Rakentamislain 43 §:n mukaan rakentamislupa koostuu alueidenkäytöllisten edellytysten (sijoittamisen edellytykset) ja olennaisten teknisten vaatimusten (toteuttamisen edellytykset) tarkastelusta. Rakentamislupa on eräällä tavalla yläkäsite, jonka alle sijoittuvat ensinnäkin sijoittamisen edellytykset ja toiseksi toteuttamisen edellytykset. Vaikka sijoittamisen edellytyksistä käytetään myös teknistä termiä sijoittamislupa, jota voi pyytää erikseen, on sijoittamisluvassa kysymys sijoittamisen edellytysten arvioinnista. Itse hankkeen toteuttaminen edellyttää toteuttamisen edellytysten tarkastelua, mikä tapahtuu toisella viranomaispäätöksellä, mikäli erillistä sijoittamislupaa on pyydetty. Sen sijaan korjaus- ja muutostyö voi yleensä tapahtua ilman sijoittamisen edellytysten arviointia.
Normaalisti uudishankkeessa sekä sijoittamisen että toteuttamisen edellytykset on joustavinta ja hakijaystävällisintä käsitellä yhdessä ja samassa lupaprosessissa. Luvan hakijan niin pyytäessä kunta voi kuitenkin ratkaista sijoittamisen edellytysten olemassaolon erillisellä päätöksellä (sijoittamislupa). Toimivalta sijoittamisluvan myöntämisen osalta ratkaistaan kunnan hallintosäännössä. Hakija voi pyytää sijoittamisen edellytysten tarkastelua erikseen esimerkiksi sen takia, että aiottu hanke ei ole täysin asemakaavan mukainen. Myös suunnittelutarvealueella erillisen sijoittamisluvan pyytäminen voi olla käyttökelpoinen ratkaisu. Rakennussuunnittelua ei olisi tällöin tarpeen viedä niin yksityiskohtaiselle tasolle kuin muutoin tarvitaan. Asiasta säädetään tarkemmin lain 62 §:ssä. Sijoittamisen edellytysten harkintaa varten on toimitettava tiedot massasta ja julkisivusta sekä sijoittumisesta rakennuspaikalle, ajoyhteyden järjestämisestä sekä alueille, joilla on tai on tarkoitus toteuttaa kunnallistekniikka, mistä kohti rakennuksen on siihen tarkoitus liittyä. Jos on epäselvää, voisiko aiottu rakentamishanke aiottuun rakennuspaikkaan sijoittua, hankkeeseen ryhtyvä voisi säästää suunnittelukustannuksissa. Tarvittava tietomalli suunniteltaisiin vasta sijoittamisluvan ratkaisemisen jälkeen.
Lain perusteluissa arvioidaan, että sijoittamisluvan ratkaiseminen erikseen omalla hallintopäätöksellä tulisi vuosittain kysymykseen noin puolessa prosentissa kaikista rakentamisluvista.
Lain perusteluissa selostetaan myös, kuinka sijoittamisluvan myöntäminen erikseen palvelisi esimerkiksi niitä tilanteita, joissa rakentamishanketta koskee laki eräiden ympäristöllisten lupamenettelyjen yhteensovittamisesta (764/2019). Tavoitteena on, että eri menettelyjen yhteensovittaminen ja yhdistäminen tekee lupa-asioinnista asiakkaalle sujuvaa. Hakija voi päättää, sovelletaanko yhteensovittamista ja missä lupa-asioissa sitä sovelletaan. Ympäristöä koskevien lupien erillismenettelyt ovat aina käytettävissä, jos hakija ei halua hankkeeseensa sovellettavan lupien yhteensovittamista.
Korjaus- ja muutostyö, jolla ei ole vaikutusta sijoittamisen edellytysten täyttymiseen, luvitetaan ilman sijoittamisen edellytysten arviointia rakennusvalvontaviranomaisen toimesta (RakL 43.2 §).
Sijoittamisen edellytyksistä säädetään kolmessa pykälässä. Lisäksi on oma oikeusohje tilanteisiin, joissa tehdään alueellinen, useampaa kuin yhtä rakennuspaikkaa koskeva sijoittamispäätös suunnittelutarvealueella.
3.1.1 Sijoittaminen asemakaava-alueella
Rakentamislain 44 § koskee sijoittamisen edellytyksiä asemakaava-alueella. Edellytyksissä on paljon samaa kuin nykyisen lain 135 §:ssä. Osin 44 §:ään on koottu maankäyttö- ja rakennuslaissa eri puolille lakia sijoitettuja edellytyksiä yhteen ja samaan pykälään, minkä uskotaan helpottavan lain käyttöä. Näitä ovat kielto aiheuttaa haittaa naapureille 1 momentin 5 kohdassa, kielto vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen 6 kohdassa ja koko rakennuspaikan hallinnan vaatimus 7 kohdassa. Harkinnan oikeudellisena peruslähtökohtana rakentamishankkeen sijoittamiselle on asemakaavanmukaisuus 1 kohdassa.
Rakennettuun ympäristöön ja maisemaan soveltuvuuden edellytys 2 kohdassa vastaa nykyisen lain ilmaisutapaa. Säännöksen soveltamisalaa on kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslakiin verrattuna laajennettu koskemaan kaikkia rakennuskohteita, ei pelkästään rakennuksia. Esimerkkeinä rakennuskohteista, jotka eivät rakentamislain 2 §:n mukaan välttämättä ole rakennuksia, mutta joita myös maisemaan soveltuvuuden vaatimus koskee, mainitaan lain perusteluissa muun muassa liikuteltava parakki, miehittämätön polttonesteiden jakeluasema, nosturi tai telemasto. Huomiota on rakennettuun ympäristöön ja maisemaan soveltuvuuden arvioinnissa kiinnitettävä ympäröivään rakennuskantaan ja maisemaan muun ohella arkkitehtonisen muodon, massoittelun, mittasuhteiden, korkeuden, aukotuksen, materiaalien, rakennustavan, maastoon sijoittelun ja näkymien kannalta. Rakennussuunnittelua ei ole lain perustelujen mukaan tarkoitus rajata ympäröivän tyylisuunnan mukaiseksi, vaan muutkin kuin rakennustavaltaan, materiaaliltaan ja massoittelultaan ympäröiviin rakennuksiin sopeutuvat ratkaisut voivat olla mahdollisia.
Arkkitehtuurille asetettua vaatimustasoa on yleisesti ottaen monipuolistettu. Nykyinen laki edellyttää rakennuksen täyttävän kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset. Käytännössä asemakaava ja sen kaavamääräykset rajaavat rakennuksen ulkoasun peruslähtökohdat ja kaavan tarkkuusasteesta riippuen myös sen yksityiskohdat. Kaava määrää usein myös julkisivujen rakennusmateriaaleista, kattokaltevuudesta, kateaineesta, parvekkeista ja niin edelleen. Kaavaselostuksessa täsmennetään usein vielä lisää rakennuksen ulkoista hahmoa ja suhdetta rakennettuun ympäristöön. Yksityiskohtaista kaavoitusta täydennetään enenevässä määrin rakentamistapaohjeilla. Jos rakentamistapaohjeita ei prosessoida osana kaavaprosessia, puuttuu niiltä välittömät oikeudelliset vaikutukset. Ohjeilla on kuitenkin välillisesti merkitystä harkittaessa sitä, soveltuuko rakennus rakennettuun ympäristöön (KHO 2008:12).
Arkkitehtuurin laatutasoa säädellään rakentamislaissa yhdenmukaisesti sekä rakentamisen ohjauksen lähtökohtia koskevassa 5 §:ssä että oikeudellisesti sitovasti 44, 45 ja 46 §:issä. Eduskunnan perustuslakivaliokunnan ja ympäristövaliokunnan mukaan 5 §:n säännöstä ei voida soveltaa yksinomaisena ja välittömästi sovellettavana esteenä luvan myöntämiselle eikä yksinomaisena välittömästi sovellettavana perusteena muutoksenhaulle. Lain 44 – 46 §:t muodostavat sen sijaan oikeudellisen harkinnan perustan, kun arvioidaan sijoittamisen edellytyksiä. Edellytyksenä on, että rakennuskohde, ei pelkästään rakennus, täyttää kauneuden, korkeatasoisen arkkitehtuurin tai sopusuhtaisuuden vaatimukset. Arvioitaessa kauneutta ja sopusuhtaisuutta kiinnitetään huomiota rakennuksen ja sen osien mittasuhteisiin. Sopusuhtaisuudella ei ole tarkoitus rajata rakennussuunnittelua muuten kuin pyrkimyksellä rakentamisen kokonaisvaltaiseen hahmottamiseen ja siihen, että rakennus koetaan esteettisesti miellyttäväksi. Säännöksillä ei ole tarkoitus heikentää rakennetun ympäristön arkkitehtonista tasoa vaan sitä nostaa, korostetaan lain perusteluissa. Rakennukset osana rakennettua ympäristöä on tarkoitettu pääosin pitkäikäisiksi. Rakentamislaki nimenomaan tähtää nykyistä kestävämpään ja pitkäikäisempään rakennuskantaan. On luontevaa ja myös väistämätöntä, että arkkitehtuuriin syntyy kerrostumia eri aikakausien tyylisuunnista.
Käyttökelpoisen pääsytien tai sellaisen järjestämisen mahdollisuus 44 §:n 1 momentin 3 kohdassa noudattaa nykyistä. Vedensaannin ja jätevesien hoitamisen osalta on kohdassa 4 poistettu nykyisen lain määre ”tyydyttävästi”. Vesihuollon ja vastaavan infrastruktuurin järjestäminen on keskeinen osa asemakaavoitusta eikä sen olemassaoloa voi sivuuttaa, kun on kysymys rakentamisen sijoittumisesta asemakaava-alueella. Sijoittamisen edellytyksenä on, ettei vedensaannin ja jätevesien hoitaminen aiheuta myöskään haittaa ympäristölle. Yleensä ympäristöhaitat on kattavasti selvitetty osana asemakaavoitusta. Vanhemman kaavavarannon osalta näin ei kuitenkaan välttämättä ole. Hulevesien käsittely on uudemmissakin asemakaavoissa voinut jäädä vähäisemmälle huomiolle. Hulevesien käsittely joudutaan ottamaan huomioon viimeistään osana rakentamisen toteuttamisen edellytyksiä (RakL 48 §).
Rakentamislain 44 §:n 2 momentti vastaa maankäyttö- ja rakennuslakiin lain muutoksella (1129/2008) lisättyä vaatimusta. Vaatimus koskee purkamisluvan myöntämisen edellytysten täyttymisen arviointia tilanteessa, jossa rakentamisluvan mukainen rakentaminen edellyttää rakennuksen purkamista. Purkamisluvan edellytyksistä säädetään rakentamislain 56 §:ssä. Rakentamisluvan kautta tapahtuva purkaminen ei saa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Purkamisluvan estyminen edellyttää käytännössä joko kaavallista tai rakennusperintölain mukaista suojelua. Myös rakennuskiellon kautta voi myönteisen purkamisluvan saaminen viivästyä, kunnes yleiskaava tai asemakaava on kysymyksen mahdollisesta suojelusta ratkaissut. Pelkkä rakennuskielto, ilman kunnan kohtuullisessa ajassa käynnistyviä konkreettisia toimenpiteitä asian kaavalliseksi ratkaisemiseksi, ei välttämättä vielä yksinään riitä. Oikeuskäytännön perusteella kohtuullinen toimimisaika on noin kaksi – kolme vuotta (KHO 2021:82).
3.1.2 Sijoittaminen muualla kuin asemakaava-alueella
Aiempaan verrattuna lain 45 § sisältää sekä lievennyksiä että tiukennuksia, kun harkittavana on sijoittamisen edellytykset muualla kuin asemakaava-alueella.
Rakennuspaikan vähimmäiskooksi on 1 momentin 1 kohdassa pudotettu 1 000 neliömetriin. Nykyinen laki edellyttää asemakaava-alueen ulkopuolella rakennuspaikalta vähintään 2 000 neliömetrin kokoa. Rakennusjärjestyksessä kunta voi kuitenkin nostaa pinta-alavaatimusta suuremmaksi kuin 1 000 neliömetriä. Tällaista rakennusjärjestyksen määräystä koskevat normaalit rakennusjärjestyksen sisältöä koskevat vaatimukset. Rakennusjärjestyksen määräykset eivät muun muassa saa olla kiinteistönomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuuttomia (RakL 17.2 §). Lain perusteluissa todetaan, kuinka rakennuspaikan pienempi vähimmäispinta-ala ja sitä kautta saavutettava tiiviimpi rakentaminen voi mahdollistaa kylämäisempää asutusta ilman rakentamista suoraan ohjaavaa yleiskaavaa tai asemakaavaa. Pienemmät rakennuspaikat säästävät myös esimerkiksi ympäristön luontoa ja puustoa. Nykyaikainen kiinteistökohtainen jätevesien hoitamisen tekniikka ei välttämättä edellytä kovin suurta rakennuspaikkaa.
Tulvan, sortuman tai vyörymän vaaran kielto 2 kohdassa vastaa nykyistä. Kaava-alueella nämä seikat otetaan huomioon osana kaavan laatimista. Tulkinta kiellon ehdottomuudesta on vuosien myötä tiukentunut. Vuosikirjapäätös KHO 2021:70 korostaa, että rakennuspaikan soveltuvuutta tulvavaaran kannalta tulee arvioida rajattua rakennusaluetta laajemmin. Tulviin varautumista rakentamisessa käsittelevä opas on ilmestynyt viimeksi vuonna 2014 (Parjanne – Huokuna: Ympäristöopas 2014). Oppaassa on tietoa tulvien esiintymisestä, tulvista aiheutuvista vahingoista sekä tulvariskien hallinnasta. Poikkeuksellisten tulvien aiheuttamien vahinkojen korvaaminen valtion varoista päättyi vuonna 2014.
Kiinteistön rajoista mitattava rakennuksen etäisyys 3 kohdassa on nykyistä täsmällisempi ja ilmaisee vähimmäisetäisyyden suoraan lukuarvona, neljänä metrinä. Neljän metrin etäisyys tulee rakennusten paloturvallisuudesta annetun ympäristöministeriön asetuksen (848/2017) 29 §:n vaatimuksesta rakennusten välisestä etäisyydestä. Palon leviämisen rajoittamisesta on huolehdittava rakenteellisin tai muilla keinoin, jos rakennusten välinen etäisyys on alle kahdeksan metriä. Jotta myöhemmin rakentava naapuri ei joudu tekemään normaalista poikkeavia rakenteellisia ratkaisuja, on vähimmäisetäisyyden kiinteistön rajasta oltava neljä metriä tai ensin rakentavan on muutoin ennakoivasti huolehdittava paloturvallisuudesta esimerkiksi palomuurilla.
Lain 45 §:n 1 momentin 3 kohta sisältää lisäksi yksityiskohtaiset viittaukset kolmesta muusta laista johtuviin vaatimuksiin, kun rakennuksia rakennuspaikalle sijoitetaan. Liikennejärjestelmästä ja maanteistä annetun lain ja sen vuonna 2018 muutetun (572/2018) 44 §:n mukaan rakennusta ei saa pitää maantien suoja-alueella, joka ulottuu 20 metrin etäisyydelle maantien ajoradan tai, jos ajoratoja on useampia, lähimmän ajoradan keskilinjasta. Erityisestä syystä voidaan tiesuunnitelmassa määrätyllä tiellä tai tienosalla osoittaa etäisyys 20 metriä lyhyemmäksi taikka pidentää etäisyyttä enintään 50 metriksi sekä enintään 300 metriksi tiehen kuuluvan varalaskupaikan kohdalla ja pituussuunnassa sen kummastakin päästä 750 metrin etäisyydelle ulottuvalla jatkeella. Edelleen ko. lain 45 §:n mukaan maantien kaarrekohdassa taikka missä tiehen liittyy toinen maantie tai merkittävä yksityinen tie taikka maantien poikki kulkee rautatie, on rakennusten pitäminen kielletty suoja-alueen ulkopuolellakin sellaisella alueella, jolla näkemäalan vapaana pitäminen sitä rajoittavista esteistä on tarpeen liikenneturvallisuuden vuoksi (näkemäalue).
Ratalain myös vuonna 2018 muutetun 37 §:n (998/2018) mukaan rautatien suoja-alue ulottuu 30 metrin etäisyydelle radan raiteen tai, jos raiteita on useampia, uloimman raiteen keskilinjasta, jollei suoja-aluetta ratasuunnitelmassa erityisestä syystä supisteta tai laajenneta enintään 50 metriksi. Suoja-alueella ei saa pitää sellaista rakennusta, varastoa, aitaa taikka muuta rakennelmaa tai laitetta, josta tai jonka käytöstä voi aiheutua vaaraa tie- tai rautatieliikenteen turvallisuudelle taikka haittaa radanpidolle. Ratalain 38 §:n mukainen rautatien näkemäalue käsittää tasoristeyksessä olevan alueen, jolla näkemäalan vapaana pitäminen sitä rajoittavista esteistä on tarpeen liikenneturvallisuuden vuoksi. Näkemäalueella ei saa pitää sellaista rakennusta, varastoa, aitaa taikka muuta rakennelmaa tai laitetta, joka näkemäalaa rajoittamalla voi aiheuttaa vaaraa liikenneturvallisuudelle.
Vuonna 2018 muutetun ilmailulain 158 § (965/2018) 158 § sisältää säännöksiä mastoista, tuulivoimaloista, nostureista ynnä muusta ja niiden asettamisesta, järjestämisestä tai kohdistamisesta. Ko. pykälässä on tarkat säännökset, milloin sekaannusta, häiriötä tai vaaraa mahdollisesti aiheuttavan laitteen, rakennuksen, rakennelman tai merkin asettamiseen tarvitaan lentoestelupa.
Rakentamislain 45 §:n 1 momentin 4 – 9 kohdissa säännellään samantapaisista seikoista kuin maankäyttö- ja rakennuslain 136 §:ssä. Osa edellytyksistä on samoja, jotka koskevat myös asemakaava-alueelle rakennuskohteita sijoitettaessa. Rakennuskohteen tulee muun muassa täyttää kauneuden, korkeatasoisen arkkitehtuurin tai sopusuhtaisuuden vaatimukset. Korkeatasoinen arkkitehtuuri liittyisi lain perustelujen mukaan lähinnä vaativaan, erittäin vaativaan tai poikkeuksellisen vaativaan suunnittelutehtävään. Vedensaannin ja jätevesien hoitamista ympäristölle haittaa aiheuttamatta on laajennettu 6 kohdassa koskemaan myös hulevesiä.
Pykälän 9 kohdan vaatimus, jonka mukaan rakentamisen on oltava sopivaa maisemalliselta kannalta eikä se saa vaikeuttaa erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista, on nykyiseen verrattuna laajennus. Maankäyttö- ja rakennuslaissa vastaava edellytys koskee ainoastaan rakennusluvan erityisiä edellytyksiä suunnittelutarvealueella. Rakentamislaissa vaatimus ulottuu yleisesti kaikkeen rakentamiseen asemakaava-alueiden ulkopuolella. Yleiskaavoituksessa maisemaan, luonnon- tai kulttuuriympäristöön liittyvät arvot sekä virkistystarpeiden turvaaminen ovat osa yleiskaavan sisältövaatimuksia, ja 9 kohdalla on yleiskaava-alueiden osalta lähinnä täydentävä ja toteava merkitys.
Pykälän 10 kohta koskee maakuntakaavassa, yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä annettujen määräysten huomioon ottamista, kun arvioidaan sijoittamisen edellytyksiä muualla kuin asemakaava-alueella. Maakuntakaavan osalta rajoituksista säädetään alueidenkäyttölain 33 §:ssä. Maakuntakaavaan välittömästi liittyvä rakentamisrajoitus on voimassa virkistys- tai suojelualueeksi osoitetulla taikka liikenteen tai teknisen huollon verkostoja tai alueita varten osoitetulla alueella. Rajoitus koskee myös Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarkoituksiin maakuntakaavassa osoitettuja alueita. Rakentamisrajoituksen aluetta voidaan kaavassa erityisellä määräyksellä myös laajentaa tai supistaa. Yleiskaavojen osalta rakentamis- ja toimenpiderajoituksista säädetään alueidenkäyttölain 43 §:ssä.
Sekä maakuntakaavan että yleiskaavan määräysten soveltamisessa noudatetaan ehdollisuutta, eli niin sanottua ”rahat tai lupa” -periaatetta. Yleiskaavassa voidaan käyttää myös ehdotonta rakentamisrajoitusta, jolloin ”rahat tai lupa” -periaatetta ei sovelleta. Yleiskaavan ehdoton rakentamisrajoitus voi kuitenkin johtaa maanomistajan oikeuteen vaatia aluetta lunastettavaksi tai saamaan kohtuuttomasta haitasta korvauksen. Asiasta säädetään alueidenkäyttölain 101 §:ssä.
Kun sijoittamisen edellytyksiä asemakaavan ulkopuolella harkitaan, ei rakentaminen myöskään saa olla ristiriidassa rakennusjärjestyksen kanssa. Rakennusjärjestyksen määräys väistyy, jos yleiskaavassa määrätään asiasta toisin (RakL 17.4 §). Yleiskaava voi sisältää suoraan rakentamista ohjaavia määräyksiä. Silloin sijoittamisen edellytyksissä otetaan huomioon yleiskaavan määräykset, joiden toteuttamiselle ei sijoittaminen 10 kohdan mukaan saa aiheuttaa haittaa.
3.1.3 Sijoittamisen edellytykset suunnittelutarvealueella
Suunnittelutarvealueesta säädetään alueidenkäyttölain 16 §:ssä. Ranta-alueen suunnittelutarpeesta säädetään alueidenkäyttölain 72 §:ssä. Suunnittelutarvealueen sisältö on säilynyt maankäyttö- ja rakennuslain mukaisena. Kunta voi edelleen oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä. Yleiskaavan tai rakennusjärjestyksen tätä tarkoittava määräys on voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan. Myös ranta-alueen suunnittelutarpeen sääntely vastaa nykyistä.
Sijoittamisen edellytyksissä muualla kuin ranta-alueella on sen sijaan tehty periaatteellinen muutos. Rakentamislain nimenomaisena tarkoituksena on muuttaa tilannetta, jossa muun kuin ranta-alueen suunnittelutarveratkaisun on oikeuskäytännössä katsottu lähes säännönmukaisesti haittaavan kaavoitusta. Oikeuskäytännössä on toistuvasti kiinnitetty huomiota kaavoitusvaraan ja myös maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun, joka yksittäisten myönteisten suunnittelutarveratkaisujen kautta voisi vaarantua. Toisaalta, kuten hallituksen esityksen (HE 139/2022 vp) säätämisjärjestysarvioinnin yhteydessä tuodaan esiin, on käytännössä syntynyt tilanteita, joissa esimerkiksi omakotitalon rakentaminen on estynyt pitemmiksi ajoiksi, koska myönteistä suunnittelutarveratkaisua ei ole pidetty mahdollisena, mutta toisaalta kunta ei ole nähnyt aiheelliseksi laatia alueelle asemakaavaa. Eduskunnan perustuslakivaliokunta yhtyi lausunnossaan tähän arvioon (PeVL 64/2022 vp). Määräämättömäksi ajaksi muodostuvien ja korvauksettomien omaisuuden käyttörajoitusten on todettu olevan omaisuudensuojan kannalta ongelmallisia myös Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen oikeuskäytännössä, joka koskee maan varaamista tuleviin tarpeisiin.
Rakentamislain 46 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisena rakentamisen sijoittamisen edellytyksenä suunnittelutarvealueelle on, ettei rakentaminen olennaisesti vaikeuta kunnan kaavoituskatsauksen mukaista yleis- tai asemakaavan laatimista. Lain perustelujen mukaan ajatuksena on, että kunta kaavoituskatsauksessa identifioi ne kunnan alueet ja alueiden osat, jotka kunta tosiasiassa aikoo kaavoittaa ja rakentaminen voisi siksi vaikeuttaa yleis- tai asemakaavan laatimista. Jos suunnittelutarvealueelle sijoittuvan rakentamisen edellytykset olisi myös jatkossa tarkoitus ratkaista lupamenettelyllä kaavoituksen sijaan, rakentamisen ei voitaisi katsoa olennaisesti vaikeuttavan yleis- tai asemakaavan laatimista. Vaikka koko kunnan alue katsottaisiin suunnittelutarvealueeksi, muille kuin kaavoituskatsauksessa mainituille alueille rakentaminen olisi edellytysten täyttyessä mahdollista eikä sen voitaisi katsoa haittaavan kaavoitusta, todetaan lain perusteluissa. Sijoittamisen edellytykset voisivat täyttyä myös kaavoituskatsauksessa mainitulla alueella, jos rakentaminen kunnan käsityksen mukaan ei olennaisesti haittaisi yleis- tai asemakaavan laatimista. Täsmennyksenä perusteluissa tuodaan esiin, ettei olennaisella vaikeuttamisella tarkoitettaisi esimerkiksi yksittäistä pientalon sijoittumista jo valmiiksi pientaloja käsittävälle alueelle. Tuomioistuimella on lain perustelujen mukaan oltava mahdollisuus pysyttää kunnan myönteinen päätös ilman, että yksittäisen suunnittelutarveratkaisun myöntämisen katsottaisiin aina loukkaavan yhdenvertaisuutta ja sen vuoksi aiheuttavan haittaa kaavoitukselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Sen sijaan rakentaminen vaikeuttaisi kaavoituskatsauksen mukaisen yleis- tai asemakaavan laatimista olennaisesti esimerkiksi silloin, kun rakentamisen sijoittuminen voisi estää monen tontin kaavoittamisen tai yhtenäisen lähivirkistysalueen osoittamisen ja siten johtaisi kaavoituksen tarvitseman suunnitteluvaran merkittävään supistumiseen. Kaavoituskatsauksen mukainen yleis- tai asemakaavan laatiminen voisi vaikeutua olennaisesti lisäksi silloin, kun yhdyskuntarakenteesta ja verkostoista irrallinen rakentaminen pirstoisi yhtenäisiä rakentamattomia alueita. Kaavoituskatsauksesta säädetään alueidenkäyttölain 7 §:ssä.
Rakentamislain periaatteellinen muutos suunnittelutarveratkaisun edellytyksiin ei poista lupaviranomaisen velvollisuutta ottaa huomioon maanomistajien yhdenvertaista kohtelua. Vaikka alun perin rantarakentamiseen käytännön kautta kehitetystä emätilaperiaatteesta, jota nykyinenkään laki ei tunne, on tietoisesti luovuttu eikä sitä ole tarkoitus käyttää jatkossa lupaedellytyksenä, joutuu lupaviranomainen arvioimaan tavalla tai toisella perustuslain 6 §:n ja hallintolain 6 §:n edellyttämällä tavalla yhdenvertaista ja tasapuolista kohtelua. Kunnan rooli kaavoitusvallan haltijana korostuu entisestään. Kaavoitukseen kuuluu yhdyskunnan etujen huomioon ottamisen lisäksi jokaisen osallistumismahdollisuuden turvaaminen (AKL 1 §). Asemakaavalla ei saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää (AKL 54 §). Kiinteistönomistus ja sen historia on eräs keino, kun maanomistajien yhdenvertaisuutta punnitaan. Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu ei kuitenkaan ratkea yksinomaan kaavamaisilla ja matemaattisilla mitoitustarkasteluilla, vaan taustalla on aina tarkoituksenmukaisen yhdyskuntarakenteen vaatimuksesta aiheutuvia näkökohtia.
Suunnittelutarvealueita koskevia säännöksiä sovelletaan alueidenkäyttölain 16 §:n 2 momentin mukaan myös sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa. Rakentamislain 46 §:n 1 momentin 2 kohta rajaa merkittäviä vaikutuksia sisältävän rakentamisen suunnittelutarpeen koskemaan edellytysharkinnassa tilanteita, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista. Maankäyttö- ja rakennuslaissa vastaavan vaikutuksia koskevan edellytyksen soveltamisen kynnys on periaatteessa sama kuin edellytys, ettei lupaa saa myöntää. Käytännössä on syntynyt tilanteita, joissa vaikutuksiltaan merkittävämpää rakentamista on perusteltua sijoittaa asemakaava-alueen ulkopuolelle ja joissa asemakaavoituksen kautta saavutettava lisäarvo on osoittautunut kyseenalaiseksi, todetaan lain perusteluissa. Tällaisia tilanteita voi sisältyä esimerkiksi kaivosalueilla tapahtuvaan rakentamiseen. Silloin kun asemakaavan laatimisen kynnys vaikutusten vuoksi ylittyy, ei suunnittelutarpeesta voida myöntää poikkeamista (RakL 57.1 §). Sen sijaan muista sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella voi poikkeamisluvan myöntää.
Yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palveluiden saavutettavuuden sopivuutta koskeva edellytys lain 46 §:n 1 momentin 3 kohdassa vastaa maankäyttö- ja rakennuslain nykyistä, vuonna 2017 muuttunutta säännöstä (MRL 137 §). Liikenneturvallisuuden kannalta keskeisiä näkökohtia ovat jalankulun ja pyöräilyn tarpeiden turvaaminen sekä yksityisteiden ja tonttiliittymien kytkeytyminen maantieverkostoon. Palvelujen saavutettavuudella tarkoitetaan julkisten ja yksityisten palvelujen sijoittumista suhteessa asuinalueiden sijoittumiseen. Palvelujen saavutettavuus on yksi kriteeri, jonka perusteella uuden rakentamisen sijoittumisedellytyksiä voidaan harkita ja ohjata alueiden käyttöä palvelujen järjestämisen kannalta tarkoituksenmukaisella tavalla (HE 251/2016 vp).
3.1.4 Hankkeet jotka eivät tarvitse suunnittelutarveratkaisua
Rakentamislain 46 §:n 2 momentti poistaa suunnittelutarveratkaisun tarpeen erinäisiltä hankkeilta, jotka suurelta osin vastaavat nykyisiä, osin vuoden 2017 lainmuutoksella lisättyjä (230/2017). Ranta-alueiden osalta suunnittelutarpeesta vapautetuista kohteista säädetään alueidenkäyttölain 72 §:ssä. Muutoksia nykyiseen ei ranta-alueiden osalta ole tehty.
Suunnittelutarveratkaisua ei tarvita ensinnäkään olemassa olevaan asuntoon tai maatilaan kuuluvan talousrakennuksen rakentamiseen. Viljeltyä tai viljelyskelpoista maata vähemmän kuin kaksi hehtaaria käsittäviä tiloja ei verotuksessa yleensä pidetä maatalouskiinteistöinä. Useampia tiloja yhdessä viljeltäessä niitä arvioidaan yhtenä kokonaisuutena. Talousrakennuksen, välttyäkseen suunnittelutarveratkaisulta, ei tarvitse sijoittua tilakeskuksen yhteyteen. Talousrakennuksen tulee olla luonteeltaan apurakennus. Uusia, teolliseen mittakaavaan harjoitettavaan toimintaan liittyviä eläinsuojia, jotka merkitsevät kokonaan uuden erillisen eläintuotannon aloittamista tilakeskuksen läheisyydessä, ei ole pidetty tavanomaisena maatilatalouteen kuuluvana eläintenpitona (KHO 2012:40).
Toisekseen suunnittelutarveratkaisusta on vapautettu olemassa olevaan maaseutuyritykseen kuuluvan maa- ja metsätalouden tai sen liitännäiselinkeinon harjoittamista varten tarpeellisen rakennuksen rakentaminen. Vastaava kohta lisättiin maankäyttö- ja rakennuslakiin vuonna 2017 (MRL 137 §). Tarkoituksena oli laajentaa maatilaan kuuluvan talousrakennuksen tulkintaa ja samalla yhtenäistää säännöstä rannan suunnittelutarpeen kanssa. Liitännäiselinkeinon harjoittamista tarkoittava vapautusperuste ei voi koskea kokonaan uuden ja itsenäisen yritystoiminnan vuoksi tarpeellisia rakennushankkeita (KHO 2021:15).
Kolmanneksi, rakennuksen korjaamista tai asuinrakennuksen vähäistä laajentamista koskeva nykyisen lain vapautus suunnittelutarveratkaisusta on rakentamislain 46 §:n 1 momentin 3 ja 4 kohdissa muutoin säilynyt entisellään, mutta 3 kohta on kirjoitettu koskemaan rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Maankäyttö- ja rakennuslaissa vapautus on kirjoitettu koskemaan rakennuksen korjaamista tai asuinrakennuksen vähäistä laajentamista (MRL 137.2 §). Sanamuotonsa mukaisesti tulkiten tämä voisi tarkoittaa, että myös rakennuksen olennainen käyttötarkoitusmuutos vapautuisi suunnittelutarveratkaisusta. Näin ei kuitenkaan ole, mikä ilmenee siitä, että kaikissa olennaisia teknisiä vaatimuksia koskevissa lain 4 luvun säännöksissä on rakennuksen korjaus- ja muutostyö erotettu käyttötarkoituksen muutoksesta. Käyttötarkoituksen muutosta muualla kuin asemakaava-alueella koskevat joka tapauksessa kaikki 45 §:ssä säädetyt edellytykset silloin kun muutostyöllä on vaikutusta sijoittamisen edellytysten täyttymiseen (RakL 43.2 §). Muutos ei muun muassa saa aiheuttaa haittaa maakuntakaavassa, yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä annettujen määräysten toteuttamiselle (RakL 45 § 10 kohta) Ranta-alueilla olemassa olevan rakennuksen korjaamista koskeva vapautus suunnittelutarpeesta koskee alueidenkäyttölain 72 §:ssä vain asuinrakennuksia. Rakennuksen ottaminen uuteen käyttötarkoitukseen ranta-alueella on suunnittelutarpeen piirissä.
Asuinrakennuksen laajentamista koskeva vapautus koskee 4 kohdassa sen vähäistä laajentamista. Vähäinen laajennus muualla kuin ranta-alueella voi rakentamislain perustelujen mukaan olla suurempikin, ei kuitenkaan yli 20 prosenttia. Ranta-alueella on laajennuksen vähäisyyden arvioinnissa syytä edelleen tukeutua maankäyttö- ja rakennuslain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 101/1998 vp) perusteluihin. Niiden mukaan muutos kerrosalaan voi prosentuaalisesti olla huomattavakin niin kauan kun rakennus laajennuksesta huolimatta pysyy pienehkönä, alle 60 neliömetrin suuruisena. Muutoin kysymys voi yleensä olla enintään kymmenen prosentin tai yhden huoneen lisäyksestä.
Suunnittelutarveratkaisuja koskevat lisäksi kaikki rakentamislain 45 §:ssä säädetyt sijoittamisen edellytykset.
3.1.5 Alueellinen päätös sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella
Rakentamislain 47 § mahdollistaa määräaikaisen, enintään kymmeneksi vuodeksi kerrallaan tehtävän alueellisen päätöksen 46 §:ssä säädettyjen sijoittamisen edellytysten voimassaolosta. Kunta voi tehdä tällaisen alueellisen päätöksen alueella, joka yleiskaavassa on osoitettu kyläalueeksi tai muutoin rakentamiseen soveltuvaksi alueeksi. Päätös edellyttää voimassa olevaa yleiskaavaa eikä päätös saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Alueellista päätöstä tehtäessä noudatetaan asianosaisten ja viranomaisten kuulemisessa sekä päätöksessä ja siitä ilmoittamisessa, mitä lain 64 ja 185 §:ssä säädetään poikkeamismenettelystä.