuraavat asiat:
Aloite kehittämisalueesta tulee yleensä kunnalta tai maanomistajalta.
Kehittämisalueeksi määräämistä tulee edeltää maanomistajien ja kunnan yhteinen valmistelu- ja neuvotteluvaihe, jonka aikana selvitetään vaihtoehtoisten maapolitiikan keinojen soveltuvuus hankkeeseen. Tarkoituksena on selkiyttää eri osapuolten alustavat tavoitteet ja tarpeet alueen kehittämiseen liittyen. Alueen määrääminen kehittämisalueeksi ei välttämättä edellytä alueen maanomistajien yhteistä suostumusta vaikkakin antaa parhaat edellytykset kehittämisaluemenettelyn sujuvalle etenemiselle.
Jos päätös kehittämisalueesta tehdään ennen kaavan laatimista tai muuttamista, kehittämisalueprosessi etenee tiedottamisen ja kuulemisten osalta kiinteästi muun kaavoitusprosessin yhteydessä. Mikäli päätös tehdään erikseen ilman että tiedossa on kaavan muuttamistarvetta, tulee päätöksen valmistelussa noudattaa MRL 62 §:n säännöksiä vuorovaikutteisesta valmistelusta.
Kunnan alueen kehittämisalueeksi nimeämistä koskevaan päätökseen, joka tehdään muutoin kuin kaavan hyväksymisen yhteydessä, haetaan muutosta kunnallisvalituksella siten kuin kuntalaissa säädetään (MRL 189 §). Muutosta haetaan hallinto-oikeudelta.
Myös asemakaavan ja yleiskaavan hyväksymistä koskevaan päätökseen haetaan muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen MRL 188 §.
Kehittämisalueelle voidaan kunnan ja maanomistajien tai muusta näkökulmasta asettaa esimerkiksi seuraavanlaisia tavoitteita:
Kehittämisalueilla voidaan sen estämättä, mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa tai muualla laissa säädetään, päättää sovellettaviksi erityisjärjestelyjä MRL 112 §.
Asemakaavaa laadittaessa tai muutettaessa tehdään alueen toteuttamisesta kertyvien hyötyjen ja kustannusten jakamiseksi kunnan ja kiinteistönomistajien kesken kiinteistöjärjestely MRL 112 §. Edellytyksenä kiinteistöjärjestelyn käyttämiselle on, että siitä katsotaan olevan olosuhteista johtuen erityistä hyötyä.
Kiinteistöjärjestely on perusteltu silloin, kun maanomistuksen hajanaisuus ei mahdollista kaavoituksesta koituvien hyötyjen ja kustannusten tasapuolista jakamista.
Kiinteistöjärjestelystä on tarkoitus säätää lailla erikseen. Kiinteistöjärjestelyä voitaneen verrata Kiinteistönmuodostuslain 12 luvun mukaiseen rakennusmaajärjestelyyn. Kiinteistöjärjestelyn ilmeisesti toteuttaisi joko kiinteistörekisteriä pitävä kunta tai kunnan pyynnöstä Maanmittauslaitos.
Kehittämismaksu
Kunnalla on oikeus periä maanomistajalta hyötyyn suhteutettu kohtuullinen kehittämismaksu, jos alueen kehittämistoimenpiteistä koituu maanomistajalle erityistä hyötyä, joka on epäsuhteessa hänen suorittamiinsa kustannuksiin MRL 112 §.
Säädöksen taustalla on aiemman rakennuslain mukainen periaate, jonka mukaan hyödyt alueen kehittämisestä kertyivät maanomistajalle ja infrastruktuurin toteuttamiskustannukset kunnalle, jollei toisin erikseen sovittu. Tämä saattoi estää kehittämishankkeen tarpeellisen rahoituksen puuttuessa tai voi johtaa laajoihin ja joskus vaikeasti hallittaviin sopimusjärjestelyihin.
Kunnalla on siis oikeus periä kehittämismaksu, mikäli edellytykset täyttyvät. Tällaisia edellytyksiä ovat:
Sopimusmenettely tulee katsoa aina ensisijaiseksi menettelytavaksi. Mikäli sopimukseen ei päästä, kunnalla on oikeus määrätä kehittämismaksu. Kehittämismaksun tulee perustua omistaja- ja toimenpidekohtaiseen harkintaan (perustuslakivaliokunnan mietintö). Kyseessä ei ole kunnallinen veroluontoinen maksu (ympäristövaliokunnan mietintö). Osapuolia tulee kohdella tasapuolisesti.
Milloin erityinen hyödyn tunnusmerkit eivät täyty yksittäisen maanomistajan osalta? Tällaisia tunnusmerkkejä voisivat olla:
Mitä kustannuksia tarkastelun piiriin tässä yhteydessä tulee ottaa? Lakisäädös ja hallituksen esityksen perustelut eivät yksilöi kustannustekijöitä, joita tähän tarkasteluun tulisi ottaa. On johdonmukaista, että ainakin kadunpidon ja muiden yleisten alueiden toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset, joihin viitataan lain 112 §:n 1) kohdassa, ovat tällaisia kustannuksia.
Kunnalla on etuosto-oikeus etuostolain (608/1977) 5 §:n 1 momentissa asetetusta pinta-alarajoituksesta riippumatta.
Asunto- ja elinkeinopoliittiset tukitoimet. Alueelle suunnataan erityisiä asunto- tai elinkeinopoliittisia tukitoimia sen mukaan kuin valtion asianomaisen viranomaisen kanssa erikseen sovitaan. Eräänä elinkeinopoliittisena tukitoimena on pidetty esillä mm. EU-rahoituksen hankkimista alueelle toteutettavan infrastruktuurin rahoittamisessa.
On käyty myös keskustelua siitä, mikä on kehittämisaluemenettelyn suhde muihin maapoliittisiin keinoihin. Yleinen näkemys on, että nyt kun maankäyttö- ja rakennuslaki tuntee maankäyttösopimukset, tulisi alueiden kehittämistä viedä eteenpäin ensisijaisesti sopimusteitse. Ja tällaisesta lähtökohdastahan kehittämisaluemenettely on säädetty. Luonnollisesti aina joudutaan tekemään tulkintaa ja harkitsemaan, milloin edellytykset kehittämisaluemenettelyn käytölle ovat olemassa siinä laajuudessa, että sopimusmenettelyn sijaan on tarkoituksenmukaista viedä hanketta eteenpäin kehittämisaluesäädösten puitteissa.
Palvelemme kuntien henkilöstöä ja luottamushenkilöitä heidän tehtäviinsä liittyvissä asioissa. Neuvontapalveluita varten suosittelemme käyttämään ensisijaisesti neuvontapyyntölomaketta.
Teknisen alan työvoimapula on pahenemassa. Kunnista puuttuu kaavoittajia, rakennustarkastajia, kiinteistöinsinöörejä ja rakennuttajia sekä monia muita maankäytön, rakentamisen ja infrapalvelujen ammattilaisia.