Rakennuksen ja oikeuden lunastaminen kunnan maalla

Kunnalla on oikeus lunastaa omistamallaan maalla oleva rakennus, laitos, nautinta-, rasite- ja muu erityinen oikeus samoin edellytyksin kuin sillä on oikeus lunastaa ne toiselle kuuluvan maan lunastamisen yhteydessä MRL 98.1 §. Käytännössä lunastuksen edellytykset ovat samat kuin yleisen alueen lunastuksella (ks. kohta Yleisen alueen lunastus, Lunastusoikeuden edellytykset) tai sitten lunastamiseen tarvitaan MRL 99 tai 100 §:n mukainen lunastuslupa. Lunastukseen ei siis tarvita erityistä lunastuslupaa, jos alueella on voimassa asemakaava ja kohde on tarkoitettu kaavassa kunnan tarkoituksiin. Lunastustarve syntyy useimmiten, jos kunta saa ostettua kiinteistön vapaaehtoisella kaupalla ja rakennus tai erityinen oikeus estävät kaavan toteuttamisen.

Toimitusmenettely

Mikäli rakennus tai oikeus sijoittuu asemakaavan mukaiselle yleiselle alueelle, ratkaisee lunastusoikeuden lunastustoimikunta lunastustoimituksessa, joka suoritetaan lunastuslain 603/1977 nojalla. Lunastusmenettely ja korvauskäytäntö on samanlainen kuin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin kohdassa yleisen alueen Toimitusmenettely ja Korvaukset.

Kokonaisen tontin omistajan lunastusoikeus rakennukseen tai oikeuteen

Paitsi kunnalla tai valtiolla, on myös yksityisellä kokonaisen tontin omistajalla oikeus lunastaa tontillaan oleva rakennus tai erityinen oikeus. Lunastamisen edellytyksenä on, että rakennus tai oikeus estää tontin omistajaa kohtuullisessa ajassa rakentamasta tonttia kaavan mukaisesti ja lunastamista on pidettävä asemakaavan toteuttamisen kannalta tärkeänä MRL 98.2 §. Lunastusoikeutta ei kuitenkaan ole, mikäli rakennus on tehty tai oikeus syntynyt asemakaavan hyväksymisen jälkeen tai lunastusoikeus kiinteistönmuodostamislain mukaan kuuluu muulle kuin tontin omistajalle (esim.KmL 62 a §).

Toimitusmenettely

Lunastusoikeus ja korvaukset MRL 98.2 §:n mukaisessa asiassa ratkaistaan siinä järjestyksessä kuin tontinosan lunastamisesta on kiinteistönmuodostamislain mukaan säädetty. Toimitusmenettelyä ym. on käsitelty laajemmin kohdassa Tontinosan lunastaminen ja erityisesti kohdassa Toimitusmenettelystä.

Korvaukset rakennuksesta

Rakennus korvataan pääsäännön mukaisesti sen käyvän hinnan perusteella. Korvausta ei siis pitäisi määrätä suoraan teknisen nykyarvon perusteella, vaan mahdollisuuksien mukaan tulisi arvioida, mikä on rakennuksen todennäköinen kauppahinta. Rakennus voidaan arvioida esimerkiksi suoraan vertailukauppojen avulla, mutta tässä ongelmana on edes lähellekään vertailukelpoisten rakennettujen kiinteistöjen kauppojen rajallisuus. Uudenmaan maanmittaustoimistossa on rakennuksen lunastuskorvaus määritetty usein tekemällä tekniseen nykyarvoon nk. kokonaisarvon korjaus. Korjaus on saatu laskemalla toteutuneiden kauppojen kauppahintojen ja kaupan kohteiden laskennallisten teknisten nykyarvojen suhdeluku. Näin saadaan rakennukselle käypä arvo eli nk. omaisuusosa-arvo, joka määrittämistä on selostettu esimerkiksi VTT:n tiedotteessa nro 1669 "Rakennuksien kustannusarviointiohje".

Mikäli luovuttaja lunastuksen johdosta menettää asuntonsa tai elinkeinonsa, on hänelle korvattava pääsääntöisesti uuden asunnon tai rakennuksen hankkimisesta aiheutuneet kustannukset. Korvattavista kustannuksista ei kuitenkaan ole juuri lainkaan aiempaa oikeuskäytäntöä, mutta toimituskäytännössä korvattaviksi menetyksiksi on katsottu esim. varainsiirtovero sekä muuttokustannukset.

Korvaus erityisen oikeuden lunastamisen johdosta

Mikäli lunastuksen kohteena on erityinen oikeus, arvioidaan aina ensin oikeuden tarpeellisuus oikeuden haltijalle. Usein asemakaava-alueella ovat vanhat tie-, kaivo-, johto- ym. rasiteoikeudet menettäneet merkityksensä, koska kunta on toteuttanut kaavan mukaiset kulkuyhteydet, kunnallistekniikan ja infrastruktuurin. Jos rasite- tai muu oikeus jäänyt tarpeettomaksi, ei korvauksia määrätä.

Korvauksen perusteena on siis aina luovuttajan menetys. Korvaus määrätään usein mm. sen perusteella, mitä oikeuden haltijalle maksaa vastaavan oikeuden perustaminen johonkin muualle tai vastaavan palvelun hankkiminen. Näin ollen esimerkiksi venevalkamarasiteoikeuden menettämisestä korvauksena voi olla vastaavan kunnallisen, maihin vedettävän soutuvenepaikan pääomitetut vuosikustannukset (venevalkamarasiteoikeus ei sisällä oikeutta pitää laituria) ja laiturirasitteen menettämisestä pääomitetut laituripaikan kustannukset. Mikäli vastaavaa oikeutta ei ole tarjolla (esim. korvaavaan venevalkamaan on huomattavasti pidempi matka), määrätään mahdollisesti tätä kompensoivaa haitankorvausta (esim. perustuen pidemmästä ajomatkasta aiheutuneisiin pääomitettuihin kustannuksiin).

Vastaavasti huoneenvuokraoikeuden lunastuskorvaukseen vaikuttavat mm. vuokran edullisuus käypään vuokraan nähden sekä irtisanomisajan pituus. Mikäli vuokra on ollut keskimääräistä edullisempi, korvauksena voidaan määrätä käyvän vuokran ja lunastetun vuokran pääomitettu erotus irtisanomisajalta. Lisäksi saatetaan korvata muuttokustannukset sekä normaalia irtisanomisaikaa lyhyemmän poismuuttoajan takia aiheutuneet kustannukset (mahdolliset varastointi- ja väliaikaisen asunnon vuokraamisesta aiheutuneet turhat kustannukset).