Päävastuullista toteuttajaa koskeva sääntely on vastaus edellisen vaalikauden hallitusohjelmakirjaukseen. Kirjaus kuului: ”Rakentamisen toteutusvastuu säädetään pääurakoitsijalle. Tämä pitää sisällään vastuun rakennusvirheistä ja niiden korjaamisesta”. Rakentamislain 95 §:n säännös ei ole näin kategorinen ja jättää rakentamishankkeeseen ryhtyvälle ja muille tahoille laajan harkintavallan, mikä taho tai henkilö yksittäisessä hankkeessa päävastuullisena toteuttajana toimii. Rakennusvirheitä ja niitä koskevaa vastuusääntelyä rakentamislain kautta ei myöskään ole perusteiltaan muutettu. Rakentamisen vastuu on laajakantoinen kysymys, johon kietoutuu lukuisa määrä eri lakeja, vakioituja sopimusehtoja ja oikeuskäytäntöä. Rakentamislaki yksinään ei olisi voinut monimutkaista vastuukokonaisuutta ratkaista. Sopimusvapaudella on myös edelleen tärkeä rooli vastuuta määriteltäessä.

Päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuulla tarkoitetaan lain perustelujen mukaan rakennuskohteen toteuttamista suunnitelmien, rakennuskohteen toteuttamista koskevien säännösten, rakentamisluvan ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Päävastuullinen toteuttaja ei vastaa suunnitelmista, vaan vastuu niistä kuuluu suunnittelijoille. Säännöksillä tarkoitetaan rakentamislaissa ja sen nojalla annettuja olennaisia teknisiä vaatimuksia. Päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuu tarkoittaa perustelujen mukaan koordinointi- ja yhteensovitusvastuuta työmaalla tapahtuvasta toiminnasta vastaavasti kuin pääsuunnittelijalla on vastuu suunnitelmien yhteensopivuudesta. Toteutusvastuu vastaa hengeltään ja luonteeltaan rakentamishankkeeseen ryhtyvän huolehtimisvelvollisuutta sekä suunnittelijoihin ja työnjohtajiin rakentamislaissa kohdistettua vastuuta.

Rakentamishankkeeseen ryhtyvä harkitsee, nimeääkö työmaalle päävastuullisen toteuttajan. Jos hankkeeseen ryhtyvä on nimennyt päävastuullisen toteuttajan, ilmoitetaan siitä rakentamislupahakemuksen yhteydessä (RakL 84 §). Hankkeessa voi olla vaiheittain vaihtuva päävastuullinen toteuttaja siten, että vastuun rajat on selkeästi erotettu. Päävastuullista toteuttajaa ei lain perustelujen mukaan voi vaihtaa esimerkiksi kesken rakennuksen pystyttämisen. Muussa tapauksessa hankkeeseen ryhtyvä toimii päävastuullisena toteuttajana itse. Ilmoitukseen on sisällyttävä päävastuullisen toteuttajan suostumus tehtävään. Lain perustelujen mukaan päävastuullinen toteuttaja olisi hyvä nimetä esimerkiksi pientalon tai koulun rakentamishankkeeseen. Nimeäminen perustuu viime kädessä yksityisoikeudelliseen sopimukseen, jolloin vastuu suhteessa hankkeeseen ryhtyvään määräytyy sopimuksen mukaisesti. Päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuulla ei rajoiteta eri urakkamuotojen käyttöä. Päävastuullinen toteuttaja voi hankkia vastuuvakuutuksen, mutta laki ei sitä edellytä.

Rakentamisen viranomaisvalvonta ei ulotu seikkoihin, joiden sääntely perustuu muuhun kuin rakentamista koskevaan lainsäädäntöön. Erityisesti näin on laita yksityisoikeudellisten sopimusten osalta. Kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävä perustuu yleiseen etuun (RakL 100 §). Rakennusvalvonnan tehtäväkuvaan ei sovellu ottaa kantaa erilaisiin sopimusjärjestelyihin ja niihin sisältyviin vastuisiin. Rakennustyön toteutuksen kokonaisuudesta ja laadusta vastaa päävastuullinen toteuttaja, ei viranomainen. Viranomaiselle ei toimiteta urakka- ja vastaavia sopimuksia, eikä viranomaisella ole velvollisuutta niihin perehtyä vastaavasti kuin viranomaiselle ei kuulu perehtyä suunnittelusopimuksiinkaan. Rakentamislain perustelujen mukaan nimeämällä päävastuullisen toteuttajan rakentamishankkeeseen ryhtyvä kaventaisi huolehtimisvelvollisuuttaan päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuun verran. Huolehtimisvelvollisuuden kaventumisen laajuus ja vastuu toteutuksesta riippuu viime kädessä sopimusten sisällöstä. Oletettavaa on, että alan järjestöt ottavat päävastuullista toteuttajaa koskevan, rakentamishankkeen valinnanvapauden piiriin kuuluvan sääntelyn huomioon uusittaessa alan vakiosopimusehtoja. Mahdollista on myös, että rakentamislakia tullaan päävastuullista toteuttajaa koskevilta osin muuttamaan.

Lain perusteluissa arvioidaan, että päävastuullinen toteuttaja olisi työmaalla usein käytännössä sama taho, joka toimii työturvallisuuslain (738/2002) mukaisena pääurakoitsijana tai päätoteuttajana. Päävastuulliseen toteuttajaan sovelletaan myös tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä annetun lain (1233/2006) mukaisia velvoitteita.