Arvonleikkaussäännösten soveltaminen

Arvonleikkaus säännös (31§ 2 ja 3 mom.) tarkentaa yleissäännöstä (31§1 mom.), jota sovelletaan konkreettisiin yrityksiin eli hankkeisiin. Selvityksessä on virheellisesti esitetty, että arvonleikkausta ei sovellettaisi tilanteessa, jossa joudutaan lunastamaan voimassa olevan asemakaavan mukaisia yleisiä alueita.

Arvonleikkauksen tarve vaihtelee kunnittain, kunnan kasvu/taantumisvauhdin, kunnan maanomistuksen ja sen sijainnin sekä tasapainoisen yhdyskuntakehityksen muodostamassa viitekehyksessä. Vaikka arvonleikkausta ei ole sovellettu monissa tapauksissa, on sen olemassaololla keskeinen vaikutus vapaaehtoisen maanhankinnan edistämisessä.

Jos arvonleikkaussäännös poistettaisiin, tulisi em. yleissäännöstä tarkentaa koskemaan yksiselitteisesti myös kaavoitusta siinä tarkoitettuna hankkeena lunastettaessa raakamaata ennen asemakaavan laatimista ja lainvoimaistumista.

Vaikutus kunnan maapoliittisen toimintalinjauksen valintaan

Selvityksessä esitetään, että arvonleikkaussäännöksen poistaminen edistäisi kunnan halukkuutta valita perinteisen, vapaaehtoisen raakamaan hankintaan ja oman maan kaavoittamiseen perustuvan maapolitiisen toimintatavan asemasta maankäyttösopimuksiin perustuva toimintatapa. Aiemmin laaditut selvitykset ovat kiistatta osoittaneet kunnan oman maan kaavoittamisen ratkaisevan vaikutuksen asemakaavoituksen ja kaavan toteuttamisen nopeuteen, yhdyskuntarakenteen eheyteen, kunnan vastuulla olevien lähipalvelujen kustannustehokkuuteen sekä viimekädessä kunnan veroasteeseen. Edelleen oman maan kaavoittaminen mahdollistaa kunnan aktiivisen elinkeinopolitiikan harjoittamisen, kun kunta voi tontinluovutuksen kautta varmistaa riittävän kilpailun liike- ja asuntorakentamisessa kuntalaisten hyväksi. Tätä kautta arvonleikkauksen poistaminen tulee keskeisesti vaikeuttamaan kunnan maankäytön järjestämistä terveen kuntatalouden lähtökohdista.

Vaikutus vapaaehtoiseen maanhankintaan

On selvää, että arvonleikkauksen poistaminen tulisi vaikeuttamaan raakamaan hankintaa, kun spekulaatio maan tulevasta arvosta yhdyskuntarakentamisen seurauksena tulisi lisääntymään. Vapaaehtoisen kaupankäynnin asemasta joudutaan enenevässä määrin turvautumaan lunastamiseen mikä ei liene ollut esitetyn muutoksen tavoitteena.

Vaikutus kiinteistökeinotteluun

Arvonleikkaussäännöstö on olemassaolollaan ennaltaehkäissyt kiinteistökeinottelua. Arvonleikkauksen poistaminen lisäisi spekulointia maan tulevasta arvosta yhdyskuntarakentamisen seurauksena ja avaisi mahdollisuuksia kiinteistökeinottelulle. Ruotsin Kuntaliiton arvion mukaan paikallisen lunastuslainsäädännön muutokset, joilla on ratkaisevasti huononnettu kuntien mahdollisuutta hankkia raakamaata ja ohjata asuntorakentamista, ovat lisänneet segregaatiota ruotsalaisessa yhteiskunnassa.

Vaikutus maankäyttösopimusten laadintaan

Selvityksessä on esitetty, että arvonleikkauksen poistaminen parantaisi sopimusneuvottelujen etenemistä, koska arvonleikkauksen poistaminen vähentäisi kunnan halukkuutta käyttää lunastusta vaihtoehtona maankäyttösopimukselle. Selvityksessä väitetään, että kunta voi aina halutessaan jättää ko. alueen kaavoittamatta. Väite on vastoin maankäyttö- ja rakennuslain säädöksiä sekä vakiintunutta oikeuskäytäntöä. Kunnan on aina päätettävä alueen kaavoittamisesta maankäytöllisin perustein eikä omistusta voida käyttää perusteena alueen jättämiseen kaavoituksen ulkopuolelle, koska kaavoja on laadittava sitä mukaa kuin kehitys vaatii. Myös kehittämiskorvausmenettelyn käyttäminen on käytännössä erittäin rajallinen vaihtoehto maankäyttösopimukselle. Kehittämiskorvausta on käytetty vain noin 3 kertaa 15 vuoden aikana. Lunastuksen käyttäminen, mikäli maankäyttösopimukseen ei päästä, on tärkeä osa maanomistajien tasapuolista kohtelua, jossa varmistetaan maanomistajien osallistuminen kaavan toteuttamisen kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Onkin todennäköistä, että arvonleikkauksen poistaminen lisäisi odotuksia maan hinnan kehittymisestä kaavoituksen seurauksena ja vaikeuttaisi maankäyttösopimusten aikaansaamista sekä pakottaisi kunnat yhä useammin turvautumaan maan lunastamiseen.

Vaikutus kuntatalouteen

Arvonleikkaussäädön poistamisen vaikutus kuntatalouteen on jätetty pois tarkastelusta vedoten kiireelliseen aikatauluun, aineistojen saatavuuteen sekä perustelemattomaan arvioon, että vaikutus on vähäinen. Selvityksessä on kuitenkin todettu, että arvonleikkauksen poistaminen voi vaikuttaa kuntatalouteen, koska sillä on katettu kunnan yhdyskuntarakentamisen kustannuksia. Muutoksen välilliset vaikutukset kuntatalouteen kohoavien maanhintojen, vaikeutuvan vapaaehtoisen maanhankinnan ja maankäyttösopimusten laatimisen sekä kunnan palveluverkkojen kustannustehokkuuden huononemisen seurauksena ovat erittäin merkittävät. Kokonaisuutena esitetty muutos tulisi vaikuttamaan kunnan vastuulla olevien palvelujen kustannustehokkuuteen ja sitä kautta kunnan veroasteeseen.

Arvonleikkauksen ja kunnan keräämät verot ja maksut

Selvityksessä on esitetty, että arvonleikkauksen merkitys yhdyskuntarakenteen toteuttamisen kustannusten kattamiseen on vähentynyt, koska kunta nykyään voi kerätä enemmän muita maksuja ja veroja kuin arvonleikkaussäännöstön säätämisen aikaan 1970-luvulla oli mahdollista. Väitetään myös, että kunnat keräävät yhdyskuntarakentamisen kustannukset moneen kertaan. Väitteet ovat perusteettomia. Kiinteistövero on yleinen vero, jota ei ole kohdennettu yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen. Kadunpitoon aiemmin suunnattu katumaksu poistui kiinteistöveron käyttöönoton yhteydessä.  Maankäyttösopimuksiin kytketty velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin yksityistä maata kaavoitettaessa ei liity arvonleikkaukseen, jota sovelletaan kunnan lunastaessa maata. Vesihuoltolain mukaiset maksut kerätään kohdennetusti vesihuollon kustannusten kattamiseen. Kunnan keräämät verot ja maksut käytetään kokonaisuudessa kunnan vastuulla olevien tehtävien ja kuntalaisten palvelujen kustannusten kattamiseen.

Maanomistajien tasapuolinen kohtelu

Kunnan raakamaan hankinta maankäyttösopimuksiin perustuvan maankäytön toteuttamisen asemasta on myös maanomistajien suunnasta todettu parhaiten toteuttavan tasapuolista kohtelua yhdyskuntarakennetta kuntalaisten yhteisillä päätöksillä ja kustannuksella kehitettäessä. Jos kullekin maanomistajalle maksettaisiin maapohjasta korvaus sen mukaan, millainen kaavamerkintä ja rakennusoikeuden määrä tai vaihtoehtoisesti puisto tai katualue kunkin omistamalle maalle kaavoitetaan, johtaisi se merkittävään epätasa-arvoon maanomistajien kesken. Selvityksen väite arvonleikkauksen poistamisen maanomistajien tasa-arvoa lisäävänä muutoksena on perusteeton.

Vaikutus asunnon hintaan

Arvonleikkauksen poistaminen vaikuttaisi vääjäämättä raakamaan hintaa korottavasti ja sitä kautta asuntojen hintaan. Kunnan hankkimasta raakamaasta käytetään karkeasti noin 40% yleisiin alueisiin ja loput rakennusmaaksi. Yhdyskuntarakenteen reuna-alueilla erilaisiin viheralueisiin voi mennä jopa 95 %. Jos raakamaasta maksettaisiin kaavoituksen tuoma odotusarvomaan hinta ilman arvonleikkausta, luovutettavien tonttien hinnan osuus asuntojen hinnoista nousi moninkertaiseksi nykytilanteeseen verrattuna.

Yhteenveto

Lausunnon kohteena olevan selvityksen väitteet ja johtopäätökset perustuvat keskeisiltä osin asiavirheisiin.  Yhteiskunnan kokonaisuuden näkökulmasta keskeistä vaikutusta kuntatalouteen ei ole otettu kattavaan tarkasteluun. Arvonleikkaussäännöstö tulisi pysyttää nykymuodossaan, koska sen poistamisen negatiiviset suorat ja moninaiset kerrannaisvaikutukset kunnan maankäytön järjestelmälliseen kehittämiseen ja kuntatalouteen ovat merkittävät ja kiistattomat.