EU:n valtiontuki kiinteistönkaupassa

Julkisyhteisöt eivät saa omilla toimillaan vääristää markkinoiden toimintaa, mikä vaikuttaa mm. kunnissa kiinteistönkauppojen tekemiseen. EU:n valtiontukisäännösten ja -määräysten näkökulmasta on keskeistä etukäteen luotettavasti selvittää kiinteistön kaupan ja kauppahinnan markkinaehtoisuus sekä valtiontukisäännösten ja -määräysten mahdollinen soveltuminen kauppaan.

EU:n valtiontukisäännösten noudattaminen

Kuntalain (410/2015) 130 §:ään on sisällytetty menettelysäännökset, jotka tulee ottaa huomioon kunnan omistaman kiinteistön luovutuksessa kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle taholle. Säännösten taustalla on EU:n valtiontukisääntely, joita kuntien on tosin tullut noudattaa jo aiemmin.

Menettelytapoja noudattamalla voidaan varmistua, että kiinteistön luovutukset näissä tilanteissa ovat markkinaehtoisia ja että luovutuksiin ei sisälly kiellettyä valtiontukea. Jos kunta ei luovuta kiinteistöä markkinaehtoisella hinnalla, tulee kunnan ottaa huomioon valtiontukisäännöt.

Kunnan on valtiontukiviranomaisena huolehdittava valtiontukea koskevien säännösten noudattamisesta (KHO 2009:89). Kunnan tulee joko varmuudella pystyä ennen kiinteistön luovutusta tai ostamista taikka muuta järjestelyä koskevaa päätöksentekoa asianmukaisesti sulkemaan pois valtiontukisäännösten soveltuminen tai ottaa valtiontukisäännökset päätöksenteossa huomioon.

KHO 2009:89: KHO kumosi kunnan määräalojen myyntipäätöksen, koska myyntipäätöstä tehtäessä ei ollut luotettavasti selvitetty kohteiden käypää arvoa eikä valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollista soveltuvuutta.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 6.11.2009/2754 KHO:2009:89 (finlex.fi)

Valtiontukea voi sisältyä mihin tahansa järjestelyyn, mikäli kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt kriteerit täyttyvät. Kyseessä voi olla esimerkiksi liike-, teollisuus-, yritys- tai muuhun taloudelliseen toimintaan käytettävien kiinteistöjen myyminen tai ostaminen taikka muukin kunnan ja yrityksen välinen sopimus tai sopimusjärjestely, johon liittyy myös kiinteistön kauppa.

KHO 2020:9: Kaupunginvaltuusto oli ostanut eräältä yritykseltä neljä teollisuuskiinteistöä rakennuksineen. Valtuusto oli samassa yhteydessä päättänyt solmia perustettavan yhtiön D Oy:n kanssa näitä kiinteistöjä koskevan vuokrasopimuksen vajaaksi kahdeksi vuodeksi sekä esisopimuksen, jonka mukaan kaupunki myy kiinteistöt D Oy:lle viimeistään vuokrakauden päättyessä. Omistusoikeus kiinteistöihin siirtyy yhtiölle, kun se on viiden vuoden maksuohjelman mukaisesti maksanut koko kauppahinnan.

Korkein hallinto-oikeus totesi, että asiassa oli kysymys kaupungin ja perustettavan yhtiön välisestä kiinteistökauppa- ja vuokrausjärjestelystä. Tässä kokonaisjärjestelyssä kaupunki tosiasiassa rahoitti D Oy:tä sen hankkiessa hallintaansa ja omistukseensa kaupunginvaltuuston päätöksessä tarkoitetut teollisuuskiinteistöt. Tässä kokonaisuudessa keskeinen arvioitava kysymys valtiontuen kannalta oli se, oliko D Oy saanut sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa ja tavanomaisilla markkinaehdoilla.

Kaupunginvaltuuston päätöksen tai muutoin asiassa saadun selvityksen perusteella ei ollut mahdollista sulkea pois sitä, että kysymys oli SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta tuesta, joka vääristi tai uhkasi vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa. Kaupunginvaltuuston päätös oli syntynyt kuntalain (365/1995) 90 §:n (1375/2007) 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellisessä järjestyksessä. Hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumottiin.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 31.1.2020/394 KHO:2020:9 (finlex.fi)

KHO 2015:72: Valtuusto oli päättänyt myydä kunnan omistamia kiinteistöjä yritys A:lle noin 9,5 miljoonan euron kauppahinnalla. Kiinteistön kauppa liittyi järjestelyyn, jonka tarkoituksena oli mahdollistaa huomattavan vähittäiskaupan hankkeen toteuttaminen kuntaan. Järjestelyyn liittyi kiinteistön kaupan lisäksi muita sopimuksia, joissa oli sovittu muun ohella ehdoista, joilla vähittäiskaupan hankkeelle suunnitellulla alueella kiviainesten ottotoimintaa harjoittanut yritys B oli valmis siirtymään alueelta muualle.

Valtuuston hyväksymän kiinteistön kaupan ehtojen mukaan kiinteistön kauppahinnasta hieman yli puolet muodostui ehdollisesti maksettavasta kauppahinnasta (lisäkauppahinnasta). Lisäkauppahinnan maksaminen kunnalle oli sidottu eräisiin korvauksiin, jotka yritys A mahdollisesti joutui maksamaan yritys B:lle näiden keskinäisen sopimuksen perusteella. Yritys B:lle mahdollisesti maksettavat korvaukset vähensivät lisäkauppahintaa, jonka yritys A oli velvollinen kunnalle maksamaan.

Kunnanvaltuuston päätös oli syntynyt virheellisessä järjestyksessä, kun kunta ei ollut selvittänyt valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista järjestelyyn yritys B:lle maksettavien korvausten osalta.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 13.5.2015/1234 KHO:2015:72 (finlex.fi)

KHO 2012:31: Tapauksessa oli kaupunginhallituksen päätöksellä hyväksyttyyn sopimukseen sisältynyt osana kaavoituksen toteuttamista myös tonttien luovutusta koskevia sopimusehtoja. Tältä osin oli erikseen ratkaistava, oliko päätös syntynyt virheellisessä järjestyksessä sen johdosta, että kaupunki ei olisi riittävästi selvittänyt valtiontukisääntöjen soveltumista ennen sopimuksen hyväksymistä.

Sopimuksen toteutumiseen tonttien luovutusta koskevalta osaltaan liittyi kuitenkin useita epävarmuustekijöitä ja useita tarkentavia ehtoja, joiden merkitystä sopimuksen tekohetkellä ei vielä ole ollut mahdollista arvioida. KHO katsoi, ettei sopimuksen hyväksyminen sellaisenaan toteuta järjestelyä, joka väistämättä johtaisi SEUT 107 artiklan 1 kohdan ja SEUT 108 artiklan 3 kohdan rikkomiseen. Päätös ei ollut syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 15.5.2012/1244 KHO:2012:31 (finlex.fi)

Ennen kiinteistön kauppaa tai muuta järjestelyä on mm. selvitettävä, onko kyse kaupasta sellaisen valtiontukisäännösten tarkoittaman taloudellisen toimijan kanssa, joka toimii sellaisella toimialalla, jossa on jäsenvaltioiden väliset markkinat (jäljempänä ”yritys”). Kyse on kaikista taloudellista toimintaa harjoittavista yksiköistä riippumatta oikeudellisesta muodosta tai rahoitustavasta, ml. voittoa tavoittelemattomat yksiköt.

KHO 2012:105: Asiakirjoista ilmenevän selvityksen perusteella ei ollut todettavissa, että ostajaksi valikoitunut henkilö olisi harjoittanut sellaista taloudellista toimintaa ja toiminut sellaisilla jäsenvaltioiden välisillä markkinoilla, että muiden SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettujen tukiedellytysten täyttyessäkään tuella olisi voitu katsoa olevan po. artiklassa tarkoitettua vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan. Siten SEUT 108 artiklan 3 kohdassa säädetty ilmoitusvelvollisuus tai komission tiedonannon sisältämät yleiset menettelytapaohjeetkaan eivät koskeneet ko. kiinteistön kauppaa.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 30.11.2012/3326 KHO:2012:105 (finlex.fi)

Jos kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut kriteerit täyttyvät, kyseessä on valtiontuki. Tällöin noudatettavaksi tulevat mm. tuen myöntämistä koskevat menettelysäännökset.

Kauppahinnan määrittäminen

Kyse ei ole kielletystä valtiontuesta, jos kiinteistön kauppa ja kauppahinta ovat luovutushetkellä markkinaehtoisia. Valtiontuki voi ilmetä yritysten kanssa tehtävissä kiinteistönkaupoissa esimerkiksi ali- tai ylihinnoiteltuna kauppahintana suhteessa markkinahintaan. Pelkkä kauppahinnan markkinaehtoisuudesta varmistuminen ei kuitenkaan vielä osoita, että kauppa olisi kokonaisuutena markkinaehtoinen.

KHO 2009:89: Ratkaisussa todettiin, että valtiontukisäännösten soveltamisen yhteydessä käypää arvoa ei voi johtaa suoraan vuokran määrästä, joka sekin voi alittaa käyvän vuokratason.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 6.11.2009/2754 KHO:2009:89 (finlex.fi)
 

KHO 23.1.2014 t. 148: Ratkaisun perusteluissa ilmenevät seikat huomioon ottaen tapauksessa noudatetun kiinteistön arvonmääräytymismenettelyn perusteella ei voitu varmuudella todeta, ettei kauppa ole alihintainen ja ettei se siten sisällä SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua taloudellista hyötyä ostajalle. Unionin valtiontukisäännösten ja -määräysten soveltuvuutta kauppaan ei voitu sulkea pois. Päätös syntyi virheellisessä järjestyksessä.

Ratkaisu kokonaisuudessaan Muu päätös 148/2014 (kho.fi)

Myytävän kiinteistön markkinaehtoinen kauppahinta voi määräytyä julkisen tarjouskilpailun kautta. Jos kuitenkin tarjouskilpailussa saadaan vain yksi tarjous, tämä ei välttämättä vielä yksin osoita kiinteistön käypää arvoa. Kunta voi myös ennalta hankkia käyvästä arvosta selvityksen ulkopuoliselta riippumattomalta ja tapauskohtaisesti riittävän kokemuksen omaavalta kiinteistön arvioitsijalta.

Kunta voi ennalta käyvästä hinnasta arvion saatuaan sitten tarkemmin arvioida, millaisin ehdoin kiinteistön kauppa tullaan mahdollisesti toteuttamaan ja miten tarvittaessa otetaan päätöksenteossa huomioon EU:n valtiontukisäännökset ja -määräykset. Jälkikäteen hankitut arviot kiinteistön käyvästä arvosta eivät välttämättä osoita kauppahinnan markkinaehtoisuutta.

Viranomaisen maksamia maa-alueiden ja rakennusten hankintakustannuksia voidaan pitää markkina-arvon osoittimena, paitsi jos maa-alueen ja rakennusten oston ja myynnin välillä on kulunut huomattava aika. Markkina-arvoa ei pääsääntöisesti pitäisi vahvistaa hankintakustannuksia alhaisemmaksi ainakaan kolmeen vuoteen oston jälkeen, paitsi jos riippumaton arvioija on havainnut yleisen markkinahintojen laskun kyseisillä kiinteistömarkkinoilla. (HE 268/2004 vp.)

Kunnan tulee varmistaa, että kiinteistön kauppahintaan sisältyvä tuki yritykselle määritellään läpinäkyvästi sekä myönnetään EU:n valtiontukisäännösten ja -määräysten edellyttämällä tavalla. Jos kunta laiminlyö velvollisuutensa ja jos kiinteistön kaupasta tehdään kunnallisvalitus sillä perusteella, ettei päätöksenteossa ole asianmukaisesti huomioitu valtiontukisäännösten merkitystä, päätös kumotaan menettelyvirheen vuoksi (KuntaL 90.2 §).

EU:n komission tiedonanto

Komissio on antanut tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista. Tiedonannossa kuvataan menettelytavat, joilla julkiset viranomaiset voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että kyse ei ole valtiontuen (julkisen tuen) myöntämisestä.

Kunnilla on valtiontukisääntelyn näkökulmasta lähtökohtaisesti kaksi eri tapaa myydä omistamansa kiinteistö yritykselle:

  1. Tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta syrjiviä ehtoja.
  2. Myynti ilman tarjouskilpailua markkinahintaan.

Tiedonannon mukaan myynti riittävästi julkistetulla ja avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan. Lähtökohtaisesti tällaiseen kauppahintaan ei sisälly valtiontukea.

Jos myynti tapahtuu ilman tarjouskilpailua, yhden tai useamman riippumattoman asiantuntijan on tiedonannon mukaan suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtiontukea.

Tiedonannossa on lisäksi asetettu tarkempia edellytyksiä sekä tarjouskilpailulle että riippumattomalle asiantuntijalle ja suoritettavalle arviolle. Noudattamalla tiedonannossa kuvattuja menettelytapoja voidaan lähteä siitä, ettei kauppaan sisälly valtiontukea.

KHO 2012:105: KHO totesi, että Euroopan komission tiedonannossa kuvatun menettelyn noudattamatta jättämisestä ei vielä yksin seurannut, että kysymys olisi unionin oikeudessa kielletystä valtiontuesta. Näin myös KHO 23.1.2014 t. 148.

Linkit ko. ratkaisuihin yllä.

Tuen myöntäminen ja takaisinperintä

Jos kunta tekee kiinteistön kaupan yrityksen kanssa ali- tai ylihintaisena, tällöin on otettava huomioon, miten tuki voidaan antaa yritykselle siten, että valtiontukisäännökset otetaan asianmukaisesti huomioon tuen myöntämisen yhteydessä. Vaihtoehdot ovat ryhmäpoikkeusasetus, ns. de minimis -menettely tai ilmoitusmenettely komissioon riittävän ajoissa etukäteen ennen tuen myöntämistä.

EU:n valtiontukisäännösten ja -määräysten vastaisessa menettelyssä ei ole kyse vain menettelyvirheestä (KuntaL 90 §). Valtiontukiviranomaisella on myös velvollisuus periä aiemmin myöntämänsä kielletty valtiontuki takaisin.

KHO 2015:7: KHO totesi ratkaisussaan muun ohella, että kaupunginhallitus valtiontukiviranomaisena oli ns. menettelyasetuksen ja kansallisen lain nojalla ollut velvollinen tekemään päätökset kaupungin aikaisemmin myöntämän komission päätöksessä tarkoitetun kielletyn valtiontuen takaisinperinnästä. Mainittuun velvollisuuteen ei vaikuttanut se, että valtiontuen saaja oli yrityksen saneerauksesta annetun lain tarkoittamassa yrityssaneerauksessa.

Ratkaisu kokonaisuudessaan 13.1.2015/50 KHO:2015:7 (finlex.fi)



Lisää aiheesta

Kuntaliiton verkkopalvelussa

Muualla verkossa

Kuntaliiton asiantuntijat, jotka voivat kertoa lisää

Löydä lisää sisältöä samoista teemoista
Laki