Asemakaavan ylittävä rakennusoikeuden käyttö otettava huomioon maapohjan verotusarvoa korottavana tekijänä kiinteistöverotuksesta

Asiassa oli ratkaistavana se, että tuliko maapohjan verotusarvoa laskettaessa tontin rakennusoikeutena pitää nykyisen asemakaavan mukaista ja toteutunutta alempaa rakennusoikeutta vai aiempaa ja tosiasiallisesti käytettyä rakennusoikeutta. Verotuskäytännössä verotusarvo oli laskettu nykyisen asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden mukaan.

Tapauksessa tontille oli rakennettu 1 940 kerrosneliömetrin suuruinen asuinkerrostalo vuonna 1935 silloin voimassa olleiden säännösten mukaisesti. Alueen asemakaavaa on tämän jälkeen vuonna 1980 muutettu siten, että tontille sallittu rakennusoikeus on pienentynyt 1 940 kerrosneliömetristä 1 100 kerrosneliömetriin. Tontilla olevan rakennuksen kerrosala ylitti siten uuden asemakaavan mukaisen enimmäismäärän 840 kerrosneliömetrillä. Syynä tällaiseen poikkeukselliseen asemakaavamuutokseen on ollut se, että on haluttu suojella rakennettuja vanhoja rakennuksia purkamiselta.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa huomioon on otettava, mihin tarkoitukseen kiinteistön omistaja on maapohjaa käyttänyt. Koska yhtiö oli käyttänyt omistamaansa kiinteistöä 1 940 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakennuspaikkana, yhtiön omistaman tontin maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa käytettävänä rakennusoikeutena ei ollut pidettävä verovuonna voimassa olleen asemakaavan mukaista 1 100 kerrosneliömetrin suuruista rakennusoikeutta vaan yhtiön tosiasiassa hyödyntämää alkuperäisen asemakaavan mukaista 1 940 kerrosneliömetrin suuruista rakennusoikeutta.

Päätöksellä kuntien kannalta suuri merkitys - tiedot vastaavista tapauksista toimitettava Verohallinnolle

Tosiasiassa käytetyn rakennusoikeuden ylittäessä voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden on maapohjan verotusarvoa laskettaessa käytettävä vastaavissa tapauksissa tosiasiassa käytettyä rakennusoikeutta. Vastaavia poikkeuksellisia asemakaavamuutoksia on tehty useammassa kaupungissa. Pelkästään Helsingissä vastaavia tontteja on arvioitu olevan noin 2500 kappaletta.

Korkein hallinto-oikeus katsoi ratkaisussaan, että kun verotuskäytännössä verotusarvo oli vakiintuneesti vahvistettu voimassa olevan asemakaavan mukaisen 1 100 kerrosneliömetrin perusteella, niin verovelvolliselle oli perusteltua myöntää asiassa luottamuksen suojaa käsiteltävän olevalta verovuodelta.

KHO:n tulkintakäytäntöä muuttavien ratkaisujen soveltamisen alkuajankohtaa on käsitelty Verohallinnon ohjeessa "Luottamuksensuojasta verotusmenettelyssä". Ohjeen mukaan uutta tulkintaa on sovellettava verovelvollisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi yleensä päätöksen julkaisemista seuraavan verovuoden alusta lukien.

Verohallinto on tiedottanut, että sen tulkinnan mukaan vakiintuneen verotuskäytännön luottamuksensuoja ulottuu tässä asiassa vielä verovuoteen 2018 asti, koska luottamuksensuojan kumoava KHO:n päätös on annettu vasta maaliskuussa 2018 ja kiinteistövero on määrätty vuoden 2018 alun tietojen perusteella. Muuttunut tulkinta voidaan täten ensimmäisen kerran huomioida vuoden 2019 kiinteistöverotuksessa. Vuoden 2019 kiinteistöverotuksen toimittamista varten kuntien on syytä toimittaa Verohallinnolle tämän vuoden aikana tiedot niistä kiinteistöistä, joiden osalta toteutunut rakennusoikeus ylittää voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden.

Aiheesta lisää muualla verkossa:

• Korkeimman hallinto-oikeuden päätös asiassa: KHO:2018:45