Markkinahinnan määrittelystä sote-kiinteistökaupoissa

Monet kunnat ovat myyneet tai harkinneet sote-kiinteistöjen myyntiä yksityiselle markkinatoimijoille useasta eri syystä johtuen. Tarkoituksenmukaisuusseikkojen lisäksi sote-kiinteistöjen myynnin valmistelussa ja päätöksenteossa tulee tarkoin ottaa huomioon kuntalain ja EU:n valtiontukea koskevat säännökset, jottei kauppojen yhteydessä anneta kiellettyä julkista tukea ostajalle.

Kielletyn julkisen tuen riski voidaan välttää toteuttamalla kiinteistökauppa kuntalain 130 §:n määrittelemillä tavoilla. Myynti voidaan toteuttaa avoimella ja riittävästi tiedotetulla julkisella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta syrjiviä ehtoja, tai ilman tarjouskilpailua, jos ennen päätöksentekoa on asianmukaisesti selvitetty kaupan markkinaehtoisuus.

Avoimessa tarjouskilpailussa on olennaista havaita, ettei tarjouskilpailussa aseteta syrjiviä ehtoja. Lähtökohtana tulee olla, että kuka tahansa ostaja voi ostaa rakennuksen tai maa-alueen ja käyttää sitä omiin tarkoituksiinsa riippumatta liiketoiminnan luonteesta. Luonnollisesti kaavamääräykset rajoittavat sitä, mihin toimintaan kiinteistöä on mahdollisuus käyttää. Tarjouskilpailun tulee olla avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Tiedottamista voidaan pitää riittävänä ainakin, jos tarjouskilpailusta on ilmoitettu kohtuullisen pitkällä aikavälillä (kaksi kuukautta tai enemmän) useita kertoja valtakunnallisissa lehdissä ja näin saatettu se kaikkien potentiaalisten ostajien tietoon. 

Jos myynti on tarkoitus toteuttaa ilman tarjouskilpailua, on ennen myyntineuvotteluja yhden tai useamman puolueettoman asiantuntijan suoritettava riippumaton arvio kiinteistön markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäismyyntihinta, josta voidaan sopia myöntämättä ostajalle julkista tukea. Arvioitsijan on oltava tehtävässään riippumaton. Kunnalla ei ole oikeutta antaa hänelle määräyksiä arvioinnin tuloksesta.

Useimmiten tarkoituksenmukaisin tapa valmistella ja toteuttaa sote-kiinteistön kauppa on hankkia ennen myyntineuvottelujen käynnistämistä kaupan kohteesta edellä mainittu riippumattoman, riittävän koulutuksen ja käytännön kokemuksen omaavan ammattimaisesti toimivan kiinteistönarvioitsijan tai arvioitsijoiden arviot kiinteistön markkina-arvosta. Kyseinen menettely antaa myös kiinteistön myyjälle mahdollisuuden asettaa kiinteistökauppaan tavoitteidensa mukaisia myyjän taloudellista tai muuta asemaa parantavia ja ostajaa rasittavia erityisehtoja, jos ne eivät vähennä edellä mainitulla tavalla määriteltyä vähimmäismyyntihintaa. Mahdollisia myyntineuvotteluja voi olla tarkoituksenmukaista käydä useamman ostajaehdokkaan kanssa samanaikaisesti parhaan neuvottelutuloksen saavuttamiseksi.

Sote-kiinteistökaupoista tulee pitää erillään kuntien tai sairaanhoitopiirien mahdolliset sote-palveluhankinnat. Sote-palveluiden hankinnassa tulee ottaa huomioon hankintalain mukainen kilpailuttamisvelvollisuus sekä kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta annetun lain mukaiset rajoitukset ja velvoitteet.

Lisätietoja seuraavista linkeistä:

Kuntaliiton verkkosivu Kunnat, yhtiöt, markkinat: Valtiontuki

Kuntaliiton verkkosivu EU:n valtiontuki kiinteistönkaupassa

Verkossa HE 246/2018 vp (Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa annetun lain 3 ja 7 §:n sekä eräiden kunta- ja palvelurakenneuudistuksesta annetussa laissa säädettyjen velvoitteiden soveltamisesta annetun lain 1 ja 2 §:n muuttamisesta)