Kuntien sote-toimitilojen vuokraaminen maakunnalle

Huom. Perustuslakivaliokunta antoi 29.6.2017 lausunnon, jossa se edellytti muutoksia eduskunnan käsittelyssä oleviin sote-järjestämis- ja maakuntalakeihin. Muutoksista johtuen uudistuksen täytäntöönpano on lykkääntymässä vuodella. Kuntaliiton sivut, oppaat ja muut muutostukiaineistot päivitetään uuden aikataulun mukaisiksi, kun lainsäädäntö on hyväksytty eduskunnassa.

Voimaanpanolakiehdotuksen 20 §:n mukaan kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyvät maakunnan hallintaan 1.1.2019, jos maakunta ja kunta eivät toisin sovi.

Maakunnan ja kunnan välillä solmitaan toimitilojen hallinnasta vuokrasopimus siten, että se on voimassa vähintään 31.12.2021 saakka. Maakunnalla on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloa yhdellä vuodella. Tästä 3+1 vuokrajaksosta on käytetty myös nimitystä ”siirtymäkausi”.

Voimaanpanolaissa todetaan, että edellä mainitussa vuokrasopimuksessa sovitun vuokran on katettava toimitilaan liittyvät kohtuulliset pääomakustannukset ja tilojen ylläpitokustannukset. Pääomakustannuksia ovat kiinteistöön sidotun pääoman kustannukset, jotka koostuvat koroista ja laskennallisista poistoista.

Korkotekijä koostuu sidotulle pääomalle asetetusta tuottovaatimuksesta. Pääomakustannuksiin kuuluvat kiinteistön hankintaan ja omistamiseen liittyvät kustannukset sekä rasitteisiin tai lakisääteisiin velvoitteisiin liittyvät kustannukset. Kiinteistön ylläpidon kustannuksiin kuuluvat mm. hallinto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmitys, sähkö, vesi ja jätehuolto. Vuokran määräytymisestä on oppaan julkaisuhetkellä valmisteilla erillinen valtioneuvoston asetus.

Arvonlisäverolakiin esitetään muutosta, jonka perusteella kiinteistön vuokraaminen maakunnalle on mahdollista toteuttaa arvonlisäverollisesti. Tällöin oikeus arvonlisäverovähennyksiin säilyy eikä kunnalle muodostu ylimääräisiä kustannuksia. Jos kiinteistön loppukäyttäjä on kuitenkin maakunnan yhtiö, joka ei harjoita lainkaan arvonlisäverollista toimintaa, niin verollinen vuokraus ei ole mahdollista ja vuokranantajalle voi muodostua velvollisuus tarkistaa kiinteistöinvestointeihin liittyviä arvonlisäverokirjauksia.

Vuokrasopimukset yksityisten tai kunnan omistamien yhtiöiden kanssa siirtyvät maakunnalle

Jos kunta ei itse omista tiloja, vaan ne ovat sen hallinnassa toimitilojen hallintaan oikeuttavan sopimuksen perusteella, kunta siirtää sopimuksen maakunnalle voimaanpanolaissa 22 §:ssä säädellyn mukaisesti. Kunta siirtää maakunnalle myös sellaiset sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen toimitiloihin liittyvät vuokrasopimukset, joissa kunta itse on vuokralaisena, riippumatta siitä, mikä taho on vuokranantajana.

Vuokranantajana voi siis edelleen olla esimerkiksi kunnan tytäryhteisö. Tässä yhteydessä kannattaa huomioida, että nämä kunnan ja kunnan tytäryhteisön väliset olemassa olevat vuokrasopimukset sopimusehtoineen siirtyvät tytäryhtiön ja maakunnan välisiksi, eikä niitä näin ollen koske 20 §:n mukainen sääntely siirtymäkaudesta.

Kunta voi tehdä myös uusia toimitilaomaisuuden siirtoja esimerkiksi tytäryhtiölle, mutta silloin tytäryhtiön sekä kunnan välille muodostettavissa uusissa vuokrasopimuksissa tulee kuitenkin huomioida rajoituslain (548/2016) säännökset koskien irtisanomisehdon sisällyttämistä vuokrasopimuksiin. Lisäksi tulee huomioida järjestelyjen mahdolliset verovaikutukset.  Sosiaali- ja terveysministeriön tulkinnan mukaan rajoituslaki ei koske maanvuokrasopimuksia.

Maakunnalle eivät siirry sellaiset toimitilaa koskevat sopimukset, joissa kunta on sitoutunut lunastamaan (esim. leasing-sopimukset) kyseisen tilan omistukseensa sopimuskauden päätyttyä, jolleivät maakunta ja kunta toisin sovi (voimaanpanolaki 22 §). Maakunnalle ei myöskään siirtyisi vahingonkorvausvastuuta tai muuta sopimuksen päättämiseen liittyvää vastuuta sellaisista sopimuksista, jotka kunta solmii voimaanpanolain vahvistamisen jälkeen, mutta ennen kuin sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestämisvastuu siirtyy maakunnalle. Vastuu siirtyisi maakunnalle vain, jos maakunta ja kunta siitä erikseen sopisivat. Lue lisää sopimuksista luvusta 6. 

Yhtiöittämisvelvollisuus

Kuntalain (410/2015) 126 §:n mukaisesti kunnilla on yhtiöittämisvelvollisuus, silloin kun kunta toimii kilpailutilanteessa markkinoilla. Siirtymäkautena kunnan vuokraamisvelvollisuus perustuu  voimaanpanolakiin, jolloin katsotaan, että kunta ei toimi kuntalain 15 luvun tarkoittamalla tavalla markkinoilla. Siirtymäkauden jälkeen tilanne kuitenkin muuttuisi.

Siirtymäkauden jälkeen kunnalla olisi mahdollisuus vuokrata omistamiaan tiloja paitsi maakunnalle, maakunnan konserniin kuuluville markkinoilla toimiville yhtiöille kuin myös asiakkaan valinnanvapauden piirissä toimiville muille yhtiöille. Tässä tilanteessa kunnan katsottaisiin toimivan markkinatilanteessa, ellei kuntalakia tätä ennen muuteta.

MUISTA:

• Kuntien yhtiöiden kanssa tehtyjen tilojen vuokrasopimuksia ei koske 3+1 vuoden siirtymäaika
• Yhtiöittämisvelvollisuus koskee kuntien omistamien tilojen vuokrausta maakunnille ja sen yhtiöille siirtymäajan jälkeen
• Huomioi järjestelyissä voimaanpanolain vastuiden siirtymistä koskevat rajoitukset sekä ns. rajoituslaki