Kuntien tontinluovutus ja valtiontukisäädösten huomioonottaminen
Yhteenveto
Kunta määrittelee ulkopuolista arvioitsijaa käyttäen vyöhyke- ja tarvittaessa erikseen kohdekohtaiset hinnat luovuttamilleen tonteille. Näitä hintoja käytetään, kun tontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla ilman kilpailutusta. Tontinluovutuksen kilpailutus voi perustua hintojen ja laadun kokonaisuuteen. Mahdollisista elinkeinopoliittisista tuista päätetään tapauskohtaisesti erikseen ja niiden käyttämiseen haetaan tarvittavat luvat.
Lähtötilanne
Kunnissa on noussut esille ongelmia ja epäselvyyksiä valtiontukisäädösten huomioon ottamisesta ja soveltamisesta tontinluovutuksessa, erityisesti tilanteissa, joissa kunta haluaa aktiivisesti vaikuttaa asuntojen kohtuulliseen hintaan mm. tonttien luovutuksen kautta. On myös ollut epäselvää, tulisiko valtiontukisäädöksiä soveltaa samalla lailla sekä tontteja myytäessä että niitä vuokrattaessa.
Lähtökohdat ja tavoitteet kunnan tontinluovutuksessa valtiontukisäädökset huomioonottaen
Komissio on antanut ohjeet koskien julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista.
Valtiontukisäädösten tavoitteena on estää yritysten välisen kilpailun vääristyminen. Tämä tulee varmistaa myös kunnan tontinluovutusten yhteydessä. Kaikkia yrityksiä tulee kohdella tasapuolisesti. Maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtion tukea. Rajoituksia voidaan asettaa yleisen häiriön ehkäisemiseksi, ympäristön suojelemiseksi tai puhtaasti keinottelutarkoituksessa tehtyjen tarjousten torjumiseksi. Maa-alueiden ja rakennuksien käyttöä koskevat kaupunki- ja aluesuunnittelurajoitukset, joita jäsenvaltion lainsäädännössä asetetaan kiinteistön omistajalle, eivät merkitse ehtojen asettamista.
Jos myynnin edellytyksenä on, että tulevan omistajan on otettava vastuulleen muita kuin jäsenvaltion yleisestä lainsäädännöstä, suunnitteluviranomaisten päätöksistä tai ympäristön tai kansanterveyden suojelusta ja säilyttämisestä aiheutuvia erityisvelvoitteita julkisten viranomaisten tai yleensä yleisen edun vuoksi, voidaan katsoa, että tarjoukselle ei ole asetettu ehtoja edellä esitetyssä merkityksessä, ainoastaan jos kaikki mahdolliset ostajat kykenisivät täyttämään saman velvoitteen riippumatta siitä, harjoittavatko he liiketoimintaa ja riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta.
Jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää tarjouskilpailumenettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja, markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäis-ostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.
Kunnan keskeinen tavoite tontinluovutusmenettelyä valittaessa on varmistaa, että ei synny epäselvyyttä yritysten tasapuolisesta kohtelusta tontinluovutustilanteissa ja että kunnan toimenpitein ei vaikeuteta asunto- ja toimitilamarkkinoiden kilpailua ja toimintaa. Kunnan toiminnan tulee olla tasapuolista ja läpinäkyvää sekä sen myös tulee näyttää siltä.
Kuntien tontinluovutuksen valmistelussa ja päätöksentekoprosessissa huolehditaan siitä, että kaikissa luovutustapauksissa kunta toimii, tiedottaa ja näyttää, että toimitaan, valtiotukisäädösten mukaisesti.
Tontin luovutushinnan määrittely
Kunta määrittelee ulkopuolista arvioitsijaa käyttäen vyöhyke- ja tarvittaessa erikseen kohdekohtaiset hinnat luovuttamilleen tonteille. Näitä hintoja käytetään, kun tontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla ilman kilpailutusta.
Vyöhykehinnoittelu voi olla mallia ”hintahaarukka” tai ”perushinta +- x %”.
Ns. laatu/hintakilpailulla tai muulla vastaavalla menettelyllä tässä yhteydessä tarkoitetaan kilpailutuksia, joissa paremmuus ratkaistaan luovutettavan tontin/rakennusoikeuden hinnan, lopputuotteen hinnan sekä rakentamisen sisällön ja laadun kokonaisuutena. Luovutettavan rakennusoikeuden ja/tai lopputuotteen hinta voi kilpailutuksessa olla myös etukäteen määritelty.
Hintasäännelty asuntotuotanto
Sosiaaliseen asuntotuotantoon myönnettävät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn korkotuki ja erityisryhmien investointiavustus ovat EU:n valtiontukisääntöjen kannalta yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvistä palveluista maksettavia valtiontukia (niin sanottuja SGEI-tukia). Tällainen tuki on korvausta yrityksen täyttämästä julkisen palvelun velvoitteesta, eli sosiaalisin perustein valittujen asukkaiden tarpeita vastaavien ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen tuottamisesta ja ylläpidosta. SGEI-tuki on lähtökohtaisesti yhteismarkkinoille soveltuvaa eikä sitä tarvitse ilmoittaa komissiolle etukäteen, vaan riittää, että jäsenvaltion maksamat SGEI-tuet raportoidaan komissiolle jälkikäteen kahden vuoden välein. ARAn korkotuki ja investointiavustus täyttävät SGEI-tuelle asetetut edellytykset.
Myös tontin luovuttaminen ARAn tukemaan asuntotuotantoon käypää markkinahintaa alemmalla hinnalla voidaan lukea SGEI-tueksi ARA-tuen liitännäisenä. Tällöin tuen määrä on tontin käyvän hinnan ja alemman luovutushinnan välinen erotus. Jotta tämä tukimäärä voidaan raportoida komissiolle, kuntien tulee ilmoittaa ARA-tuotantoon luovuttamiensa tonttien käyvän hinnan ja luovutushinnan välinen erotus ARAlle hanketta koskevan kunnan puoltoilmoituksen yhteydessä.
Jotta voidaan varmistaa tällaiseen tontinluovutukseen sisältyvän tuen hyväksyttävyys ARA-tukeen liittyvänä SGEI-tukena, kunnan on tehdessään rakennuttajan kanssa ARA-asuntohanketta koskevan tontinluovutussopimuksen liitettävä sopimukseen ehto, jonka mukaan rakennuttaja on velvollinen maksamaan kunnalle käyvän markkinahinnan ja ARA-hinnan erotuksen, jos tontille rakennetaankin muita kuin ARA-asuntoja. Muutoin alhaisempaa tontinluovutushintaa ei voida pitää SGEI-tukena vaan se on ilmoitettava komissiolle etukäteen hyväksyttäväksi muiden valtiontukien tavoin. Tueksi katsotaan käyvän hinnan ja tontin pääoma-arvon erotus sekä tonttia myytäessä että vuokrattaessa.
Kunnissa tonttien hinnoittelua tehtäessä tavoitteena on, että ARAn avustamaan asuntotuotantoon luovutettavien tonttien ja rakennusoikeuden hinnoittelu voi laskennallisesti perustua kunnan valtiontukisäännösten ehdot täyttävään vyöhyke- tai kohdekohtaiseen ajantasaiseen hinnoitteluun.
Elinkeinopoliittinen tuki tontinluovutuksen yhteydessä
Jos kunta päättää elinkeinopoliittisista syistä tukea nimettyä yritystä käypää hintaa alemmalla tontinluovutushinnalla, kunnan tulee soveltaa valtiontukisäädösten deminimis - menettelyä tai hakea tukemiselle lupa erikseen.
Yrityksille luovutettavien tonttien hinnanmäärittely eri lähtö- ja tavoitetilanteissa
Tontinluovutusmenettelyä valittaessa tavoitteena tulisi olla varmistaa, että kunnan tontinluovutuksen seurauksena ei pääse syntymään rajoitettuja asunto-, toimitila- ja/tai palvelumarkkinoita eikä kunnan toimin aiheuteta häiriöitä yritysten väliseen vapaaseen kilpailuun. Kunta valitsee kulloisenkin tontinluovutuksen lähtötilanteen ja asetettujen tavoitteiden mukaan esimerkiksi jonkin seuraavista menettelytapavaihtoehdoista:
- Kunta luovuttaa tontit käypään markkinahintaan
- Kunta määrittelee tonttien käyvät luovutushinnat (myynti/vuokraus) ulkopuolisen asiantuntijan arvioon perustuvan kunnan vyöhykehinnoittelun tai kohdekohtaisen hinnoittelun mukaisesti. Tonttien saajat valitaan julkisten ja avointen, markkinoiden toimivuuteen, kilpailun edistämiseen ja varmistamiseen tähtäävien periaatteiden ja tontinluovutusehtojen mukaisesti.
- Kunta pyrkii aktiivisesti vaikuttamaan yrittämisen ja kohtuuhintaisen asumisen edellytyksiin tontinluovutuksen ja sopimusohjauksen avulla
- Kunta määrittelee tonttien/rakennusoikeuden kohtuulliset käyvät luovutushinnat (myynti/vuokraus) kunnan asettamien elinkeino- ja asuntopoliittisten tavoitteiden pohjalta. Tontin luovutushinnalla voidaan kompensoida edellytettävää laatua sekä lopputuotteelle asetettavaa luovutushintaa. Tontin saajat valitaan ns. laatukilpailun tai muun vastaavan menettelyn sekä muiden julkisten ja avointen, markkinoiden toimivuuteen, kilpailun edistämiseen ja varmistamiseen soveltuvien periaatteiden ja tontinluovutusehtojen mukaisesti.
- Kunta pyrkii maksimoimaan parhaiden tonttien tuoton.
- Kunta järjestää hintatarjouskilpailun parhaiden ja arvokkaimpien tonttien myynnistä/vuokrauksesta.