Poikkeamisluvan edellytyksistä säädetään samassa rakentamislain pykälässä kuin siitä, mistä poikkeaminen ylipäätänsä on mahdollista. Rakentamislain 57 §:n poikkeamislupaa koskeva säännös on yhtä lakoninen kuin vastaava säännös MRL:ssa. Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Pykälän 1 momentin toinen virke sulkee pois poikkeamisen mahdollisuuden seikoista, joista ei nykyisinkään oikeuskäytännön perusteella ole voinut poiketa. Rakentamislain lupajärjestelmän muutos vaikuttaa sen sijaan poikkeamisjärjestelmään muun muassa siten, että poikkeamisen tarve voi syntyä myös tilanteessa, jossa rakentamislupaa ei tarvita. Tämä on otettu huomioon poistamalla määre ”rakentamista tai muuta toimenpidettä koskeva”.
3.5.1 Varsinainen poikkeaminen
Poikkeamislupaa koskevan sääntelyn säilyessä perusteiltaan lähes ennallaan se tarkoittaa, että MRL:n aikana kertynyt runsas oikeuskäytäntö tulee rakentamislakiakin sovellettaessa olemaan pitkään ohjenuorana. Erityisen syyn olemassaoloon ja sen harkintaan saadaan tulkinnallista apua vakiintuneesta oikeus- ja hallintokäytännöstä. Lain perusteluissa korostetaan, että hallintolain mukaisesti asiat tulevat vireille hakemuksesta eikä siitä sen vuoksi ole ollut tarpeen säätää erikseen rakentamislaissa. Kunta ei voi myöntää poikkeamislupaa viran puolesta. On hakijan tehtävänä osoittaa erityinen syy, jonka olemassaolo harkitaan tapauskohtaisesti. Erityisen syyn on liityttävä jollakin tavoin itse rakentamiseen. Huomiota voidaan perustelujen mukaan kiinnittää esimerkiksi hankkeen tai toimenpiteen laatuun, suuruuteen tai sijaintiin rakennuspaikalla, sekä myös hankkeen erityiseen merkitykseen hakijalle taikka alueidenkäytöllisen suunnittelun erityispiirteisiin.
Hallituksen esityksessä tuodaan esiin, kuinka käytännöllisintä olisi, että sijoittamisen edellytysten tarkastelu suunnittelutarvealueella (RakL 46 §) ja mahdollisesti tarvittava poikkeaminen esimerkiksi yleiskaavasta voitaisiin tehdä yhdellä ja samalla päätöksellä. Sijoittamisen edellytysten tarkastelun yhteydessä voi olla tarpeen poiketa myös rakennuksen etäisyyttä kiinteistön rajoista koskevasta vaatimuksesta. Kunta kuitenkin itse hallintosäännössään määrää, mikä viranomainen kunnassa tekee päätöksen sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella ja mille taholle uskotaan poikkeamisen toimivalta. Rakentamisluvasta myös suunnittelutarvealueella päättää suoraan lain perusteella rakennusvalvontaviranomainen (RakL 43 §). Hämmennystä on herättänyt, kuinka viime kädessä luvan hakijan valinnasta voisi riippua, mikä viranomainen kunnassa sijoittamisen edellytyksistä osana rakentamislupaa päättää. Erillisen sijoittamisluvan hakeminen ja siitä päättäminen on jätetty luvan hakijan pyynnön varaan. Huomattava myös on, ettei poikkeamisen mahdollisuus ulotu tilanteisiin, joissa sijoittaminen suunnittelutarvealueella johtaa vaikutuksiin, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista (RakL 46 §:n 1 mom:n 2 kohta).
Eduskuntakäsittelyssä lakiin tuli ympäristövaliokunnan kautta muutos, jossa lainsäätäjä ratkaisi kunnan puolesta tietyissä käyttötarkoituksen muutosten tilanteissa kaavoituksellisen haitattomuuden. Lain 57 §:n 3 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen asemakaavasta poiketen asumiseen tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön ei katsota aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle. Tällaista käyttötarkoitusmuutosta ei pidetä myöskään vaikutuksiltaan 57 §:n 2 momentin 4 kohdassa tarkoitettuna merkittävänä rakentamisena. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen voidaan katsoa olevan erityinen syy, jos käyttötarkoituksen muuttamisella voidaan tukea rakennetun ympäristön kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä. Ympäristövaliokunta katsoi, että poikkeamislupamenettelyn hyödyntäminen on kaavan muuttamista joustavampi menettely ja valtakunnallisesti määritelty poikkeamisperuste toisi investoimiseen varmuutta. Ratkaisu edistäisi myös tilankäytön tehokkuutta ja tyhjien tilojen määrän vähentämistä. Nämä tavoitteet ovat linjassa rakentamislain yleisempien hiilineutraaliuden ja olemassa olevan rakennuskannan kestävyyttä ja elinkaariominaisuuksiltaan taloudellisia ratkaisuja korostavien tavoitteiden kanssa. Jo olemassa olevien ja käyttökelpoisten tilojen hyödyntäminen on ekologisesti kannatettavampaa kuin rakennusten purkaminen tai rakennuskannan jääminen vaille käyttöä.
Toisaalta asemakaavoituksen keskeisiä kysymyksiä on varata alueita eri käyttötarkoituksiin. Vaikka 3 momentin tarkoittama mahdollisuus on rajattu koskemaan käyttötarkoitusmuutosta asumiseen tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön, tulisi toisaalta asumisenkin toteutua niin että asumisolosuhteet täyttävät terveellisyyden vaatimukset esimerkiksi lähiympäristöstä aiheutuvan melun ja päästöjen kannalta. Myös autopaikat, lähivirkistysalueet ja leikkipaikat ovat asumisessa eri asemassa kuin vaikkapa teollisuusalueilla, lähipalveluista kuten kouluista ja päiväkodeista puhumattakaan. Asumisen sijoittuminen liike- ja toimistorakennusten tai teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueelle voi jatkossa rajoittaa ko. korttelien rakentumista alun perin niitä varten laadittujen kaavojen mukaisesti. Kiertotalouden ja vähähiilisyyden tukemisen osoittaminen ei välttämättä aiheuta suuria lisäselvittelyn tarpeita, koska yleensä nämä seikat ovat käyttötarkoituksen muutoksen looginen seuraus. Tilanteet ovat kuitenkin yksilöllisiä ja muutettavan rakennuksen ja sen lähiympäristön olosuhteet voivat edellyttää perusteellisempia ja kaavojen vaikutusarviointeja muistuttavia selvittelyjä.
Tuulivoimalarakentamisen osalta sisältyy 3 momenttiin nykyisenkaltainen säännös. Sen mukaan tuulivoimalan rakentamista asemakaavassa teollisuus- tai satama-alueeksi osoitetulle jo rakennetulle alueelle ei pidetä vaikutuksiltaan 2 momentin 4 kohdassa tarkoitettuna merkittävänä rakentamisena. Tuulivoimarakentamista on pyritty edistämään lukuisilla MRL:n muutoksilla. Petteri Orpon hallituksen ohjelma ”Vahva ja välittävä Suomi” sisältää monia uusiutuvan energian ratkaisujen toteuttamista koskevia kirjauksia, jotka toteutuessaan tarkoittaisivat lainsäädäntömuutoksia vaalikaudella 2023 – 2026.
3.5.2 Alueellinen poikkeaminen
Alueellista poikkeamista koskeva rakentamislain 58 §:n säännös säilyi hallituksen esityksen mukaisena. Alueellisen poikkeamisluvan edellytyksenä on, että sillä edistetään olemassa olevien rakennusten käyttöä ja ylläpitoa. Laajemmalla kuin yhden rakennuspaikan käsittävällä asemakaava-alueella voidaan käyttää alueellista poikkeamista, jos kysymys on olemassa olevan asuin-, liike- tai toimistorakennuksen tilojen muuttamisesta asuinkäyttöön tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön. Lain 57 §:n mukaiset edellytykset koskevat myös alueellisen poikkeamisen myöntämistä. Kaavoituksellisen haitattomuuden (RakL 57 §:n 2 mom:n 1 kohta) poissulkeva 57 §:n 3 momentin säännös koskee rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusmuutosta. Sanamuotonsa mukaisesti kysymyksessä on yhdestä rakennuksesta, jolloin tämä kunnan puolesta suoraan laissa ratkaistu edellytys ei tule sovellettavaksi alueellisen poikkeamisen kohdalla. Laajaa aluetta ja suurta määrää rakennuksia koskeva alueellinen poikkeaminen voi myös johtaa vaikutuksiltaan 57 §:n 2 momentin 4 kohdan mukaisiin merkittäviin vaikutuksiin, jolloin joudutaan harkitsemaan kaavainstrumentin käyttöä. Arviointiin vaikuttaa alueellisen poikkeamisen hyödyntämiselle säädetty viiden vuoden enimmäisaika (RakL 187 §), joka voi vähentää tarvetta kaavoituksen käyttöön. Poikkeamispäätöksessä voidaan myös määrätä ehtoja, joilla voidaan säädellä poikkeamisen vaikutuksia ja sitä kautta arvioida vaikutusten merkittävyyden astetta.
3.5.3 Vähäinen poikkeaminen
Vähäisen poikkeamisenmahdollisuus säilyy keskeisenä keinona edistämässä joustavaa määräysten tulkintaa. Rakentamislain 59 §:n vähäistä poikkeamista koskeva säännös on tarkoitettu käytettäväksi rakentamisluvan yhteydessä ja soveltuu niin sijoittamisen kuin toteuttamisen edellytysten tarkasteluun. Vähäisen poikkeamisen toimivalta on osoitettu kunnalle. Luvan hakijan niin pyytäessä voi kunta ratkaista sijoittamisluvan erillään toteuttamisen edellytyksistä. Kunnan hallintosäännöstä riippuu, mikä taho kunnassa sijoittamisluvasta päättää. Sijoittamisluvasta päättämistä ei välttämättä uskota rakennusvalvontaviranomaiselle, joka muutoin käyttää toimivaltaa rakentamisluvissa suoraan lain nojalla. Tähän nähden on suositeltavaa, että hallintosäännössä otetaan kantaa, mikä kunnan viranomainen voi myöntää vähäisen poikkeamisen. Normaalisti ja luontevasti se on rakennusvalvontaviranomainen paitsi tilanteissa, joissa erillisestä sijoittamisluvasta päättää muu taho. Erillisen sijoittamisluvan yhteydessä pitäisi siitä päättävällä olla myös mahdollisuus myöntää vähäinen poikkeaminen, jotta vältytään pallottelulta eri viranomaisten kesken.
Vähäisen poikkeamisen säännöksessä viitataan siihen, mitä 57 §:ssä säädetään poikkeamisesta. Vähäinen poikkeaminen ei ole mahdollista niissä kysymyksissä, jotka 57 § sulkee pois. Myös vähäisen poikkeamisen edellytysten osalta noudatetaan 57 §:ssä säädettyä. Koska vähäinen poikkeaminen on jo lähtökohtaisesti jotain vähäisempää kuin muu ”normaali” poikkeaminen, voi vähäinen poikkeaminen ”varsin harvoin” vaikeuttaa esimerkiksi luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Kysymys on kuitenkin aina tapauskohtaisesta harkinnasta, jonka tueksi tarvitaan usein muiden viranomaisten kannanottoja. Erityisesti näin on laita, kun arvioidaan, aiheuttaako poikkeaminen vähäisenäkin haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Erityisen tarkkana on syytä olla myös siltä osin, ettei vähäisellä poikkeamisella vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Tarvittaessa pyydetään arviointia tukemaan museoviranomaisen lausunto tai kannanotto.
Nykyistä sääntelyä tapaillen on kvalifioituna edellytyksenä vähäiselle poikkeamiselle rakennuksen teknisistä ja niitä vastaavista ominaisuuksista, ettei poikkeaminen vaaranna rakentamiselle asetettujen keskeisten vaatimusten täyttymistä. Rakentamislain ilmaisu on nykyistä kattavampi, mutta toisaalta enemmän joustavuutta sisältävä, kun nykyisen lain ilmaisu, joka kieltää em. keskeisten vaatimusten syrjäytymisen, on rakentamislaissa muutettu muotoon ”vaaranna täyttymistä”.
Vähäistä poikkeamista koskeva runsas, vuosikymmenten aikana karttunut oikeuskäytäntö toimii rakentamislainkin aikana apuna poikkeamisten vähäisyyttä harkittaessa. Lain perusteluissa tuodaan esiin tyypillisinä vähäisinä poikkeamisina esimerkiksi kaavan mukaisten rakennusalojen rajojen ja sallittujen korkeuksien vähäinen ylittäminen sekä rakentaminen sallittua lähemmäksi naapurin rajaa naapurin suostumuksella, kaavan mukaisen kerrosalan vähäinen ylitys pientalon esteettömyyden johdosta, kaavan kerrosalan vähäinen ylitys kerrostalon porrashuoneen viihtyisyyden perusteella taikka aluerakentamisessa vähäinen poikkeaminen asemakaavan mukaisesta autopaikkamäärästä. Kerrosalan ylitys on tavallisesti ollut alle kymmenen prosenttia. Vähäisten poikkeamisten lukumäärään vaikutetaan käytännössä suoraan kaavan tarkkuustasolla. Mitä tarkempia kaavamääräyksiä käytetään, sitä tavallisempia ovat niistä haettavat poikkeamiset.