Asuntoedun arvostuksen kehittämistä koskevasta muistiosta

Verohallinto on 14.4.2014 pyytänyt Kunnalliselta työmarkkinalaitokselta lausuntoa asuntoedun arvostuksen kehittämistä koskevasta muistiosta. ​Kunnallinen työmarkkinalaitos on osa Suomen Kuntaliittoa ja asia on siirretty käsiteltäväksi Suomen Kuntaliitossa.

Tuloverolain 64.1 §: n mukaan työnantajalta saatu luontoisetu on veronalaista ansiotuloa ja arvioidaan käypään arvoon. Käyvän arvon määrittää Verohallinto vuosittain päätöksellään. Kuten muistiossa todetaan, niin nykymuotoinen asuntoedun arvostusmenetelmä on koettu ongelmalliseksi. Arvostus ei ole huomioinut tarpeeksi esimerkiksi alueellisia eroja vuokratason käyvästä arvosta ja siten verotus ei ole toteutunut tasavertaisesti. Verohallinnon päätöksen sisältö ei ole siten täysin vastannut tuloverolain vaatimusta edun arvostamisesta sen käypään arvoonsa. Verohallinnon ohje "Luontoisedut verotuksessa" antaa myös ymmärtää, että ohjeen mukainen arvostus ja asuntoedun käypä arvo eroavat toisistaan. Ohjeen kohdan 2.5.7 mukaan työsuhteen aikana asuntoedun arvostus tehdään ohjeen mukaan, mutta sen päättymisen jälkeen edun käypään arvoon, vaikka tuloverolain 64 §: n mukaan työnantajalta saatu etu tulisi sekin arvioida käypään arvoon. 

Asuntoedun arvostusta verotuksessa tulisikin kehittää niin, että arvostus vastaisi jatkossa mahdollisimman hyvin saadun edun käypää arvoa. Verohallinnon laatimassa muistiossa esitellään Tilastokeskuksen vuosittain ja neljännesvuosittain julkaisemia vuokratilastoja. Muistiossa on esitetty, että asuntoedun arvostus perustuisi jatkossa Tilastokeskuksen tilastojen mukaiseen alueelliseen vuokratasoon, mutta aluejakona esitetään käytettäväksi tilastoja suppeampaa joukkoa.

Jos mietitään nykyisen järjestelmän ongelmia, niin liian kaavamainen menettely sekä liian suppea aluejako ovat keskeisessä roolissa siinä, että asuntoedun arvon käyvän arvon määrittely ei vastaa edun todellista käypää arvoa eikä arvostus ole tasapuolista eri alueilla sijaitsevien tai eri-ikäisten asuntojen välillä.

Kuten muistiossa on todettu, niin arvostuksessa voisi kaavamaisen arvostuksen sijaan käyttää myös edun todelliseen arvoon (esim. työnantajan maksamaan vuokraan) perustuvaa mallia jossa työnantaja olisi vastuussa edun arvon määrittämisestä. Asuntoedun käyttö ei ole erityisen yleistä ja kun työnantajalla on lähtökohtaisesti parhaat tiedot siitä mikä luontoisetuna annetun edun arvo on yhtiön kannalta, niin kyseiseen malliin siirtyminen on perusteltua. Muistiossakin on tuotu esille, että eninten luontoisetuasuntoja sijaitsee Helsingissä ja vielä sen

vanhimmilla asuinalueilla. Näiden asuntojen arvostuksessa lienee nykyjärjestelmässä kaikkein suurimmat ongelmat eli luontoisetuarvo ei vastaa markkinahintaa eikä siten saa yleistä hyväksyntää. Edun todelliseen arvoon perustuva arvostus toteuttaisi lain tarkoitus edun arvostamisesta käypään arvoon kaikkein parhaiten ja olisi siten yleisesti hyväksyttävä.

Jos asuntoedun arvostuksessa päädytään kuitenkin siihen, että jatkossakin arvostus toteutetaan kaavamaisemmalla arvostamismenetelmällä, niin tällöin mallin tulisi olla sellainen joka huomioi mahdollisimman tarkasti alueelliset erot. Tästä syystä olisi perusteltua käyttää  muistiossa esitettyä tarkempaa aluejakoa asunnon käyvän vuokratason määrittelyssä. Tilastokeskuksen säännöllisesti julkaisemien kattavien tilastojen käyttäminen arvostuksen perustana on perusteltua ja varmistaa järjestelmän läpi näkyvyyden ja oikeudenmukaisuuden. Kyseisten tilastojen aluejako mahdollistaa nyt esitettyä tarkemman aluejaon käytön, jota ensisijaisesti tulisi mielestämme käyttää esitetyn suppean aluejaon sijaan.

Vuokratason perustuminen vapaarahoitteisten asuntojen vuokriin on lähtökohtaisesti perusteltua. Muistiossa on esitetty, että arvostus ei perustuisi pelkästään tilastojen mukaiseen neliövuokraan, vaan nykyistä mallia vastaavasti pohjalla olisi kiinteä summa johon lisätään neliöperusteinen hinta huomioiden siten keskimääräisten neliöhintojen lasku asunnon koon kasvaessa. Muistion kohdassa 4.2., jossa esitetyn mallin mukaisia laskelmia verrataan nykymalliin, laskenta on kuitenkin käsityksemme mukaan tehty ilman ehdotuksen mukaista kiinteää pohja-arvoa ja arvostus on perustunut Tilastokeskuksen vuositilastojen vuokratason jaotteluun niin alueellisesti kuin asunnon huoneluvun mukaankin. Laskelmissa käytetty malli on helppo toteuttaa tilastojen pohjalta, mutta voi samansuuruisten asuntojen osalta johtaa epäoikeudenmukaiseen

lopputulokseen silloin kun asunnon huoneluku on eri.

Esimerkkilaskelmien tapaan laskettu edun arvo:

• 40 m2 asunto alueella Helsinki 1
• Jos kyse 1 huoneen asunnosta, niin tilaston mukainen arvo olisi 40 * 22,36 €=894,4 €/kk
• Jos kyse 2 huoneen asunnosta, niin tilaston mukainen arvo olisi 40 * 17,03 €=681,2 €/kk

Kuten esimerkistä voi havaita, niin arvostusmalli ei todennäköisesti vastaa tämänkaltaisissa tilanteissa todellisuutta. Tästäkin syystä olisi perusteltua käyttää asunnon todelliseen vuokratasoon perustuvaa arvostusta.

Jos arvostamisessa päädytään käyttämään tilastoihin perustuvaa kaavamaista arvostusmallia, niin arvostamisen mallia ja rajanvetoja olisi syytä tältä osin vielä pohtia ja tehdä koelaskelmia eri tilanteista oikeudenmukaisen mallin löytämiseksi. Arvostuksessa tulisi pyrkiä käypään arvoon, mutta myös oikeudenmukaisuuteen verovelvollisten ja eri tilanteiden välillä.

Yleisinä huomioina toteamme vielä, että asuntoedun arvostamiskäytännön päivittämisen yhteydessä olisi syytä tarkastella myös muiden luontoisetujen arvostusta ja sitä vastaavatko ne käyvän arvon määritelmää kuten tuloverolaki edellyttää.

Muilta osin Kuntaliitolla ei ole asiaan huomautettavaa.

Suomen Kuntaliitto

Jukka Hakola

veroasiantuntija