Asemakaavan ulkopuolisten alueiden maankäytön ohjaamisella on merkittävät vaikutukset.  Suunnittelemattomasti leviävä rakentaminen voi turmella maisemakuvaa tai pirstoa luontokokonaisuuksia.  Osa-alueisiin jakamisen kysymyksiä tarkastellaan muualla tässä mallissa, mutta kunnan ohjausmahdollisuuksia voidaan käyttää aiempaa tehokkaammin ja tukea sitä kautta kunnan maankäytön strategisten linjausten periaatteita.

Ohjausta voidaan kohdentaa myös muun rakentamisen kuin asumisen ohjaamiseen.

Peruskysymyksenä määräystason harkinnassa on, että rakennuspaikan kokoa koskevien vaatimusten tulee kohdella maanomistajia tasapuolisesti ja olla maanomistajalle kohtuullisia.  Oikeuskäytännön seuraaminen antaa viitteitä kohtuullisuuden ja tasapuolisuuden harkintaan liittyvistä kriteereistä.  Kunnan maankäytön ohjaamiseen liittyvien tavoitteiden kannalta huomioitavaksi tulee kaavoitettuihin alueisiin usein liittyvä ja muusta haja-asutusalueesta poikkeava rakennuspaikan kokovaatimus.  Koon suurentamisen yhteydessä tulee huomioida rakentamisen hajaantumisen näkökulma. Kunnalla on mahdollisuus rakennuspaikan vähimmäiskokoa määriteltäessä huomioida tavoitteet menettelyjen ja hallinnon taakan keventämiseen. Rakennuspaikan kokoon kohdistuvien poikkeamishakemusten määrää on mahdollista vähentää oikeilla valinnoilla samalla kun ohjataan yhdyskuntakehitystä maankäytön strategian tavoitteet huomioiden.

Seuraavassa on esimerkkejä mahdollisista määräyksistä.  Joukossa on hyvin yleisellä tasolla pysyttelevää ohjausta, joka jättää liikkumavaraa, mutta lisää vastuuta rakennusvalvonnan lupakäsittelyssä. Malliesimerkkejä rakennuspaikan kokoon liittyen on myös tässä oppaassa toisaalla mm. eläinsuojiin liittyvässä osiossa.

• Asemakaava-alueen ulkopuolella rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään ____ m².
• Asemakaavoitetun alueen ulkopuolella asuinrakennuspaikan tulee olla pinta-alaltaan vähintään ____ m². Milloin rakennus liitetään yleiseen viemäriverkkoon, rakennuspaikan pinta-ala voi olla edellä sanottua pienempi, ei kuitenkaan alle ____ m².
• Sen lisäksi, mitä rakennuspaikalle asetettavista vähimmäisvaatimuksista on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:ssä, tämän rakennusjärjestyksen liitekartassa nro __ osoitetuilla alueilla rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään:
  • Alue __: ______ m²
  • Alue __: ______ m²
• Peruskorjaus ja vähäinen lisärakentaminen saadaan toteuttaa sen estämättä mitä rakennuspaikan vähimmäiskoosta tässä rakennusjärjestyksessä on määrätty, jos rakennuspaikka pysyy samana.
• Tämän pykälän määräyksiä ei sovelleta alueella, jolla on voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimista varten.
• Rakennuspaikan tulee olla sijainniltaan, muodoltaan, maastosuhteiltaan ja maaperältään sekä maisemallisesti tarkoitukseen sovelias sekä pinta-alaltaan rakentamiseen riittävä.
• Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai maanvyörymän vaaraa. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on selvitettävä ennakkoon riittävät ennakkotiedot rakennuspaikan soveliaisuudesta. Selvitykset on tarvittaessa esitettävä rakennusvalvontaviranomaiselle.
  
   

Lainsäädäntö

• MRL 14 §, 116 §, 136 §
  
   

6.6.1 Maatilarakentaminen

Tuotantotoiminnassa olevien maatilojen määrä vähenee, mutta samalla tuotantoyksiköiden koko kasvaa ja rakennusten koko suurenee.  Maatilarakentaminen on merkittävästi maisemaan vaikuttavaa rakentamista.  Sen on todettu olevan tilavuutena mitattuna noin 10 % ja arvoltaan noin 5 % Suomen vuosittaisesta talonrakentamisesta.  Tuotantotapojen kehittyessä esimerkiksi rakennusten rakentamistapa ja massoittelu sekä liikenteen järjestämisen tarve ja jätehuolto muuttuvat.  Maatilarakentamiseen liittyy tulevaisuudessa yhä enemmän muutakin kuin perinteisestä viljelytarpeesta lähtevää rakentamista. 

Maaseutuyritystoiminta kasvaa ja muuttuu aiempaa monipuolisemmaksi. Matkailu aamiaismajoituksineen ja majoitusaittatarpeineen, kehittyvät palveluelinkeinot ja pienteollisuus saattavat aiheuttaa uudenlaisen ohjaamisen tarvetta. MRL 137 §:ään on lisätty (MRL:n muutos 230/2017) perinteisen maatilatalouden lisäksi viittaus liitännäiselinkeinoon. Liitännäiselinkeinoilla tarkoitetaan maa- ja metsätalouden ohella harjoitettavaa ja siihen kiinteästi liittyvää sivuelinkeinoa kuten maaseutumatkailuun tai kiertotalouteen liittyvä toiminta. Em. täydennysrakentaminen ei jatkossa edellytä rakennusluvan erityisten edellytysten selvittämistä.

Valtioneuvoston asetus ilmoituksenvaraisista eläinsuojista (138/2019) sisältää määräyksiä eläinsuojia ja lannan varastointia koskevista etäisyyksistä ja jätevesien käsittelystä. Asetus selkeyttää aiemmin ympäristölupaa edellyttäneiden ja ympäristönsuojelulain muutoksen jälkeen ilmoituksenvaraisten eläinsuojien vaatimuksia. Taulukoissa eläinmäärä ilmoitetaan eläinyksiköinä – esim. lypsylehmien osalta ilmoitusvelvollisuuden alaraja on 540 eläinyksikköä eli 50 lypsylehmää ja broilerien 300 eläinyksikköä eli 10 000 broileria. Rakennusjärjestyksen määräyksiä näiltä ja myös ilmoitusvelvollisuutta pienempien eläinsuojien osalta on tarpeen tarkastella yhdessä ympäristönsuojelun viranomaisten kanssa ristiriitaisuuksien välttämiseksi.

Lainsäädäntö

• MRL 137 §
• VNa ilmoituksenvaraisista eläinsuojista (138/2019)
  
   

6.6.2 Rakentamisen määrä

MRL ei sisällä määräyksiä rakennuspaikan rakentamisen määrästä kaavoitettujen alueiden ulkopuolella.  Määräykset sisällytetään edelleen rakennusjärjestykseen.  Määräyksiin voidaan sisällyttää muunkin rakentamisen ohjausta kuin ainoastaan asuntojen ja lomarakennusten rakentamiseen kohdistuvia määräyksiä.

Kunnan eri osa-alueilla voi olla erilaisia määräyksiä, jos ne maanomistajien tasapuolisuuden kannalta ovat perusteltavissa.  Perinteisesti ranta-alueita ovat koskeneet erilaiset määräykset ja niiden esittely on tässäkin oppaassa oman otsikkonsa alla.  Ranta-alueiden ohjaamisen tarvetta ei kaikissa kunnissa samalla tavoin ole joko kattavan kaavoituksen vuoksi tai sen vuoksi, ettei vesistöjä ole.

Tässä esitellään yleisluonteisia nykyisissä rakennusjärjestyksissä esitettyjä määräyksiä.  Määräysten sisältöä voidaan laajentaa ja sisällyttää niihin rakennuspaikkakohtaista vesihuollon ohjausta sekä määräyksiä koskien vaikkapa talousrakennusten rakentamista.  Haja-asutusalueella pihapiirien yhtenäisyys ja rakennusten massoittelu sekä niiden sijoittaminen vaikuttavat vahvasti maisemakuvaan.  Rakentaminen haja-asutusalueella saa erottua taajamarakentamisesta.

• Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen.  Rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä talousrakennuksia.
• Rakennuspaikalle rakennettavaksi sallittu kerrosala saa olla enintään __ % rakennuspaikan pinta-alasta.
• Ranta-alueen ulkopuolella yli yhden hehtaarin rakennuspaikalle voidaan myöntää lupa enintään ___ k-m² yritystoimintaan käytettävälle erilliselle rakennukselle, joka sijaitsee rakennuspaikan omistajien tai haltijoiden omakotitalon yhteydessä. Toiminnan edellyttämät työ-, myymälä- ja toimistotilat saavat olla enintään ___ k-m² ja varastotilat enintään ___ k-m².
• Rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja voidaan sijoittaa myös maanpinnan alapuolelle tai ullakolle, mikäli se ottaen huomioon rakennus ja käyttötarkoitus sekä soveltuminen rakennettuun ympäristöön on mahdollista.
• Arvokkaissa kohteissa voidaan sallia rakennuspaikalla säilyvän tai säilyvien asuinrakennusten lisäksi rakentaa yksi uusi asuinrakennus. 

Maatilarakentamisen, maatalouden liitännäiselinkeinojen, maaseutuyritykseen liittyvän maa- ja metsätalouden tai sen liitännäiselinkeinoon liittyvän rakentamisen osalta MRL 137 § 3 momentin muutos vuonna 2017 helpotti täydennysrakentamista ilman rakennusluvan erityisten edellytysten selvittämistä. Edelleen kunnat voivat rakennusjärjestyksiin täsmentää määräyksiä niihin ja haja-asutusalueen harrastetoimintaan liittyvän rakentamisen määräyksiä esimerkiksi joillakin seuraavan tyyppisistä määräysesimerkeistä:

• Sen estämättä mitä edellä tässä rakennusjärjestyksessä on rakennusten tai asuntojen lukumäärästä määrätty, rakennusvalvontaviranomainen voi antaa luvan rakentaa maatalouskäytössä olevan maatilan talouskeskuksen yhteyteen siihen sopeutuvia maatilamatkailua palvelevia rakennuksia.
• Sen estämättä mitä edellä tässä rakennusjärjestyksessä on rakennuspaikan asuinrakennusten lukumäärästä määrätty, rakennusvalvontaviranomainen voi antaa luvan rakentaa toisen yksiasuntoisen sukupolvenvaihdosta palvelevan asuinrakennuksen.
• Yli 5 ha:n suuruiselle, maatalouskäytössä olevalle maatilalle saa sen estämättä, mitä aiemmin tässä rakennusjärjestyksessä on asuinrakennusten lukumäärästä rakennuspaikalla määrätty, rakentaa talouskeskuksen yhteyteen tarpeellisia asuinrakennuksia sekä maatilamatkailua tai maa- ja metsätalouteen liittyvää pienimuotoista teollisuustoimintaa palvelevia rakennuksia.
• Mikäli rakennuspaikalle rakennetaan hevostalli tai muu vastaava eläinsuojarakennus, rakennuspaikalta tulee voida osoittaa riittävät ulkotarha- ja laidunalueet, jotka tulee sijoittaa riittävän etäälle kiinteistön omasta ja naapureiden talousvesikaivoista. Muun kuin maatilan eläinsuojan kerrosala saa olla enintään ___ m².

6.6.3 Rakennusten ja rakennelmien sijoittuminen

MRA 57 §:n sisältämistä rakennusten minimietäisyyksistä naapurin rajaan nähden tai rakentamismääräyskokoelman etäisyysvaatimuksista ei rakennusjärjestyksellä voida poiketa niitä keventävään suuntaan.

Rakennusjärjestyksellä voidaan antaa etäisyyksistä tiukempia määräyksiä.  Etäisyysmääräyksiä voidaan antaa myös rakennelmien sijoittamisesta.  Määräysten tulee olla perusteltuja sekä maanomistajan kannalta kohtuullisia.

Maiseman ja luonnonympäristön huomioon ottamisesta ja kasvillisuuden käsittelystä kannattaa antaa paikallisista olosuhteista ja alueiden erityispiirteistä johtuvia määräyksiä.  Rakentamista voidaan ohjata avoimeen maisemaan sijoittamisen sijasta maisemaltaan suojatumpaan ympäristöön.  Rakennuspaikan soveltumisesta rakennettuun ympäristöön on vastaavia esimerkkejä kohdassa 6.3.1.

Kunnissa etäisyyksiä koskevat määräykset ovat liittyneet usein jo toisaalla erityislainsäädännössä olemassa olevien määräysten kirjoittamiseen uudelleen rakennusjärjestyksessä tai melusuojaukseen.  Erityislakien etäisyysvaatimukset ovat voimassa sellaisenaan eikä niitä ole tarvetta kirjoittaa uudelleen kunnan omassa määräyskokoelmassa.

Uudentyyppisten hankkeiden, kuten hevostallit, maalämpö ja tuulivoimalat, aiheuttamat uhat naapurien suuntaan ovat lisänneet kuntien halua määrätä etäisyydestä rakennusjärjestyksessä tai muussa ohjeistuksessaan.  Näitä ajankohtaiskysymyksiä koskien yleisenä ohjeena etäisyysmääräysten harkinnassa korostetaan kahta asiaa: toiminnan harjoittamiseen liittyvien määräysten erottamista rakentamiseen liittyvästä ohjauksesta sekä määräysten tasapuolisuuden ja kohtuullisuuden vaatimusta.

Tässä muutamia malliesimerkkejä kuntien tämän hetken määräyksistä:

• Rakennusten ja rakennelmien etäisyyden rakennuspaikalla tulee olla sellainen, että maiseman luonnonmukaisuus mahdollisuuksien mukaan säilyy.
• Maisemallisesti merkittävillä peltoalueilla rakentaminen tulee sijoittaa mahdollisuuksien mukaan olemassa olevien pihapiirien ja metsäsaarekkeiden tuntumaan.
• Kiinteät rakennelmat ja laitteet on sijoitettava vähintään rakennelman tai laitteen korkeuden osoittaman mitan etäisyydelle naapurin rajasta.  Etäisyyden tulee kuitenkin olla vähintään __ m.
• Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee selvittää vaadittavat varoetäisyydet sähköverkkojen ilmajohtoihin johdon haltijalta. Sekä johdot että etäisyydet johtoihin on esitettävä rakennussuunnitelmissa.
• Asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolelle sijoittuvalla rakennuspaikalla rakentamiseen käytetään peltoalueiden sijasta metsiköitä sekä harjujen ja kumpareiden rinnealueita.

Lainsäädäntö

• MRA 57 §
  
   

6.6.4 Eläintenpito

Seuraavana on joitakin eläinten pitoon liittyviä määräysmalleja. Valmistelussa olevaa valtioneuvoston asetusta ilmoituksenvaraisista eläinsuojista on syytä seurata rakennusjärjestyksen valmistelussa. Etäisyysvaatimusten asettamisessa tulee määräysten taso säilyttää yleisesti toiminnan harjoittajia ja maanomistajia tasapuolisesti kohtelevana. Maatilarakentamista on esitelty myös kohdassa 6.6 ja 6.6.1.

• Uutta tallia tai muuta eläinsuojaa ei saa ilman naapurin suostumusta rakentaa __ metriä lähemmäksi naapurin rajaa. Sama rajoitus koskee tuotantoeläinten jaloittelu- ja ulkotarhoja. Ulkoilualueet tulee muutoinkin rakentaa asianmukaisesti.
• Vanhoja eläinsuojia laajennettaessa laajentamisen tulee tapahtua häiriintyvästä kohteesta poispäin, mikäli se on teknisesti mahdollista toteuttaa kohtuullisin kustannuksin.

Lainsäädäntö

• VNa ilmoituksenvaraisista eläinsuojista (138/2019)
  
   

Hevostallien rakentaminen on lisääntynyt koskien sekä pienimuotoista harrastetoimintaa että ammattimaista toimintaa.

Määräysten asettamisen yhteydessä huomiota on kiinnitettävä maanomistajien ja ammatinharjoittajien tasapuolisen kohtelun toteutumiseen suhteessa muihin vastaaviin toimintoihin. Voidaanko täsmentäviä määräyksiä antaa vain hevosiin liittyvään rakentamiseen kohdistuvina vai onko määräykset tarpeen asettaa kattamaan muutakin vastaavaa mahdollisesti ”häiriötä” aiheuttavaa toimintaa?

Toinen merkittävä ja erityishuomiota vaativa seikka on rakentamisen määräysten erottaminen toiminnan harjoittamista koskevista määräyksistä.  Rakennusvalvonta ei lähtökohtaisesti valvo toiminnan harjoittamista. Kun määräykset tulevat muusta lainsäädännöstä mm. ulkotarhojen osalta, ei rakennusvalvonnalla ole tarvetta puuttua itse toimintaan kiinteistöllä. Lopputuloksen kannalta saattaa olla parempi ohjata lupakäsittelyä enemmän viranomaisyhteistyön suuntaan, jolloin toiminnan harjoittaja saa vaikkapa lausuntojen muodossa ohjausta itse toimintaan liittyvästä valvonnasta.

Rakennusjärjestyksen määräyksien valmistelussa yhteydenpito erityisesti ympäristönsuojelun viranomaisten ja terveysvalvonnan kanssa on oleellista, jotta vältetään päällekkäisyyttä sekä kunnan ympäristönsuojelumääräysten sisällön että valvonnan suhteen.

Yhteensovittamisen tarvetta on erityisesti niiden hankkeiden määräysten asettamisessa, jossa eläinmäärä suojassa jää YSL:n mukaisen ilmoitusvelvollisuuden kynnyksen alle.

Rakennuspaikan, jolla pidetään hevosia, tulee olla tarkoitukseen riittävän suuri. Pinta-alan tulisi olla vähintään __ hehtaari ensimmäistä hevosta kohti ja ___ hehtaaria lisää kutakin seuraavaa hevosta kohden. Rakennuspaikalla tulee voida osoittaa riittävät ulkotarhat ja/tai laitumet.

• Pääelinkeinon harjoittamiseen käytettävän hevostallin tai maneesin saa rakentaa yli ______ hehtaarin suuruiselle tilalle.
• Alle __ ha:n kiinteistöille ei saa sijoittaa hevostallia, lampolaa, kanalaa tai muuta vastaavaa eläinsuojaa.
• Eläinsuojien ilmoitusvelvollisuutta pienempien hevostallien tai muun vastaavan eläinsuojan etäisyyden naapurikiinteistön asuinrakennuksesta tai oleskelupihasta taikka koulusta, päiväkodista, puistosta tai muusta vastaavasta kohteesta tulee olla vähintään 50 m. Naapurin kirjallisella suostumuksella etäisyys voi olla pienempi.
• Muun kuin elinkeinon harjoittamiseen käytettävän enintään 100 k-m²:n suuruisen tai 1-3 hevosen tai ponin eläinsuojan saa rakentaa vähintään 2 hehtaarin suuruiselle rakennuspaikalle.

Aineistoa

• Ns. Hevostallityöryhmän raportti: http://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10138/135620
• VNa eräiden maa- ja puutarhataloudesta peräisin olevien päästöjen rajoittamisesta (nitraattiasetus 1250/2014) (4-5 § lannan varastointia ja varastotiloja)
• Ympäristöministeriö: Kotieläintalouden ympäristönsuojeluohje (2010) http://hdl.handle.net/10138/41550
• Kuntien ympäristönsuojelun viranomaiset ovat laatineet kattavasti ohjeita hevostallien rakentamisesta sekä itse hevostallitoimintaan

Erityisesti kulttuurimaisemassa tapahtuvaan rakentamiseen, mutta myös muuhun maatilarakentamiseen liittyen, voidaan miettiä mahdollisuutta ohjeistaa rakennusten mittasuhteita tai muotoja.  Maaseudun vetovoimaisuus voidaan kytkeä osaksi kunnan strategioita.  Oheisena ote Lempäälän ja Vesilahden kunnan yhteisestä maaseudun kehittämisohjelmasta, joka saattaa motivoida kuntaa huomioimaan strategian tavoiteasettelu myös rakentamisen määräyksien sisältöä valmisteltaessa:

”Maankäytön suunnittelussa huomioidaan elinkeinojen vaatimukset ja toiminnan jatkuminen, 

mahdollistetaan uusien yritysten syntyminen sekä asumisen ja yrittämisen yhdistäminen. Hyvät viljelysmaat säilytetään ja kotieläintalouden suuryksikköjen ympärille jätetään asumattomat vyöhykkeet.  Monivaikutteinen maa- ja metsätalous ylläpitää maaseutumaista miljöötä, joka on myös monen muun yritysmuodon perusta maaseudulla.”