KHO: Kunnan tilaama arviokirja kiinteistön markkina-arvosta ei ollut kaikilta osin julkinen

Korkeimman hallinto-oikeuden tuoreen vuosikirjaratkaisun (2020:6) (finlex.fi) lopputulos oli kunnille tervetullut. Ratkaisu vahvisti, että kunnilla on oltava samat lähtökohdat omaisuutensa realisoinnista neuvottelemiseen kuin muillakin. Oikeus otti ratkaisullaan kantaa arviokirjojen sisältämien tietojen luovutusvelvollisuuteen.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että kaupungin tilaaman arviokirjan sisällöstä osa on voinut olla julkisuuslain mukaan salassa pidettävää. Eli muilla kun arvion tilaajalla ei näihin tietoihin ole pääsyä. Salassa voitiin oikeuden mukaan pitää tiedot rakennusoikeuden arvioidusta markkina-arvoista ja tuon arvioinnin tarkkuudesta.

Relevanttia ratkaisussa on myös oikeuden näkemys siitä, että arviokirjaan voi sisältyä myös sen laatineen yrityksen (arvioitsijan) kannalta suojattavia liikesalaisuuksia.

KHO ratkaisi asian eri tavalla kun hallinto-oikeus. KHO:n kokoonpano oli lopputulemasta yksimielinen.  Kuntaliiton näkökulmasta ratkaisu selvensi oikeudentilaa.

Salassapidon perusteet kunnan ja arvioitsijan näkökulmasta

Oikeus perusteli oikeutta salassapitoon sillä, että arviot markkina-arvosta sekä arvioinnin tarkkuutta koskevat tiedot kertoisivat paljastuessaan neuvottelukumppaneille kaupungin neuvotteluvaran ja tavoitehinnan.  Tietojen antaminen kauppahinnan reunaehdoista ja -hintamarginaaleista asettaisi kaupungin neuvottelukumppaneitaan heikompaan asemaan ja aiheuttaisi kaupungille taloudellista vahinkoa.

Kunta perusteli menettelyään arviokirjan tietojen luovuttamisesta menestyksellisesti: arviokirjan tarkoitus ei ole määritellä lopullista kauppahintaa vaan osoittaa saavutettu neuvottelutulos markkinaehtoiseksi. Kiinteistön kauppahinta määrittyy osapuolen välisissä neuvotteluissa. 

Oikeus hyväksyi niin ikään kaupungin perustelut siitä, että arviokirja sisälsi myös sellaisia yksityisen liiketoiminnan (=arvioinnin tehneen yrityksen) kannalta merkityksellisiä tietoja, joita yritys ei ole tarkoittanut yleisön tietoon.  Arviokirjan julkisuuskysymyksiä oli käyty läpi yhdessä arvioitsijan kanssa ennen vastaamista asiakirjapyyntöön.

Arviokirja julkisuuslain näkökulmasta

Ratkaisu vahvistaa kuntien mahdollisuuksia neuvotella optimaalisin hinta kohteille sekä myös suojaa arvioitsijan ammattitaitoa ja tietämystä (”know-how”). Olisihan se aika kummallista, jos kunnan neuvottelun reunaehdot pitäisi etukäteen kertoa toiselle osapuolelle tai toinen arvioitsija voisi kunnasta pyytämällä saada käyttöönsä toisen kymmenien tuntien selvitystyön. Ja tämä vain siksi, että tuo työ tehtiinkin kunnan tilauksesta.

Vuosikirjapäätöksessä on siis ratkaistu kysymys siitä, miltä osin arviokirjasta on luovutettava tietoja. Tietojen luovuttamisella ei tule viedä kunnilta aitoja neuvottelumahdollisuuksia, eikä jakaa arvioitsijan ammattitaitoa.

Julkisten tietojen ei ole tarkoitus paljastaa kunnan neuvotteluvaraa

Arviokirjojen merkitys kuntien kiinteistökaupoissa on siinä, että niiden avulla voidaan poissulkea väitteitä mahdollisen kielletyn tuen muodostumisesta toiselle kaupan osapuolella (ostajayritykselle).

Kuntalain 130 §:ssä ohjeistetaan kiinteistön luovutuksen pelisäännöt: ellei kiinteistöä realisoida yleisellä tarjouskilpailulla, on markkinahinta osoitettava riippumattoman arvioitsijan tekemällä arviolla kiinteistön arvosta. Realisointitavat ovat keskenään vaihtoehtoisia.

Mikä arvioon perustuvassa menettelyssä sitten on julkista? Arviokirjassa esitettyjen vertailukohteiden kauppahinnat ovat julkista tietoa ja samoin aikanaan lopullinen kauppahinta arvioitavasta kohteesta on julkinen tieto. 

Kirjoittaja: Annaliisa Oksanen

Lisää aiheesta

Muualla verkossa

• 23.1.2020/184 KHO:2020:6
  
  Asiakirjajulkisuus - Salassa pidettävyys - Kunnan liiketoimintaa koskeva tieto - Yksityinen liikesalaisuus - Taloudellinen vahinko - Arvio kiinteistön markkina-arvosta. FINLEX

Kuntaliiton verkkopalvelussa

• Kunnan kiinteistönkauppa
• Maapolitiikka