Maaperän pilaantuminen

Kiinteistön kaupassa voi olla jo ennalta tiedossa maaperän pilaantuminen tai maaperä voi vasta kaupan jälkeen osoittautua pilaantuneeksi. Kyse voi olla kiinteistön kaupan laatuvirheestä ja myyjän virhevastuusta.

Maakaaren (MK) mukaan kiinteistön kaupassa voi olla laatuvirhe (MK 2:17), jos luovutetun kiinteistön maaperä on pilaantunut. Myyjä vastaa virheestä, jos virhettä ei olisi voitu havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa tai ostajan ei voida olettaa tienneen virheestä ennen kaupan tekemistä taikka jos ostaja ei ole ottanut vastattavakseen tiedossa olevasta puhdistamisesta kustannuksellaan.

Maa-alueen luovutuksia koskevia sopimuksia laadittaessa on otettava huomioon mm. ympäristönsuojelulain (527/2014, YSL) 139 §:ssä tarkoitettu selontekovelvollisuus. Pykälän mukaan maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan on esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa tai ovat aiheuttaneet maaperän tai pohjaveden pilaantumista, sekä alueella mahdollisesti tehdyistä tutkimuksista tai puhdistustoimenpiteistä.

YSL 133 §:n 2 momentin mukaan, jos maaperän pilaantumisen aiheuttajaa ei saada selville tai täyttämään puhdistamisvelvollisuuttaan ja jos pilaantuminen on tapahtunut alueen haltijan suostumuksella tai hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää alueen tila sitä hankkiessaan, on alueen haltijan puhdistettava alueen maaperä siltä osin kuin se ei ole ilmeisen kohtuutonta. Alueen haltija vastaa samoin edellytyksin myös pilaantuneen pohjaveden puhdistamisesta, jos pilaantuminen on johtunut kyseisen alueen maaperän pilaantumisesta.

Jos pilaantumista on aihetta epäillä, alueen maaperä voi olla kaupan vastuiden selkeyttämiseksi syytä tutkia ennen kauppaa. Tehdyt selvitykset ja tutkimukset sekä tiedot mahdollisista puhdistustoimenpiteistä yms. on sisällytettävä luovutussopimukseen. Kauppakirjoihin on syytä myös tapauskohtaisesti harkita riittävät sopimusehdot osapuolten yksityisoikeudellisten vastuiden jakamiseksi.

Vastuiden jakamisessa kaupan osapuolten kesken on syytä huomata MK:n 2 luvun 9 §:n 2 momentin säännös yksilöitävyydestä. Jos halutaan rajata myyjän vastuuta ja ostajan oikeutta vedota virheen seuraamuksiin, kauppakirjassa on tarkasti yksilöitävä ne seikat, joista ostaja vastaa.